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越秀外滩樾官方网站 |官方售楼处电话发布：400-8778-334

上海虹口越秀外滩樾别墅售楼处地址/官方电话400-877-8334√√(官方发布）

虹口区北外滩

由越秀地产+临港集团联合打造

越秀临港虹口156街坊项目

案名已经发布——

『越秀外滩樾』

容积率仅约1.3

房源共49套风貌住宅

主力户型建面约238-338㎡

预计总价4000-8000万

首推预计仅有10套房源！

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项目效果图

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过程稿户型图曝光(户型最终以开发商公示为准)：

236.25㎡A户型：

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239.13㎡B户型

250.89㎡B-3户型

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C户型

291.42㎡D户型

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风貌别墅里的“城市孤品”

不可复制的高舒适度传世大宅！

在顶豪圈层有一句话：所谓家族的行宫，一定是要根植于土地之上的别墅！

如果说外滩代表了上海的过去，陆家嘴代表了上海的当下，那么北外滩就代表了上海的未来。

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而越秀外滩樾就是将代表上海城市繁华的黄金三角，整个装进了自己的步行圈。

效果图

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中国人对家族的情怀，亘古未变，而一套别墅，也早已成为家族意识传承的重要载体，同时担当着家族的荣耀。占位北外滩核心地段的越秀·外滩樾正是为49个传奇家族准备的行宫！

当然，除了地段和业态本身，越秀·外滩樾的收藏价值还来源于其注重居住舒适度的设计与无与伦比的尊贵服务。

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效果图

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越秀·外滩樾是世界知名大师汇聚一堂的灵感结晶，比如项目的设计总顾问邀请了程绍正韬。他是建筑室内设计之东方主义集大成者，致力于东方文化的坚守与创新，打破惯常的职业思维，将生活方式化作一种哲学态度，融入空间设计，让设计不止于作品，再比如项目还邀请了城市文化大师李玮珉。

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他几乎撑起了中国豪宅设计半壁江山，擅长为城市塑造文化符号建筑作品。他的作品更多用极简的方式来表明态度，崇尚简而高效的现代生活方式。庄重的建筑语汇，适时注入艺术、自然与美学，让空间充满想象力。

大师操刀，必然不同凡响。

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首先项目承袭了百年前的高端工艺元素，让海派传承得以延续。将清砖立柱、古典门头、岩石山墙等经典海派建筑风貌转译和突破，更适配现代人居审美，于历史和未来之间收藏百年上海底蕴！

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其次，项目超越了以往风貌建筑的尺度感，创新了风貌规制，带来了城心难得的双拼、三拼别墅！大窗墙比大南向开间保证了极高的舒适度。大面积运用奢石的外立面，则把名门望族的尊贵身份和非凡气度体现的淋漓尽致！

效果图

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最后，项目社区配置的三处会所、泛会所空间合计约2500㎡，包含私宴厅、恒温泳池、私人运动空间等内容，提供酒店级高奢服务！

效果图

Part02

直线距离外滩商圈仅约1公里

核心地段+历史资源+生活调性

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项目所在的音乐谷，曾是上海极为复杂的地区之一，堪称百年前的高端国际社区。

不仅功能多样化，工业、商贸、文旅与居住功能并存：

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英国韦斯特兄弟在此开设和记洋行，上海著名企业家、慈善家亨利·雷士德先生在此出资建造人力车夫互助会......各行各业都曾在这做得风生水起。

并且文化多元，华人、日本人、英美人、犹太人在此融合居住，历史建筑云集，人文底蕴深厚。

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这里一度被誉为四川北路“剧场圈”，短短几百米的范围内，就汇集了众多戏院、报社和电影院，一度成为上海的文化艺术的聚集地。

示意图仅供参考，来自公众号上海规划资源

这种极具包容性和活力的基因，在新时代得以延续和发展。

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在大量优秀历史建筑，比如上海工部局屠宰场、和记洋行制冰厂、哈尔滨大楼、英商老货栈、嘉兴影剧院、人力车夫互助会总会、嘉兴路巡捕房等，修旧如旧，至今依然熠熠发光。

根据北外滩区域规划，480米高的上海北外滩中心，未来将与其他17栋180米以上的超高层建筑群，共同构筑起浦西最美天际线。

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实景图

时至今日，北外滩进度到底如何？

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我们可以直接看超高层地标的建设，今天的重大项目就是明天的重要生产力。

平心而论，进展还是很快的，北外滩世界级会客厅已峥嵘初显！

1、北外滩中心，480米浦西天际线

2023年3月24日，上海北外滩中心桩基开工。

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上海北外滩中心是核心区的中心，地标中的标杆，规划建筑高度480米、99层，预计2030年竣工。

效果图

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项目总建筑面积45万㎡，业态涵盖办公、商业、酒店，定位为具有全球影响力和标杆引领性的总部基地，与北外滩来福士广场、白玉兰广场等联动，形成高品质综合商业区，并与陆家嘴超高层建筑群、外滩历史建筑群交相辉映。

北外滩中心建成后，将成为浦西新的第一高度。

2、上海华贸中心，180米地标

2023年6月30日，上海华贸中心项目正式开工建设，预计三年半时间建成。

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项目规模约20万平方米，由30栋具有历史文化风貌的奢侈品旗舰店、一座180米高的国际化总部办公楼、以及多个开放式景观广场等融合而成。

目标是建设成为以奢侈品零售和高端商务为主的现代服务业高端平台。

3、北外滩90街坊180米地标

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北外滩90街坊已于1月5日动工，这是北外滩核心区今年开工的首个重大工程。

项目地处虹口北外滩核心区，位于高层办公带与垂江纵深发展轴线的交点，北靠正在建设的480米浦西第一高楼，紧邻拥有百年历史的上海近代优秀保护建筑高阳大楼及规划中超大面积的北外滩中心绿轴。

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效果图

90街坊项目将打造成为标志性超甲级写字楼。

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项目在丹徒路与高阳大楼一侧设置四层配套商业，与复建建筑在丹徒路形成连续的商业界面，裙房退让高阳大楼，引入中央绿轴公共空间，打造尺度适宜、新老交融的室外步行街。

4、友邦金融中心，180米地标

近期，友邦金融中心内的商业逐步进入试运营。

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友邦金融中心位于虹口北外滩地区，是国内首个集超甲级写字楼、精品文化商业及专业剧院于一体的综合体项目，与陆家嘴紧密相连，直通上海外滩黄金主轴。

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未来友邦金融中心将汇聚行业顶尖资源，在虹口北外滩区域打造一座集国际超甲级办公楼、精品人文艺术商业、国际专业剧院及历史文化保护建筑多元业态为一体的金融商务新地标、艺术文化地标。

5、久事集团打造世界会客厅二期

2021年，北外滩的世界会客厅本厅正式建成开业。

整个建筑群由三栋楼组成，是具有会议、会见、宴请、展览和演出等功能的国际会议中心。

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2023年12月，上海久事集团拿下上海虹口北外滩街道办公地块（虹口区北外滩街道hk234B-06地块及青浦路部分地下空间），将与久事集团2022年拿的hk256-01地块，共同构成会客厅二期的土地雏形。

6、国华金融中心，158米地标

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国华金融中心于2023年11月正式开幕，迎来首批办公租户。

上海国华金融中心位于北外滩核心区域，地处新建路、周家嘴路城市主干道交汇处，由两栋超甲级写字楼、两栋裙房及下沉广场构成的商业及一幢社区运动中心构成。

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效果图

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项目打造为商务、娱乐、运动、生活融合的城市综合体，集约10万㎡超甲双子塔、约2.7万㎡高端商业、约8000㎡赛事型运动中心为一体。

其中，两栋超甲办公楼分别高158米和108米。

7、空中连廊

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根据规划，北外滩核心区设置50公顷的慢行优先区，并规划4.5公里长的空中连廊系统，将区域内重要公共空间与商务楼宇进行立体连接，极大地提高了通行及观景体验。

北外滩开发建设追求高速度，更要求高质量，在这个项目中得到充分体现。

目前空中连廊示范段项目已正式建成，连接起刚刚落成的北外滩友邦金融中心和北外滩来福士、金茂广场三大商业综合体。

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除了上述在建和刚建成的项目，目前北外滩还有320米的白玉兰广场，263米的北外滩来福士，吉宝双狮汇、金茂广场等项目。

北外滩区域全力打造的国际顶流中央活动区峥嵘初现。

未来67、68、79、93、103、104、106、107街坊预计还会有大量商办规划，北外滩未来可期。

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效果图

在整个一江一河核心板块中，北外滩的商办体量简直遥遥领先，约650万的鸿篇巨制几乎是陆家嘴+外滩总和的2倍！

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再对比几大当红炸子鸡板块，北外滩的商办体量几乎是徐汇滨江的2倍、前滩的3倍、世博的5倍！

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一旦北外滩的规划兑现，这股时代能量迸发，整个一江一河谁是对手？

Part03

距离外滩商圈仅约1公里

北外滩是站在巨人肩膀上的再超越！

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项目所在地北外滩，是百年前上海的“下海”地。作为上海开埠后第一座码头的诞生地，北外滩率先“开眼看世界”，海纳万国文化风潮，众多此后影响中国的创举在此诞生，是上海最早的“十里洋场”。

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项目位于虹口区嘉兴路街道，距离地铁4、10、19号线换乘站海伦路站约600米，交通十分便捷。

交通路网示意图，仅供参考。本区位图仅用于本小区地理方位示意，非实际地图，相关信息并非按比例缩放。

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4号线海伦路站

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商业方面，项目约2公里内，多元繁华构筑封面商业圈：北外滩商圈直线距离约500米，外滩商圈直线距离约1000米，陆家嘴商圈直线距离约1500米，瑞虹商圈直线距离约900米。

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教育方面，2km内就有虹口区第二中心小学、华东师大一附中实验小学、华东师大一附初中等优质配套。＊施教区及就学政策以教育部门规划为准

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生态方面，2.5公里北外滩滨江绿地（约800m直达），四川北路公园、和平公园、鲁迅公园3大公园环伺，于滨江和城市低密绿芯之间，肇启当代诗意生活传序。

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生活方面，地块紧邻上海第一人民医院（三甲），1km左右就有集购物、餐饮、娱乐休闲、办公及服务式公寓为一体的综合商业体——瑞虹天地，商业面积55万方，包括太阳宫、月亮湾、星星堂、瑞虹坊四个部分。

图源网络，仅供参考

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地块西侧的1933老场坊，早前是上海工部局宰牲场；而如今，成为了众多文艺青年打卡拍照的必游胜地。此次也要求保留工部局旧址建面约1800㎡。

越秀外滩樾

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如有问题欢迎来电咨询，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

购房时说的容积率、绿地率、得房率、套内面积究竟代表什么？

1、容积率

容积率=地上总建筑面积/用地面积

地上总建筑面积可以简单理解为各楼层面积求和；用地面积可以理解为经相关部门审批确定的建设用地土地面积。例如：有块100平米的地，盖了3层楼，每层面积50平米，那它的容积率即为1.5。

2、建筑密度（又称建筑物覆盖率）

建筑密度=建筑物的基地面积总和/用地面积

该项指标主要反映一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。可简单理解为该小区是不是房子间隙很紧密，建筑密度越大，说明小区越紧凑，舒适感会降低。

3、绿化率、绿地率、绿化覆盖率

绿化覆盖率=绿化垂直投影面积之和/用地面积

绿化率=小区范围内绿化面积/用地面积

绿地率=小区范围内各类绿地的总和/住宅小区总面积

大家一定要区分这3种说法，其实绿化率并不是被法律所认可的说法，法律上是按绿地率和绿化覆盖率来衡量一个小区的绿化水平的。绿化率只是开发商为了宣传所故意做出的噱头，因为并不是所有长草的地方都符合标准意义上的绿地。绿地率越高，居住舒适度越高。一般绿化覆盖率可以达到60%，但是绿地率就低很多。

4、套内面积和套型建筑面积

套内面积=使用面积+墙体面积+阳台面积

套型建筑面积=套内面积+分摊面积

一般购房合同上说的都是套型建筑面积；分摊面积是指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积，例如：电梯、消防通道等设施所占用的面积。

5、得房率

得房率=套内面积/套型建筑面积

得房率并不是越高越好的，因为如果公摊面积少了，会影响到生活的效率。例如：公摊少导致电梯面积不足，运力低下，上下楼经常要等电梯；或者公摊少导致消防通道修得窄，有安全隐患。

得房率并非越高越好？哪种房子得房率高？探寻得房率的正常区间！

得房率的概念及计算方法

得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。简单来说，得房率反映了购房者实际可使用的房屋面积占购买总面积的比例。

计算方法为：得房率=套内建筑面积/套型建筑面积。其中，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积；销售面积（套型建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（公摊面积）。

例如，一套房屋的套内建筑面积为80平方米，公摊面积为20平方米，那么该房屋的销售面积为100平方米，得房率为80÷100×100%=80%。

不同类型住宅的正常得房率范围

1.多层住宅

得房率一般为88%－95%，公摊系数为5%－12%。多层住宅由于公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。一般来说，多层住宅得房率较高是因为其结构相对简单，没有过多的公共设施占用面积。例如，不需要多部电梯、大型的消防通道等。同时，户数相对较少，分摊的公用建筑面积也就相应减少。

2.小高层板楼住宅

得房率一般为85%－88%，公摊系数为12%－15%。正常情况下，小高层的得房率在80%左右，但现在很多注重房屋品质的项目做了归家大堂等，得房率会有所降低，可能在75%左右。小高层板楼住宅在得房率方面处于中间水平。一方面，它比多层住宅层数稍高，可能会有一定的电梯等公共设施占用面积；另一方面，又不像高层住宅那样需要大量的公共空间来满足设计规范要求。

3.高层板楼住宅

得房率一般为78%－85%，公摊系数为15%－22%。楼层越高设计规范要求越高，公共空间最多，得房率普遍75%左右。高层板楼住宅的得房率相对较低，主要原因是为了满足高层建筑的安全要求，需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施。此外，高层建筑的结构设计也更为复杂，需要更多的支撑结构和承重墙，这也会占用一定的室内面积。

4.高层台楼住宅

得房率一般为75%－78%，公摊系数为22%－25%。高层台楼住宅因结构特点，得房率相对较低。高层台楼住宅通常具有独特的结构设计，可能会导致公共空间的布局更加复杂，从而占用更多的建筑面积。例如，可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，这些都会增加公摊面积，降低得房率。

影响得房率的因素

1.公摊面积

公摊面积包括电梯井、楼梯间等公用用房建筑面积以及套与公用建筑空间之间分隔墙等墙体水平投影面积的一半。公摊面积与得房率息息相关，公摊系数是公摊面积与套内建筑面积的比值，而得房率＝1－公摊系数。公摊系数越大，得房率越小。例如，一个小区的公摊面积较大，那么该小区房屋的得房率就会相对较低。

2.楼盘形态

一般来说，多层得房率较高，小高层次之，高层得房率相对较低。这是因为多层住宅公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。而高层住宅由于需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施，以及更复杂的结构设计，导致公摊面积增加，得房率降低。

3.物业类型

板式得房率较高，叠式次之，点式较低。这主要是因为板式物业的公共面积相对较少，而点式物业可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，增加了公摊面积，降低了得房率。

4.公共活动区域大小

高品质物业的高挑大堂、宽敞电梯等会占用大量公摊面积，得房率相对较低。例如，一些高品质小区建有高挑大堂、宽敞电梯和室内车库等设施，这些设施会增加公摊面积，从而降低得房率。

5.房型结构

一梯多户与一梯二户等不同房型结构，分摊的公用面积不同，影响得房率。例如，一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，但户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。

得房率并非越高越好

得房率并非越高越好，得房率高是有限度的，超过正常值，公共空间会受到影响，居住体验感会下降。

如果得房率过高，相对的公共部分的配套面积就会越少。例如，可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯的数量等。公共空间的压缩会使门厅狭小、走道拥挤，公共楼梯又窄又陡，导致住宅品质下降，使用上不舒适，还可能会引发邻里之间的摩擦和纠纷。

同时，过度追求高得房率会使得开发商一味追求得房率而忽视户型的实用性和合理性。一个平衡的得房率才能保证居住的舒适度和品质，通常得房率在80％左右比较适中，公共部分既宽敞气派，公摊面积也不会很多，相对来说性价比较高。

什么样的房子得房率高

1.公摊面积小的房子

楼梯、公共走道、电梯所占面积算公摊面积，公摊面积小的房子得房率高。公摊面积受到楼层高度、楼层结构等因素影响，不同建筑类型的公摊面积存在差异。这些配套设施都需要占用面积，意味着公摊面积越大，得房率越低。例如，一些公摊面积小的住宅，由于楼梯、公共走道和电梯所占面积较小，住户实际可支配的建筑面积就相对较大，得房率也就更高。

2.总楼层低的房子

一般情况下，低楼层比高楼层得房率高。楼层越高，楼层结构越复杂，公摊比例也就越高，得房率也就越低。多层住宅比高层住宅省了电梯、供水设备间等公共部位，得房率更高。例如，多层住宅通常只有几层，结构相对简单，没有多部电梯和复杂的供水设备等公共设施，公摊面积较小，从而得房率较高。

3.板楼

板楼的得房率一般比塔楼高。户型方正的板楼通常有80%以上得房率，而塔楼一层多户设计形式导致得房率低。板楼一般由多个住宅单元组合而成，每个单元使用自己单独的楼梯、电梯等，公摊区域所占用的面积不会太大。例如，一梯两户的板楼，电梯数量少，楼体竖井、过道等公摊区域面积小，得房率相对较高。

4.户外使用面积大的房子

开发商通过建造半封闭阳台和大飘窗等增加使用面积，提高得房率。这些设计不会增加公摊面积，但却增加了住户的实际使用面积。例如，半封闭阳台和大飘窗可以作为休闲空间或储物空间，既实用又不影响得房率。