万科高管“大换血”背后，要开始清算了！

大家好，我是大嘴。

春节前，郁亮卸任万科董事长，祝九胜辞掉万科总裁，深铁辛杰上任万科新任董事长。

这份通告颁布的时候，绝大多数的人都在赶回家过年的路上，辛杰这位新任董事长真正到万科上任还得假期结束之后。

正月初八，开工后的第一天，新任董事长辛杰领着数十人的团队开启了在万科工作的第一天。

数十人的团队中有新任的战投部总经理赵正阳、财务部总经理肖静华、法务部总经理商德良、北京区域总经理王智余、华东区域总经理陈武、集团办公司副主任万梅、战投部副总经理鄢伯通、段军，成本总监李海洋，安全总监郭伟。

算上年前任命的集团执行副总裁李锋、华翠、李刚、董事会秘书田均，万科的核心管理团队在春节前后这一周多的时间中，算是完成了一次彻底的大换血。

新任的董事长及其核心的管理团队几乎都来自于深圳国资体系，也意味着深圳冒着巨大的风险，正式全面接手这家曾经的标杆民营房企，而万科也进入了一个全新的时代。

不久前，深圳国资曾表态，有足够的“子弹”支持万科，这是一种态度，也是一种责任，更是一种无奈！

2017年，深铁花了372亿，从华润手上以每股22元的价格买走了万科的16.9亿股股票，然后又花了292亿从恒大手上以18.8每股的价格买走了万科15.5亿的股票。

这个时候深铁共持有万科32.4亿股，成为万科的第一股东，综合持股成本是每股20.47元，总共为万科投入了664亿。

8年后的今天，万科的股价为7块多点，每股跌了13块多，相当于跌掉了一大半，光股票这块，深圳地铁在万科身上亏掉了428亿。

在收购万科的664亿的资金中，其中400亿来自贷款，参考当年的贷款利息年化4.5%左右，一年的利息支出需要20个亿，8年的贷款利息是160。

在这8年期间，万科一共给深铁分红了160亿，刚好支付利息，也就是一分钱没挣到，股权市值那边净亏损400亿。

根据公开消息，去年深铁自己亏损了80亿，也就是地主家也没余粮了，还要凑“子弹”去支持万科，这还得填多少钱呢？

仅2025年，万科短期公开境内债有360亿，一年内到期的流动性负债一共是1200亿，也就说深铁需要再拿得出1000亿来，才能盘活万科今年的债务。

这1000亿从哪里来？前面说了，深铁当年收万科股权大部分钱是贷款的，那这1000亿怕还是要靠贷款了。

凭借着国资背景，深铁贷款不是难事，但贷款是要还的，如果万科不能持续的造血，或者说造血功能丧失，也就是说房子卖不动了，那这个贷款怎么还？光靠以贷养贷，怕是以后的债务会越来越多，到那会救也救不动了。

显然，深铁不是傻子，对于万科高管的那些破事是知道，更换高管团队并不是要把万科弄回之前的样子，而是要清算，清算之前高管造成的损失。

所以，我们看到这次万科高管团队的变更，除了祝九胜、和董秘朱旭辞职之外，其他的高管并没有卸任，而是还在职的。

将况，就算祝九胜辞职，想干净脱身是不可能的，曾经闹得欢，现在要拉清单了。

2019年 万科郁亮就喊出了口号，要活下去，要降杠杆，少拿地。实际上万科从2018年到2021年，万科一直在逆势疯狂拿地，光2021年一年拿的地，万科5-10年都开发不完。

喊出来的口号和行为完全相反！

明知道前面是悬崖，还要疯狂扩张，至于扩张之后，公司行不行不重要，身上标签的反正是“职业经理人”，挣的钱是自己的，亏损是股东的。

挣的钱其中有工资和奖金，过去那些年，以郁亮和祝九胜为核心的管理团队在万科拿到了天价的薪酬，而这对他们来说，都是小钱，真正的大钱是以鹏金所为代表的万科影子银行。

以唐山举报万科，烟台举报万科的材料来看，万科高管们让鹏金所从当银行的角色，去给万科放高利贷。

鹏金所的资金来源是基于万科的高管掌握着万科的资产，高管们拿着万科的应收账款作为抵押，从银行及机构拿到大量的资金。

这里提到一个专业词汇叫：应收账款保理业务，就是普通人买万科的房子交首付，然后办贷款，这其中的有个时间差大概是一个月的时间。

贷款下来之后，交给万科，购房人再去还按揭贷款，而这个即将放下来的贷款就是万科的应收账款，拿这个作为抵押去找银行借钱，银行从不犹豫。

在房地产火爆的那些年，万科的房子根本不愁卖，每个月都有大几百亿的应收账款，凭借着这个应收账款保理业务，鹏金所日进斗金，大把的钱。

万科又是怎么放贷的呢？假设，万科在烟台看中了一块地，地价是20个亿，万科自己不出面，而是去找当地的小公司合作。

万科有品牌，有物业、有营销团队，小公司一看，万科带我一起干，肯定之前，但这里，万科开始给地方小公司下套了。

比如20亿的地，万科只出2亿，剩下18亿由小公司来出，运营，营销、施工、万科一条龙服务，小公司躺着挣钱。

这对于地方小公司来说，简直是送上门的钱，但自己又没有18亿的本金来挣钱，这个时候，万科介绍小公司去鹏金所借钱，而且保证能借的到，利息嘛，相对高点，就年化10%吧。

在房地产市场火爆的时候，万科的房子开盘就售罄，虽然20%的利息有点高，但小公司算算时间节点啥的，还是稳赚不赔，也就上套了。

但小公司贷款这么多，得有点抵押吧，万科说了，不用其他的抵押，就咱们合作公司的公章、营业执照啥的，我来保管就是了，账也是我来管，就相当于担保了。

合作就这么达成了，小公司在那巴拉巴拉的做着美梦，就等着分钱了，结果等了一年又一年，三年的时间过去了，项目进展缓慢，也不开盘。

18亿的资金年化10%的利息，一年1800万的利息，付了3年5400万利息之后，小公司眼看都要被拖垮了，万科开盘姗姗来迟。

房子卖了，该分钱了，小公司看到万科的账目直接傻眼了，项目的所有支出，比如工程款啥的，全部是项目公司借的高利贷去支付的，而这个高利贷的利息高达30-40%，已经没利润可分了。

不管是前面小公司买地借的20%利息，还是后面项目借的高利贷30%-40%的利息，这钱都进入了鹏金所的账户，最终流向了个人腰包。

要说项目公司账上没钱嘛？有！钱全部被掌管公章、营业执照的万科团队挪用到全国其他的城市合作新的项目了。

项目是赚钱了，不是付利息就是被挪用了，小公司没赚到钱，万科也没赚到钱，高管们挣得盆满钵满的了。

这种模式从2018年到2022年，万科玩了5年了，从2023年开始就玩不下去了。由于房价下跌，房子卖不动了，钱回不来，项目上借的各种高利贷就还不上了，这钱都是鹏金所放出去的，钱回不来了。

所以，我们看到去年鹏金所暴雷了。由于鹏金所是跟万科深度捆绑的，这也导致了万科的资产被查封，而职业经理人去没任何损失，而这就是为什么祝九胜去年被带走的原因。

深铁作为大股东，救万科就是救自己，为的是首先稳住股价，甚至拉升一波，稳住资产价格。

接着把万科高管们控制的优质资产进行吸收，下一步，再来清算这群高管们，向他们索要损失！

所以，更换团队只是开始，为什么新增了高管，前面的也还在留任？想向拍拍屁股走人是不可能的。

把事情交代清楚，把账理清，把不该吃的都吐出来！

PS：不久前失联超半年，为避免再次失联，下面备用号烦请大家点点关注。

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