铜锣湾上演面包店大战

虽然香港整体零售市况一般，惟核心区面包店在淡市下生意旺场。网红面包店在去年底进驻铜锣湾区，掀起排队热潮，TVB艺人唐诗咏从日本拜师学艺开店后经常大排长龙，后来来自日本东京的人气面包店“Truffle BAKERY”也首度攻港，承租勿地臣街复式巨铺，面积逾3100方呎，月租30万，呎租97元。Truffle BAKERY进驻后，铜锣湾的精品面包店之战可谓愈演愈烈。

网红面包店进驻铜锣湾

铜锣湾区近年已成精品面包店激战区，在利园山道已有主打港式面包、且深受网红欢迎的手工面包店“Hashtag B”；而仅与“Hashtag B”距离约5分钟步程，更有前四季酒店糕点总厨Grégoire Michaud主理的人气欧式面包店“Bakehouse”。

而今次最先引起战火是本港艺人唐诗咏于去年1０月开设的33 CUBREAD面包，以月租6万进驻波斯富街700呎地铺，天天大排长龙；近期由来自东京的Truffle BAKERY以每月约30万承租，铜锣湾勿地臣街11号THE HEDON地下连1楼，建筑面积各约1056方呎及2077方呎，合共3133方呎。

Truffle BAKERY自2017年成立，于东京门前仲町开设首家分店，卖点为“将专业食材带到日常餐桌之上”，招牌面包为白松露盐可颂，铜锣湾店盛惠每个23元。日本艺人木村在拍摄日剧《Grand Maison东京》期间，因对该店面包情有独钟，便大批入手白松露盐可颂，慰劳剧组上下，令其迅速在市场上引起轰动。

中原(工商铺)商铺部高级分区营业董事梁伟杰表示，铜锣湾勿地臣街11至13号地铺及1楼，由永义国际发展的一幢全新商厦，该地铺面积约1056方呎，1楼面积约2077方呎，总月租约３０万，该店铺位处铜锣湾核心区域，邻近多条主要街道，适合零售及餐饮业发展。梁氏指，租客为日本人气面包店Truffle BAKERY首间海外分店，在日本则有17间分店，近年成为日本爆红面包店。

他继续说,除了Truffle BAKERY,另一间来自日本大阪的创意面包店Merci Moncher,近期亦于铜锣湾兰芳道开店，主打日式及欧式面包，吸引大量市民及游客光顾。

梁氏继续表示，以前铜锣湾出名的面包店都是本地的,自从唐诗咏创立的明星面包品牌33 CUBREAD，因其明星效应及高质量抢占市场，吸引大批粉丝和街坊排队。主打日式及欧式面包的TruffleBAKERY及Merci Moncher互相辉映，巩固铜锣湾作为餐饮购物天堂地位。新品牌正式开业，相信成为吸引排队人潮的网红店。在高端零售需求放缓的情况下，餐饮零售成为市场的主要增长动力。此次新成交的面包店品牌，进一步体现了市场对高端餐饮需求的持续增长，预计开业后将吸引更多年轻消费者及游客，推动周边商铺租务活跃，并为铺市注入新活力。

珠玉在前令铺租急升

盛滙商铺基金创办人及行政总裁李根兴对记者说, 唐诗咏面包店33 cubread点解有过百人排队？为何面包店迅速成为铜锣湾人气排队店呢?他说,33 cubread由著名的日本烘焙专家川岛善行监修，北海道用料，提供多款面包，包括丹麦酥、生吐司以及骰仔牛角包等。

他继续说,一般面包店，成本分析：4成食物成本、3成人工、2成租金、1成利润。店员说每日卖600个包，每个平均38元，每日营业额22800元，每月港币68.4万。他估计每月赚约20万。

他又分析说，唐诗咏的店铺有三大优势：（1）专注人工较平；（2）专注浪费食材较少；（3）只得三个出炉时段，大排队等如免费临时演员卖广告。他强调珠玉在前，所以吸引很多名店跟随，这势必带旺铜锣湾店铺租金，估计会升5-10%。

内地及国际品牌群起争据点

除了近期有多间特色面包店落户铜锣湾区外，到底这场面包铺大战会点样发展，对铜锣湾铺市又有何影响？中原(工商铺)商铺部高级分区营业董事梁伟杰表示,紧随内地食肆一窝蜂来港，铺市发展越加精彩，过去半年来，内地及国际品牌群起攻港，除了服装品牌外，更多令人意想不到的行业，例如：全球航拍无人机“一哥”，日本二手珠宝手袋，甚至“十蚊店”等成为过江龙。他强调, 内地及国际品牌群起攻港最主要原因,是游客区天价铺租暴跌，造就行业百花齐放。

盛滙商铺基金创办人李根兴也表示，中港市场消费降级，奢侈品商户高价抢铺不再，本港游客区租金持续向下，核心区铺租较高峰下跌70%至80%，比较疫市前亦跌去30%至40%。

他表示，当租金下跌，较为廉价的产品才有机会挤身旅游区黄金地段。“以前一只表几十万，一件衫数千元才交得起租，现时数万元的表、数百元的衫，交租都不成问题！”

李根兴指出,过去数月来，先后有内地及外国时装品牌首次来港，或阔别多年后回归香港，身为国际顶尖时尚的西班牙MANGO，有法韩“法韩混血儿”之称的MARITHE FRANCOIS GIRBARD，由80后时装达人创立的日本STUDIOUS，中国杭州文青服装品牌西町村屋，都先后在游客区建据点。“市况好时，时装店不敌奢侈品竞争，现在随着租金暴跌，铺位选择增加，不少时装品牌进驻的铺位，旧租客为钟表珠宝名店。”

航拍机空降罗素街

利嘉阁（工商铺）商铺、商业及投资部高级营业董事郑得明表示，旺市，时装店之间租铺竞争激烈，近年不少靓铺长时间交吉，业主态度软化，租金跌幅可观。“曾以大只型男宣传引起市场轰动，美国时装Abercrombie & Fitch（A&F），2012年以700万抢租中环毕打行1.27万呎巨铺，2016年撤出后，今年突然强势回归，一口气承租沙田新城市广场及希慎广场两个铺位，合共1.6万呎，月租共250万。郑得明续说，该两个都是大型地标商场，既有游客又聚集本地客，非常热闹，从A&F的角度出发，现时两个商场平均呎租150多元，过往毕打街巨铺呎租高达550元。

他又说,除了时装店盛行外，科技行业亦现身，来自深圳、航拍无人机生产及研发商大疆创新，空降铜锣湾罗素街，地铺面积1433方呎，月租40万，旧租客溥仪眼镜2011年进驻，2015年续租时，以每月250万创下纪录，最新租金蒸发84%。

大疆创新是全球首屈一指的航拍机生产商，每部无人机零售价盛惠近万元，至不超过10万元；而旧租客溥仪眼镜，则是全球知名的奢侈品眼镜店，部分眼镜属售价过百万元。

大疆创新曾于2016年首度来港，选址铜锣湾谢斐道TOWER 535，面积逾万呎的复式铺位，2021年疫情肆虐时撤走，去年8月再度回归，率先进驻尖沙咀The ONE对面的栢丽大道G19及G20号铺，面积逾3000方呎，直至近月在罗素街设置据点。

来源：香港经济导报

作者：本刊主笔 何洁霞