谢逸枫：颤抖吧！2024年全国卖地收入大跌，不足5万亿

文/谢逸枫

土地是财富之母，是一个城市、一个国家的最大原始财富。过去三年，疫情、调控、金融收紧的三个因素冲击之下，2025年1月24日，一份财政部门数据显示，2024年全国卖地收入4.8699万亿元，意味着跌破5万亿元。

2022年全国卖地收入跌破7万亿元，2023年全国卖地收入跌破6万亿元，2024年全国卖地收入跌破5万亿元。即使2024年全国卖地收入跌破5万亿元，依然堪称一部史诗级最成功的土地财政学、经济学。

2024年全国卖地收入大跌、跌幅创第二新低，归根结底是暂停土地供应的政策导致土地供应下降，三道红线、房地产贷款集中制的融资收紧、房企债务因素，无法支撑房企持续砸钱买地。而土地流拍、低溢价、底价成交现象多。

2024年全国一般公共预算收入21.9702万亿元，同比增长1.3%。一般公共预算支出28.4612万亿元，同比增长3.6%。意味着钱不够花。财政赤字从2021年4.38万亿元 、2022年5.69 万亿元，到2023年5.78万亿元，到2024年6.49万亿元。

其一是按照笔者分析，2024年全国卖地收入4.8699万亿元，同比下降16%。4.8699万亿元占到2024年全国一般公共预算收入21.9702万亿元的22.16%。2020年46%、2021年42.97%、2022年32.81%、2023年26.75%。

4.8699万亿元占到2024年全国地方一般公共预算收入11.9266万亿元的40.83%，2020年84.03%、2021年78.36%、2022年61.43%、2023年49.47%。4.8699万亿元占到2024年地方政府性基金预算本级收入5.7356万亿元的84.90%。

2024年全国卖地收入同比下降16%，创1987年有统计数据历史以来第二大跌幅。2017年-2024年全国卖地收入分别增长为40.7%、25%、11.4%、15.9%、3.5%、下降23.3%、下降13.2%、下降16%。

2024年全国卖地收入4.8699万亿元，2024年跌破5万亿元。2017年-2024年全国卖地收入分别52059亿元、65095亿元、77914亿元、84142亿元、87051亿元、66854亿元、57996亿元、48699亿元。

这是1987年9月8日以来，2020年、2021年卖地收入总金额连续二年破8万亿元后，2022年首次跌破7万亿元，2023年首次跌破6万亿元、2024年首次跌破5万亿元，意味着土地收入正式见顶，依然是地方财政收入最主要的来源。

2021年，是全国土地财政收入总金额历史最高纪录的年份。2020年全国卖地收入8.4142万亿元，同比增长15.9%，到2021年全国卖地收入8.7051万亿元，同比增长3.5%，创下34年全国卖地收入历史最高纪录。

其二是按照笔者分析，2024年全国土地与房地产相关的税收收入1.8537万亿元，2020年1.9694万亿元、2021年2.0793万亿元、2022年1.9216万亿元、2023年1.8538万亿元。占全国税收收入17.4972万亿元的10.59%。

2020年13%、2021年12%、2022年11.53%、2023年8.74%。如包括房地产领域5项税收的住宅房产税（上海、重庆）、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税等建筑业税收，占到全国总税收入的20%以上。

说明100块收入里面，房地产、建筑业的税收贡献20块钱，意味着全国土地与房地产相关的税收总收入占到全国财政收入、地方财政收入、全国税收的比例更高，对贡献财政、收入更高。

2024年全国土地和房地产相关税收中，契税5170亿元，同比下降12.5%。房产税4705亿元，同比增长17.8%。城镇土地使用税2425亿元，同比增长9.6%。土地增值税4869亿元，同比下降8%。耕地占用税1368亿元，同比增长21.5%。

其三是按照笔者统计分析，2024年全国卖地收入4.8699万亿元（2020年8.4142万亿元、2021年8.7051万亿元、2022年6.6854万亿元、2023年5.7996万亿元，卖地收入自2021年之后，连续3年保持下降的趋势。

2024年土地与房地产相关五项税收收入1.8537万亿元。2020年1.9694万亿元、2021年2.0793万亿元、2022年1.9216万亿元、2023年1.8538万亿元，土地与房地产相关五项税收收入自2021年之后，连续3年下降。

2024年房地产总收入（全国卖地收入、土地与房地产相关五项税收收入）6.7236万亿元。2020年10.3836万亿元、2021年10.7844万亿元、2022年8.6070万亿元、2023年7.6531万亿元，比2023年减少9295亿元。

2024年全国房地产总收入6.7236万亿元，占2024年全国一般公共预算收入21.9702万亿元的30.60%。2020年56.77%、2021年53.24%、2022年42.25%、2023年35.30%，说明占全国一般公共预算收入比例下降。

2024年全国房地产总收入6.7236万亿元，占2024年地方一般公共预算本级收入11.9266万亿元的56.37%。2020年103.7%、2021年97.08%、2022年79.09%、2023年65.28%，占地方一般公共预算本级收入比例下降。

2024年全国房地产总收入6.7236万亿元，占2024年到全国税收收入17.4972万亿元的38.42%。2020年67%、2021年50.39%、2022年51.65%、2023年42.25%，说明占全国税收收入比例下降。

其四是根据“土地依赖度”，即国有土地使用权出让收入除以地方一般公共预算收入，可以看出，地方政府对土地的依赖不断增高。尽管2003年-2021年全国地方对土地财政依赖逐年增高，2021年后，出现连续3年下降。

财政的“四本账”，包括一般公共预算、政府性基金预算、国有资本经营预算和社会保险基金预算。简单概括，第一本账是税收的钱，第二本账是卖地的钱，第三本账是国企的钱，第四本账是保命的钱。

财政有“四本账”，并非完全独立，彼此“孤岛”。“四本账”之间的勾稽关系可简单表述为第二、三本账的当年盈余可以调出来补充第一本账，第一本账通过支出来补充第四本账。前两本账历年累积的结转结余资金，每年可调出补充第一本账。

从支出口径看，四本账的比例基本为55%、23%、0.6%、21%。第一本账的收入大头是税收收入，占比86%，一部分是非税收入，占14%。税收收入，大税种分别是“国内增值税”和“企业所得税”，合计占比60%。

从央地分成看，央税包括关税、消费税等，地方税主要是和土地相关的税种，央地共享税包括中央地方五五分的增值税，六四分的所得税。非税收入，主要包括国有资产有偿使用收入和专项收入，合计占比62%。

第二本账的收入重心是“土地出让收入”，占全国政府性基金收入的86%。从央地结构看，地方占到94%，是绝对主力。其次对于地方政府而言，政府性基金收入基本和本级财政的重要性相当。

随着中国经济从高增长到高质量，过去投资驱动的模式不再适用，土地财政也难以为继，是要进行财税改革的核心原因之一。自2015年以来还纳入了“地方政府专项债收入”。专项债是为投资建设有一定收益的公益项目所发行的债券。

第三本账的收入主要来自非金融国企的利润上缴，占比63%。如果从行业属性看，TOP5的行业有烟草、石油石化、投资服务、电信和电力。他们的利润会根据企业类型的不同，从0到25%分五档标准，来按比例上缴到第三本账。

第四本账是专项用于社保的收支预算，专款专用，只能调入不能调出。整体看，养老和医疗保险是我国社会保险收支的主体，合计占比96%左右。另外，社保基金这块非常依赖于财政补贴，收入占比在2成左右。

2024年房地产的总收入，占到2024年地方财政总收入56.37%。按照笔者的统计发现，2024年全国房地产总收入6.7236万亿元，这是1987年9月8日以来，中国房地产总收入第五高，前四次为2020年、2021年、2022年、2023年。

如加上六项房地产相关税收、建筑业税收，十一项的税收收入3万亿元，加上全国卖地收入的4.8699万亿元，2023年房地产总收入达到7万亿元。2020年11.2142万亿元、2021年11.7051万亿元、2022年10万亿元、2023年9万亿元。

房地产总收入（全国卖地收入、土地与房地产相关五项税收收入）看，分别占到全国财政收入、地方收入更高。这是笔非常庞大收入，除税收的财政之外，地方财政收入100块，意味着地方财政收入里面，房地产贡献超过巨大。

其五是笔者按照官方统计数据显示，1998年-2024年，过去26年全国卖地收入累计总金额85.0107万亿元，年均卖地收入总金额3.2696万亿元。1998年全国土地出让收入为507亿元，2021年增至8.7051万亿元，创历史新高。

土地财政源于1987年开始的土地有偿出让，发展于1994年的分税制改革带来的地方预算内缺口的增大。快速爆发于1998年住房制度改革和2002年土地招拍挂制度开始，到2021年，是土地资产化最为迅猛的年代。

地方政府财力不足，是其向土地寻找收入的动因，而现行土地管理制度对于城市土地一级市场的垄断，则为地方政府依赖土地创造了条件。土地财政之所以再度成为话题焦点，是因为2024年财政收入下降。

1999年-2008年10年间，全国土地出让金累计总金额收入5.3万亿元。1999年至2011年，这13年是土地资产化最为迅猛的年代，全国土地出让金累计总金额收入12.75万亿元，几乎年均1万亿元。

1999年到2020年22年间，全国土地出让收入总金额累计已经突破58.9万亿元，年均2.67万亿元。2020年破7.7914万亿元，到2021年已经突破8.7051万亿元，2022年全国卖地收入跌破7万亿元、2023年跌破6万亿元、2024年跌破5万亿元。

2011年-2024年全国卖地收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元、37457亿元、52059亿元、65095亿元、77914亿元、84142亿元、87051亿元、66854亿元、57996亿元、48699亿元。

2011年-2024年全国卖地收入增速分别为22%、下降18.6%、45%、3.2%、下降21.6%、19.3%、40.7%、25%、11.4%、15.9%、3.5%、下降23.3%、下降13.2%，下降16%。十四年卖地收入总金额75.5592万亿元，年均5.3970万亿元。