“取消公摊”，有何影响？

2024年12月12日，湖南省衡阳市发文明确，自2025年1月1日起，商品房销售实行套内建筑面积计价。12月17日，河北省张家口市也宣称，将取消商品房销售价格限价机制，鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。随后也有一些地方提出，2025年的重点工作之一是“取消公摊”。这一系列新动作也让“取消公摊”的话题再次引发人们的热议。事实上，在更早之前，肇庆市、合肥市、湘潭市等地也已提出“取消公摊”并逐步实施。而包括广州、杭州、长沙和厦门等地在内的城市虽然未明确“取消公摊”，但也通过放宽对赠送面积限制、优化阳台等方式提高实际得房率。

那么，“取消公摊”是否等同于得房率100%？“取消公摊”究竟会有怎样的影响？是有利于开发商还是购房者呢？

公摊面积是什么？

严格意义来讲，“取消公摊”“取消公摊面积”等这些说法并不严谨。

公摊面积这一概念诞生于20世纪50年代的香港。建设部（国务院原有组成部门，2008年组建为中华人民共和国住房和城乡建设部）在1995年发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中将其引入内地，迄今已有近30年历史。按照上述规则，商品房的面积包括套内面积和公摊面积两部分。2001年，建设部发布《商品房销售管理办法》，规定商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

上海易居房地产研究院副院长严跃进称，公摊是住房领域特殊但重要的建筑，全称为“公摊建筑面积”，即整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。公摊建筑面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。这些公共建筑面积，也是构成我们居住空间必不可少的一部分。

根据《商品房销售管理办法》，商品房建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积。那刨去公摊面积后，套内建筑面积能剩下多少？据中银证券2022年10月发布的研报，中国的公摊面积比例无统一标准，联排房、别墅相对最低，大约在1%至8%，7层以下多层住宅为7%至12%，7至11层住宅为10%至16%，12至18层住宅为14%至20%，18至33层住宅为16%至24%。以一套建筑面积为100平方米的高层住宅为例，若公摊比例为20%，那么套内建筑面积就是80平方米。需要说明的是，据中银证券上述研报，“套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积”，也就是说，套内建筑面积包括房间内的墙体等，实际能够使用的面积还要更小一点。

按照一般的计算方式，得房率即套内建筑面积占商品房建筑面积的比例。公摊面积越大，得房率就越低，单位购房成本越高。楼市高速发展时期，由于房价不断上涨，很多房产用于投资，购房者更关注房子是否能升值赚钱，对得房率敏感度较低。但这几年由于房价下行，购房以自住需求为主，所以大家对于公摊会越来越敏感。

早在2002年，重庆市就通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，规定商品房销售需按照套内使用面积计价，也就是基本实现了“取消公摊”。近几年，陆续有省市提出要“取消公摊”。广东肇庆市和湖南衡阳市都在2024年发布了通知，称要实行按住房套内面积计价宣传销售。安徽合肥市、河北张家口市、湖南湘潭市也都在探索。

除了按照套内面积计价，还有部分城市的楼盘通过赠送阳台、飘窗等不计容面积，同样实现了得房率的大幅提高。这可以看作变相的“取消公摊”。比如广州2023年11月开始施行的《广州市建筑工程容积率计算办法》，规定在一定进深内及开敞率足够高的情况下，住宅建筑的阳台和半开放空间可以更大，且这些空间在计算建筑面积时只计入一半的面积。深圳、北京等城市也通过类似的方法放宽了建筑限制，为提高得房率创造了条件。

无论是直接“取消公摊”还是赠送面积，各地政府联合房企推出得房率较高的楼盘，在近两年已成趋势。

随着“取消公摊”的呼声越来越强烈，严跃进表示，“取消公摊”并不是要取消公摊这类建筑形态，其精准含义是“住房销售环节取消公摊”，或“调整为套内建筑面积计算”。因此，“取消公摊”是指后续房屋买卖过程中，包括合同签订、不动产权证办理、后续房屋面积计量等过程中，将不再计算公摊部分，而是计算房屋套内建筑面积。

中原地产首席分析师张大伟也认为，实际上，公摊是必要的，目前市场上讨论是否“取消公摊”，其实核心不是说不要公摊，因为不可能没有公摊的。楼梯、电梯的数量包括社区的活动空间等等，其实是决定了这套房子的居住体验感。从当下市场来看，其实大家的争议核心点就是公摊是不是要计价。在卖房的过程中，违规分摊公摊，样板间和实际中交付远远不一样，这些是可以通过一些政策来规避的。

58安居客研究院院长张波认为，取消公摊计价最大的影响是能够让购房者清晰明白到手的使用面积，但其对于房价的实质影响非常小。房屋总价并不会因此出现变化，这一点在已经试点套内面积计价的重庆清晰体现。“如果房屋总价没有降低，（取消公摊计价）依然很难提升购房意愿，对于存量房去化的帮助也就较小。”张波提到。

公摊面积为何成了一笔糊涂账？

购房者之所以对于公摊面积诟病已久，原因有两点：一方面，目前市场上对于公摊面积的计算方法不够公开透明：不同房源的公摊比例是不一样的，甚至同一楼盘不同户型的房源都会有不同的公摊比例。同时，尽管知道了公摊比例，但这一比例是如何计算的，具体都包含哪些公共建筑空间，很多人也搞不明白；另一方面，一些开发商违规增加公摊面积，导致房源的得房率较低。这都使得长期以来，公摊面积成了一笔“糊涂账”。青岛的一位购房者此前就买了一套120多平方米的商品房，但在收房时发现，有近一半的钱都花在了公摊上。

目前，公摊系数在多大范围内算合理，国家并没有明确规定，仅规定了公摊系数的上限和下限。浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬表示，一般情况下，需要根据以下内容来测算公摊面积：一是设计单位的图纸；二是主管部门对公摊的核算。但由于一些地方还没有建立“多测合一”体系，缺乏第三方监督，从而出现公摊面积计算不透明等现象。在虞晓芬看来，公摊面积的计算很复杂，相关信息的公开化程度还不够高，透明度不够，所以也引起了一些不必要的麻烦。

严跃进表示，由于公摊面积不透明的计入方式和含糊的合同条款，导致购房者实际入住的住房明显小于预期，购房者感觉“哑巴吃黄连，有苦说不出”，因此反感将无法明确计量的公摊面积计算到房价款中。前几年，在“限价”政策下，部分房企刻意做大公摊面积来获利，部分楼盘的公摊面积甚至超过了40%，严重损害了购房者权益。还衍生出很多新问题，比如，在物业费收取方面，由于是按建筑面积计算，容易引发纠纷。

张大伟称，有小区甚至连独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都计入到公摊面积中，而根据相关规定，这些不得计入公摊面积。公摊面积缺乏公信力，不便民、不透明，一旦公摊面积不实，购房者不仅要多支付购房款，还要在以后的居住中不断支付更多成本。

张大伟表示，政府部门应对公摊面积进行明确，规范开发商宣传行为，严格要求楼盘样板间执行1∶1设计，让公摊面积变得透明、规范。

目前，已有地方对计入公摊面积的公共建筑空间进行了优化。2024年5年，广东省惠州市自然资源局印发的《惠州市区2024—2025年度新出让住宅用地规划管理的若干措施》中提出：建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等辅助用房不计入容积率建筑面积，但不计入容积率建筑面积的总数不得超过屋顶面积的25%。上述不计入容积率建筑面积不纳入公摊面积。

取消公摊面积会产生什么影响？

面对公摊面积计算中的“不透明空间”，购房者可以说是“哑巴吃黄连，有苦说不出”，而这也是“取消公摊计价”的呼声越来越高的原因所在。中指研究院分析，采用套内面积计算的方式，能让房价更为直观地展现给购房者，减少信息不对称，增强市场透明度，打消购房者对于公摊的疑虑，帮助购房者更好地进行购房决策，保障其权益，同时也有利于减少日后的公摊纠纷。然而，值得探讨的是，“取消公摊计价”就真的可以解决当下的问题吗？已经执行“套内价格计价”的区域目前效果怎么样？“取消公摊”会产生什么影响？“零公摊”会成为新趋势吗？

2022年8月1日起，重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策。也就是，取消了公摊面积计价。这一政策明确规定，商品房买卖合同及商品房权证应当写明房屋共用部位及设施。重庆大学副校长刘贵文表示，“重庆率先改革商品房计价方式，可以让不是很了解建筑类专业知识的购房者能清楚明白地知道，自己买的房子使用面积到底有多大。所以有利于市场正常化，也有利于市场更加透明化。”

商品房按套内建筑面积计价销售后，会有怎样的影响呢？

有专家表示，从计量口径上取消公摊，会导致整套房的面积减少，而房屋总价不会发生变化，以住房面积计量的单价就会上涨。举例来说，目前，一套建筑面积100平方米的商品房，公摊面积20%，实际使用面积是80平方米。如果按照总价800万元来计算，每平方米单价为8万元。取消公摊之后，总价不变，单价则变成每平方米10万元。因此专家认为，从资产角度，这将有利于保障购房者的权益。

中指研究院认为，这只是计算方法的差异，两种算法下的房屋总价应该是相近的，只是单价会有所不同。海通证券称，购房者对居住品质的要求在不断提升，在使用套内建筑面积计价销售的情况下，开发商一方面要在拿地前期提升设计要求，提高对住宅用地的利用效率；另一方面是较以往更理性对待公摊区域，无论是公摊区域面积设定还是公摊区域投入都会更考虑购房者需要和项目最终收益。

严跃进对此也持乐观态度。他认为，所买即所得，实际交付钥匙的房子就是那么大的一个房子。所以会增强大家对于买卖房屋的信心，并且对巩固2025年的“止跌回稳”、促进房地产市场向好发展、更好地保障购房者的一些居住权益等等都有积极作用。对于开发商来说，取消公摊总体也是有利于销售房源的。而近年来，已有一些开发商开始主动选择“按套内面积”计价来出售新房，以此来规避因为公摊面积而产生的争端或民事纠纷。

而张大伟认为，取消公摊对于二手房市场有着巨大影响。他表示，在同样的区域，如果是二手房，得房率只有70%，而新进入市场的这些房源，得房率可能能到90%，差20%的话，单价有可能销售差距不大。过去的二手房和开发商手中库存的在售的一些房源有可能就要降价了。

从现阶段来看，多名业界人士都认为，全面“取消公摊”的条件尚未成熟。目前市场上也有一些建议和反馈，一是“取消公摊之后房价是否会上涨”。二是“取消公摊后小区品质是否会下降”。基于此，专家建议，市场真正需要关注的是公摊面积测算的信息透明度和规划合理性问题，采取套内面积的计价模式并不能从根本上解决公摊面积信息不透明问题。无论是建筑面积计价模式还是套内建筑面积计价模式，保护购房者权益的有效方式，或许还是要提高公摊系数的测定技术、明确公摊面积测定的规定、公示测绘的内部细节等。

本文刊登于《记者观察》2025.1(上)第1期 总第657期