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北京-朝阳-天润福熙大道

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作为全国面积最大的一线城市，北京有大大小小的小区12000多个，在北京的这十几年，大表哥实地探访踩过的盘，不说有10000个，至少也有8000个。

在北京大大小小的12000多个小区中，差不多有6000个，要么在密云、怀柔、平谷、延庆这种远郊区，要么就是像宋家庄家园、弘善家园、模式口东里这种品质很差的老破小、回迁房以及经适房。

从房产保值增值，以及居住品质来说，这些远郊的小区，以及老破小、回迁房等，表现都很差。

而真正比较有价值的楼盘，主要还是集中在东西海朝，丰台和石景山等传统的城六区，以及部分靠近城六区的近郊区，这些楼盘的数量大概在3000个左右，大约占总数的25%。

接下来，大表哥将推出一个京楼踩盘系列，陆续把北京这3000个左右比较有价值的小区，逐一详细进行介绍，为大家在北京看房、选房、买房提供一个参考。

今天要讲的这个楼盘，是朝阳区新北苑板块的标杆楼盘——天润福熙大道。

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在新北苑的几个高层小区中，天润福熙大道算是综合实力最强的一个，在新北苑看房的朋友，应该都注意到了非常气派的福熙大道。主要是其外立面通体干挂石材，确实很抢眼。

放眼整个北京，高层住宅能够做到通体干挂石材的小区，两个手两个脚的指头都能数过来，这样的小区，从外立面就能看出来不便宜。据说其石材是从新疆那边开采的玄武岩，确实比较显档次。

福熙大道也是新北苑板块中，唯一一个通体干挂石材的楼盘，从定位上来说，它也是最贵的。尤其是小区大门很气派，类似法式宫殿风格。

目前，福熙大道已经建成的南北两个区，北区（一期）建成于2011年，南区（二期）建成于2016年。

北区外围是8栋总高27层左右的高层，中间是8栋多层洋房。南区是8栋纯高层，地块上还有几栋高层正在建。

除了外立面之外，福熙大道的园林也比较有特色，操刀的是在业内比较有名的贝尔高林，从园林设计方也能看出，开发商是比较舍得投入的，当然这也符合其高端楼盘的定位。

由于新北苑板块和望京离得比较近，所以新北苑也算望京的外溢板块，因此看新北苑房子的人，很多应该也看过望京的楼盘。

不少朋友应该和大表哥有类似的感觉，就是福熙大道和望京的另一个高端楼盘东湖湾，有一种说不出来的神似，特别是其大面积的弧形封闭玻璃窗户很有特点。

（这里大表哥顺便给大家普及一个冷知识，如果你看到一个小区，有大面积的弧形封闭玻璃阳台，那么基本就可以判断，这个小区是高端楼盘无疑。由于成本原因，99.99%的普通住宅，窗户和阳台都是方形的，因为圆形比方形贵。）

有这种感觉就对了，因为福熙大道和东湖湾一期其实是出自同一个开发商，北京天润地产集团，这家开发商走的基本都是中高端路线，所以在北京开发的楼盘并不多。

大表哥实地踩盘之后发现，东湖湾特别是它的一期，从细节品质上还是要好于福熙大道的，虽然东湖湾一期比福熙大道建成时间早了近10年，但是由于维护到位，整体感觉并不比福熙大道差。

特别是东湖湾的园林设计，大表哥认为明显要比福熙大道更显高级和舒适。福熙大道的园林，由于灌木较密，加上草坪面积不够大，所以层次感明显没有东湖湾一期的好。

东湖湾的园林层次分明，行走在里面视野的开阔性更好。福熙大道北区之所以没有这种感觉，还有一个原因就是其中间建了七八栋多层洋房，视觉上造成了物理阻断。

当然，这是把福熙大道和东湖湾比，它要略逊一点，但如果要放在全北京来看的话，作为纯高层板楼的福熙大道，已经是很优秀的了。

上一组绿中介专业人士拍的小区照片，大家感受感受。

了解北京楼市的朋友都知道，2000年之前，北京的高层基本都是塔楼，2005年以后很多也是板塔结合，纯板楼的小区非常少，甚至可以说非常稀缺，一直到2010之后，纯板楼的小区才慢慢成为市场主流。

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接下来聊聊福熙大道楼盘本身的品质。

小区内部是完全人车分流的，走在里面不用担心时不时突然驶过一辆汽车，有小孩和老人的家庭会比较有安全感。

福熙大道一楼大堂是精装修，标准接近五星酒店，用料还是很扎实的，内部楼道全贴瓷砖，物业维护也比较负责，大表哥踩盘的时候，几乎看不见垃圾和小广告。

北区（一期）当年是毛坯交付，南区（二期）是开发商统一精装修，如果你在看二手房的时候，看到有业主家的基装和其他的不一样，那么就是业主后来二次装修的。

从户型上看，福熙大道从60几平米的一居到两百多平的四居都有，不过一居室不多，主要还是以改善型的三居占主流，面积段主要集中在140到180平之间，也是户型最好的区间。

福熙大道有一种121平米的纯南假三居，其中一个小卧室是在客厅部分隔出来的，这种户型不建议入手。其本质上还是算两居，与其买这种不如买它116平米的南北两居。

当然，如果预算足够的话，户型最好的，还是它219平米那种南北通透，四叶草布局的大三居。

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小区配套方面，很多人可能会比较关注学校，福熙大道对口的中学和小学是朝外来广营校区，九年一贯制公立学校，在朝阳区算是中上水平的学校，只要不是特别挑剔的家长，基本都能接受。

小区东面一条马路之隔就是朝阳外国语学校高中部，这是朝阳区第一梯队的高中，因此有很多考过来的家长会在附近租房，总体来说福熙大道的房子，中小户型如果要出租，还是比较好租的。

交通出行上，福熙大道北区往东大约350米是地铁17号线清河营站，30分钟左右可以直达国贸，南区直线距离大约500米是地铁13号线北苑站，往西可以去海淀、西城，往东可以去望京，时间基本都在三四十分钟左右。

商业这块有华贸天地和新开的龙湖天街，能满足日常逛街购物需求。医疗上有朝阳妇幼保健院，西面和北面是清河，东面是城市公园，整体居住环境还是挺不错的。

需要注意的是，南区12号楼南面，紧挨着的是当时配套建设的一栋保障房，视觉上很好分辨，保障房是塔楼，外墙刷的土黄色防水漆，都是很小的正方形窗户，明显和福熙大道差了好几个档次，比较注重窗外视野感官的话，建议尽量避开南区最南面这一栋。

户型图

平墅A144㎡户型

平墅A155㎡户型 3室2厅2卫

叠墅A229㎡户型 4室3厅4卫

叠墅B204㎡户型4室3厅3卫

院墅F楼一层254㎡户型&地下一层234㎡

7室3厅4卫

C1楼251㎡户型 4室2厅3卫

C1楼/C2楼305㎡户型4室2厅3卫

北京-朝阳-天润福熙大道

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