土地月报｜成交规模进入周期性低位，溢价率创近三年新高（2025年1月）

导 语

四部委发文加强土地储备管理，一季度土地市场有望持续回稳向好。

◎ 文 / 马千里

2025年1月，随着农历春节的到来，土地市场交易规模迎来了季节性下降，但在年初北京、杭州、深圳等地高溢价地块的助推下，平均溢价率创下近三年新高。截止1月22日，本月土地供应2758万平方米，仅为上月同期的三分之一，成交建面4157万平方米，较上月同期下降83%，同比上升3%；成交金额同比增长26%。平均溢价率达到了7.4%的新高，主要是由于年初京深杭出让了大量高总价高单价地块。成交建面同比持平而成交金额、溢价率大幅上升，也体现了地方政府正在持续落实优化增量，持续推进房地产回稳向好。

核心要点

供求：至截稿时，本月土地供应量为2758万平方米，环比12月同期下降67%，同比下降32%。成交4157万平方米，环比下降83%，同比上升3%。

热度：平均溢价率7.4%，较上月增加3.4个百分点，为2022年以来的新高，北京、深圳、杭州优质地块实现“开门红”，拍出多宗高总价高溢价地块。流拍率13.0%，环比上升了4.1个百分点。

分布：各能级城市土拍交易量均环比大幅下降，土地市场交易量仅为上月的二成。一线城市本月共成交土地建面48万平方米，环比下降80%，同比下降44%。

后市展望

四部委发文加强土地储备管理，一季度土地市场有望持续回稳向好

2025年1月，土地交易量虽然进入季度性的低位，环比下降八成左右，但是从同比变化来看，正如我们2024年12月末预计，成交建面并没有较2024年同期基数进一步下探，而是维持在了大致持平的位置，不复2021年以来土地市场交易规模持续下行的趋势。在经历了长时间的缩量调整之后，当前土地交易规模已经回到了相对理性客观的范围，足以支持当前市场去库存的需求。且地方政府也在进一步提升新增供应地块的平均质量，月内北京、杭州、深圳频频拍出了高溢价、高总价地块。

月内，自然资源部、财政部、中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《土地储备管理办法》，指导各地科学编制土地储备计划、优化土地资源配置、促进土地市场平稳健康发展。如北京即在2025年供地计划中首次采取了弹性供地模式，将商住用地供应计划下限调低了60万平方米，同比下降二成。再加之月内金融系统多次发声明确，将完善房地产金融宏观审慎管理，加快推进城市房地产融资协调机制扩围增效，并综合施策拓展利率政策空间、推动综合融资成本下降。得益于土地资源配置的进一步优化，以及地方财政压力的减轻，对于2024年已经调整至合适交易规模的土地市场而言，2025年一季度投资信心有望进一步筑底回稳，在成交规模、平均溢价率、高溢价地块交易频次等指标上也可迎来更多积极信号。

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供求

供求规模环比周期性回落

成交金额同比增长二成

土地供应方面，截止2025年1月22日，本月土地供应量为2758万平方米，环比12月同期下降67%，同比下降32%。受春节假期影响，1月份土地供应规模持续下行，且供地规模较上年同期进一步回落，以此来看，年初各地供地节奏还是较为保守。不过在农历春节以后，随着市场交易规模的周期性恢复，以及三四月份传统投资恢复周期的到来，预计2月份供地规模将有显著回升。本月低密地块供应占比维持高位，新增供应经营性用地平均容积率为1.91，连续6个月低于2.0。

至截稿时，一线城市中北京、上海有新增土地挂牌，上海一批次挂牌了4宗含宅用地。其中关注度最高的是虹口区四平路宅地，起拍总价65亿元，容积率3.95，该地块原为商办用地，于2024年10月更改规划为三类住宅用地，限高100米。地块出让楼板底价为8.5万元/平方米，目前周边二手房均价在15万元/平方米左右；在2024年11月进行的土拍中，与之临近的虹口区四川北路地块溢价12%出让，地块容积率为3.87，成交楼板价9.3万元/平方米。北京挂牌了1宗宅地，位于昌平区朱辛庄，地块起拍总价12.8亿元，住宅部分容积率2.5，平均楼板价约3万元/平方米，周边现状路网尚不完善，进城通道拥堵严重，不过周边商业配套，小米、福田汽车等产业集群较为丰富，临近新盘售价在6万元/平方米左右。

二线城市方面，本月西安、杭州、成都新增出让建面超过50万平方米。从个体地块来看，西安中央创新区板块地块出让总价最高，达到21.1亿元，地块容积率2.8，平均起拍楼板价约8000元/平方米，该地块曾于2023年7月供应，此次为第二次供应。地块所属板块三星、比亚迪、中航电测等聚集，周边新房售价在1.6万元/平方米左右。杭州于17日进行了集中挂牌，其中关注度最高的当属滨江区浦沿“原汽车南站”地块，该地块起拍总价18.98亿元，容积率上限3.0。该地块原为商服兼居住兼停车场用地，后于2024年8月更改为居住兼商服兼停车场用地。地块楼板底价为1.2万元/平方米，目前周边在售新房售价约为4万元/平方米。

1月供地规模持续回落，但供地质量仍在持续提升。月内自然资源部等4部门发文，指导各地科学编制土地储备计划、优化土地资源配置，预计2025年在平衡供求预期的前提下，将持续有更多的高质量土地供应，供地规模同比也将迎来筑底。

土地成交方面，截止1月22日，全国300城经营性土地招拍挂成交4157万平方米，环比下降83%，同比上升3%，常州、扬州、徐州成交建面突破100万平方米，北京、常州成交金额超过100亿元。北京、杭州、深圳出现了多宗高总价高溢价地块。因高能级城市成交占比上升，本月平均楼板价2836元/平方米，环比上月同期上升9%。

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热度

溢价率创近三年新高，流拍率季节性上行

市场热度方面，至截稿时1月平均溢价率7.4%，较上月增加3.4个百分点。正如上月预计，在北京、深圳、杭州等地的优质地块均实现了“开门红”，再加之1月份三四线城市土地成交比例下降，大大拉高了2025年1月的平均溢价率，为2022年以来的新高。在本月成交总价TOP10地块中，有6宗地块溢价率超过15%，其中深圳龙岗宅地更是以70%的溢价率成交，成交总价30.65亿元。

随着典型城市新房销售的持续转好、库存压力的进一步减轻，与各地供地计划的调整同步，2025年土地市场的竞拍信心有望进一步提振，预计一季度重点城市仍将继续有更多高溢价优质宅地出现。不过随着更多三四线城市土地出让节奏的恢复，预计平均溢价率会较1月份出现小幅回落。

1月土地流拍率13.0%，环比上升了4.1个百分点。这主要是受季节性因素影响，回顾2023、2024年数据可见，1月流拍率均出现了短暂冲高。主要是由于大量重点地块放在岁末12月出让，导致对比基数较低，再加之1月份土地成交量较低，且有一部分出让难度较大的地块放在了年初。具体来看，本月西安、南宁、济南、重庆等地均有宅地撤牌或流标，如西安新城区XC3-3-21、22号住宅兼叫用户地，起拍总价12.3亿元，于开拍前停止出让，坊间认为后期或修改出让条件，将其中纯宅地部分单独出让。

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重点地块

北京、杭州占据过半席位

北京包揽夺得单价、总价榜TOP3

随着土地交易量的回落，1月份两榜城市集中度再度回升。总价TOP10中，北京、杭州占据八席位置。单价和总价榜前三均位于北京。总价榜首为北京朱房29号地块，成交总价91.52亿元，溢价率17.33%，平均楼板价约8.9万元/平方米。经过170轮报价，最终被华润+中铁置业+招商联合体竞得，排在第二的30号地块更是经历了247轮竞价。在本月总价TOP10地块中，有6宗地块溢价率超过15%，其中深圳龙岗地块更是实现了70.37%的溢价率，经过246轮竞价，由中海以30.65亿元竞得。大量高总价地块的集中高溢价成交，为2025年土拍市场开了一个好头，也大大提振了坊间的舆论信心。

单价榜方面，榜首为朱房30号地块，由厦门建发以90.4亿元摘得，溢价率25%，平均楼板价9.5万元/平方米，地块位于北五环，距离中关村车程在6公里左右，周边商业、公园等配套较为丰富，临近二手房价格在13万元/平方米左右。

（来源：克而瑞研究中心）