年度盘点 | 北京租金坪效上涨5%，成都同比下调10%

核心观点core idea

截至2024年底，核心八城整体集中式公寓供应规模合计超115万套，呈年度持续上涨趋势。核心八城长租房规模分化，一线城市在房源规模扩张上展现出强劲势头，其中上海、深圳两地保租房规模持续攀升，城市正稳步迈向“市场化+保租房”并驾齐驱的发展格局。

租金坪效方面，2024年集中式公寓重点8城中7城因保租房集中入市与政策管控租金影响，整体租金呈现下滑态势。分城市看，成都降幅最大，达10%，主要因租金政策管控较严且每季度都有指导价；上海次之，降幅达7%，主要受新增超7万间保租房影响，且多在外环，拉低整体租金；仅北京因需求较高但供应不足影响，逆势上涨5%。

核心八城集中式公寓供应规模年度持续上涨趋势，截止2024年底，核心八城整体供应规模合计超115万套；分城市表现来看，一线城市在房源规模扩张上展现出强劲势头，其中上海、深圳两地保租房规模持续攀升，城市正稳步迈向“市场化+保租房”并驾齐驱的发展格局；北京新增保租房项目更多聚焦于集体用地，因而其上市规模相对有限；二线核心城市中，杭州在集中式公寓领域的发展较快，目前供应规模达17万套，南京、成都与武汉三城规模均未达到6万套量级。

2024 年集中式公寓租金坪效方面，8 城中 7 城因保租房集中入市与政策管控租金，带动整体租金呈现下滑态势；分城市看，成都降幅最大，达10%，主要因租金政策管控较严且每季度都有指导价；上海次之，降幅 7%，主要受新增超 7 万间保租房影响，且项目多在外环，拉低整体租金；仅北京因供应不足、需求有保障逆势上涨 5% 。

城市供需关系良好，推动租金稳步上涨，全年租金提升7.2元/㎡/月，涨幅5%北京集中式公寓供应量可控，市场供需平衡，推动租金坪效呈持续上涨表现；3月“年后租房潮”以来，城市集中式公寓租金坪效持续上扬，10月后进入传统租赁“淡季”，租金坪效回调，2024年月度租金同比上浮维持在4%-7%之间；12月租金坪效189.3元/㎡/月，较年初提升7.2元/㎡/月；城市保租房规模约3成，2024年度保租房租金约112元/㎡/月，较整体集中式公寓租金低79元/㎡/月，保租房价格约为整体租金的6折水平。

保租房累计市占约一半，且多分布于中环外区域，导致租金下滑，12月已跌至150.3元/㎡/月城市租金呈持续下滑趋势，主因集中式公寓项目持续入市，拉高城市规模，但市场需求有限，多项目主动降价以提升出租率，加之城市新入市项目以保租房为主，且80%左右的保租房位于中环以外，核心区占比较低，导致租金持续下滑；2024年城市保租房租金为112.8元/㎡/月，整体集中式公寓租金为157.4元/㎡/月，保租房租金基本为城市整体租金7折，目前城市保租房规模市占基本达半数，保租房规模/区位分布/定价等因素拉低城市整体租金水平。

广州全年租金86.7元/㎡/月，月度走势平稳波动广州集中式公寓规模有效控制，保租房市占亦处较低水平，2024年保租房租金约60元/㎡/月，为城市整体租金的7折水平，因保租房规模相对低位，故对城市整体租金影响相对有限；2024年城市月度租金坪效多控制在85-90元/㎡/月平稳波动区间内，12月租金87.9元/㎡，同比上涨1.74%。

深圳月度租金表现健康，1-12月呈波动上扬趋势， 12月单月租金坪效为104.1元/㎡/月，同比上涨2.36%深圳集中式公寓以需定量，严格控制新入市量，带动整体租金水平呈波动上涨表现，10月后淡季因素影响租金结构性回调，12月租金坪效为104.1元/㎡/月，同比上涨2.36%；城市目前保租房规模占比近4成，规模持续扩张，但租金基本维持小幅波动，2024年保租房租金约75.6元/㎡/月，同比小幅降低1.2个百分点，表现趋稳，对城市整体集中式公寓租金无较大影响。

杭州保租房入市提速加剧市场竞争环境，年末租金较年初下滑5.4元/㎡/月，全年保租房租金约为市场化房源7折杭州保租房项目加速入市，年度集中式公寓规模同比增长19%，导致市场竞争持续激烈，多项目主动降价应对市场竞争；2024年城市整体租金约87.8元/㎡/月，同比下降2.9%；保租房租金为72.5元/㎡/月，约为整体租金的85折，同比降幅仅为1.5%；因城市蓝领公寓规模占比20%，城市政策要求人才租赁专项用地项目及蓝领公寓等保租房项目均为市场化租金的7折定价，实际上直接影响城市整体租金持续下滑。

四季度进入“淡季”以来租金波动下调，全年坪效租金75.9元/㎡/月南京集中式公寓整体租金走势平稳波动，近一年租金在73-78元/㎡/月区间；10月以来因传统“淡季”影响租金结构性下调，12月租金坪效为74.1元/㎡/月，环比下降1.98%，同比下降2.76%；城市保租房价格约为集中式公寓整体租金的8折水平，但因保租房入市量少、且租金相对较稳，对城市整体租金表现影响小。

全年租金同比下调10%，到12月集中式公寓租金70.5元/㎡/月2024年成都集中式公寓租金约73.8元/㎡/月，同比降幅达10%，城市整体累计供应量约4.8万套（间），整体规模较小，但其中保租房规模约1.2万套（间），占比整体约25%，加之城市政策要求保租房租金依据成都市季度发布的租赁住房平均租金水平的9折进行定价，保租房规模较高，租金定价政策限制等因素，直接影响城市整体租金下滑。

武汉2024年集中式公寓租金约62.9元/㎡/月，同比下降0.5%武汉2024年集中式公寓租金约62.9元/㎡/月，同比下降0.5%，城市整体集中式公寓规模有限，但保租房占有率处高位水平，市占近4成，2024年保租房租金仅29.5元/㎡/月，同比降幅超8%，保租房租金仅为整体租金的一半，直接影响城市整体租金下滑。