回访|郑州房票新政80天后，商品房库存同比下降20%

临近春节，王成被上级领导告知，其所在团队，因为超额完成销售任务，有望在春节重新获得年终奖领取资格。

王成是郑州西郊一家地产公司的项目负责人，他对第一财经记者说，这几年，因为（房地产行业）市场下行，客户的购房意愿不是特别强烈，再加上房价不断下降，其所在地产项目也因销售低迷、项目亏损，已经好几年没发年终奖了。

不过，王成也知道，今年能超额完成的原因，其实并不是来自整个房地产市场的回暖，而是因为“房票”。

房票

虽然在很多城市，“房票”安置已经不算创新，但令很多人意想不到的是，这项2022年已经推出的房地产政策，却成为郑州楼市在2024年最受关注的热点之一。

所谓“房票”，是根据郑州市于2024年10月发布的《郑州市征收安置项目房票安置实施办法》出台的一项棚改新政，更通俗的理解，房票是被征收人（大多为城中村村民）的原房屋被拆迁后，房屋征收人（大多为地方国资平台）根据原房屋价值评估出具的可用于购买商品房的“代金券”。

2024年11月，第一财经曾以《郑州房票政策升级：全市通用、契税减免，或助去库存提速》为题，详细报道了当时房票出台的背景与内容。

王成说，其所在的地产项目，由于位置在郑州的四环之外，相对偏僻，再加上周边配套设施匮乏，销售也一直不温不火。

“（房票）之前，大概月销30多套，好的话可能冲到50套。”王成说，按照这种销售节奏，他们原本预计，至少还得一年多时间，才能基本完成项目的新房销售工作。

但是，郑州市于2024年10月开始加快推进的房票工作，成为王成所在地产项目的销售催化剂。

“三天就认（购）了几百套，几乎把剩余房源全部清了。”王成说。

其它参与房票销售的楼盘也同样被认购一空。

位于郑州市中原区的中原华侨城，也是此轮郑州房票安置的受益者。该项目销售经理冯梦溪在接受第一财经记者采访时说，中原华侨城开盘时，恰逢地产下行，该项目的销售价，一路从每平方米1万多元，下跌至每平方米七八千元，即便如此，销售状况也并没有变得火爆。到了2024年10月，伴随着郑州推出房票安置，中原华侨城因为央企、现房、单价低等特点，受到周边村民的青睐。

对于外界曾一度盛传的开发商借房票涨价的传言，冯梦溪说，他们不仅没有涨价，还为了鼓励村民使用房票购房，推出了购房送车位、送两年物业费的激励措施。

一个月后，2024年12月，中原华侨城收到了中原区拨付的2亿多元房票兑付款。

2025年1月1日，已经完成房票兑付的290多套房源被交付给村民。

冯梦溪说，接下来，中原华侨城的工作，已经不是卖房，而是争取在2025年上半年，把已经被锁定的剩余200多套房源，在村民拿到房票后积极完成兑付，然后把房子交付给村民。

“三赢”

郑州市住房保障局相关负责人在接受当地媒体采访时说，自2024年10月底启动房票安置以来，郑州依托“郑好房”等交易服务平台建立房票系统，实现线上选房、购房、资金兑付功能。截至2025年1月9日，已累计核发房票2.37万张、150亿元，通过房票销售商品住房130万平方米。

也正是在房票安置等诸多地产政策的刺激下，从2024年8月份开始，郑州市在当年的8、9、10、11、12月，商品房销售面积环比实现了五连增。其中12月份，郑州商品住房销售面积环比增长10.43%、同比增长22.50%。“截至2024年底，郑州市商品住房库存较2023年底减少474.13万平方米，同比下降20%。去除非市场因素，郑州市内八区商品房去化周期已降至16个月以内，整体去库存效果显著。”这名负责人说。

而一份来自郑州市住宅与房地产业协会旗下网站360房产网的数据则显示，2024年上半年，郑州新建商品房共计成交49766套，与2023年上半年的96045套相比，同比下跌48.2%，成交量近乎腰斩，创下近5年新低。

在已经有20多年郑州地产从业经验的奚春山看来，郑州楼市能够从同比下跌的阴影中走出，诸如房票安置等地产政策，确实起到了推动作用。

王成也说，这几年，受房地产整体形势影响，郑州地产企业面临的已经不是能不能赚钱的问题，而是赔多赔少的问题，在此背景下，房票政策的适时推出，至少实现了“三赢”：已经近10年没能安置、到处掏钱租房的村民，通过房票实现了快速安家，而且买到的，不是质量参差不齐的安置房，而是高品质的新房。陷入苦苦挣扎的开发商，也终于能“解套”，通过快速地去库存实现项目回款，及时止损。对于政府而言，也化解了可能潜在的社会矛盾，促进了社会安定与和谐。

王成告诉记者，郑州开始实施房票安置后，一些原本观望的市场客，由于担心好房源被房票客户买走，反而加快了决策步伐，进而导致一些市场客户也加快入场了。

奚春山也说，虽然实施“房票安置”政策是财政吃紧、城市商品房库存大又不得不改造安置等多重困难挤压下的一种创新工作推进方式，但推进过程中应注意各方利益的平衡。特别是政府、村民和相关市场主体之间，应共同着眼城市长远发展，形成合理的利益补偿机制，以更好推动政策的落地落实。

未来

冯梦溪告诉第一财经，目前，他们一方面正在做中原华侨城的项目收尾工作，另一方面，也在积极物色新的土地，准备下一个新地产项目的开发。

在1月8日结束的郑州市城市更新工作推进会上，郑州市也发布数据称，2024年，郑州市积极应对房地产市场供求关系新变化，通过综合施策、持续发力，有力促进房地产市场平稳健康发展，止跌回稳向好态势逐步显现。在房票安置等一系列政策的“组合拳”下，截至2024年年底，郑州市商品房库存同比减少602.97万平方米。目前（郑州）城区商品房去化周期已经降至16个月以内。

奚春山说，2025年是落实国家“止跌回稳”要求的关键之年，郑州市城区商品房去化周期的缩短，不仅为2025年房地产“止跌回稳”开了个好头，也说明，有效的地产调控政策，会对房地产的整体走向产生正向作用。

同样正在实施房票安置的江苏省，今年前三季度，共发放房票超过2万张，其中已被使用的超过1.6万套。包括房票安置等在内的房地产政策在江苏落地的结果之一是，2024年10月，江苏新建商品住宅、二手住宅成交面积同比分别增长22.3%、15.3%，增幅均明显高于全国。

郑州市表示，下一步，郑州将继续用足用好存量政策，因时因势、因地制宜储备增量政策，多措并举、精准施策促进房地产市场平稳健康发展，加快构建房地产发展新模式。

最新数据显示，整个2024年，除了郑州，全国已有武汉、昆明等40多个城市正在通过落地房票安置政策，拉动市场需求，推动城市更新。

（文中王成为化名）