未经同意转租构成违约，引起损失需自行承担

作者：□本社记者 王 蓉 □通 讯 员 陆丽婷 唐清清 黄薇薇

　　在房屋租赁合同中，多数会对房屋禁止转租进行约定，但还是有承租人将房屋转租的情形出现。在此种情况下，次承租人和原出租人因承租人未遵守合同约定转租所受损失，应该如何主张？

　　2023年7月，原告钟某与被告陶某签订门面租赁合同，门面交由钟某使用。合同中备注信息：“房东已知晓，同意转租。”房屋租赁期限为2023年8月1日至2025年8月1日，并约定了每月租金。同时，钟某向陶某支付了押金。

　　租赁过程中，钟某得知陶某转租给其的铺面系从周某处承租得来，陶某与周某在2022年已经签订门面租赁合同，且在合同中约定未经出租方同意，无权转租门面，而陶某的转租行为并未经过周某同意。

　　2023年10月，周某得知陶某私自转租的情况后，提出异议，解除了其与陶某之间的租赁合同，并向钟某主张收回涉案铺面。钟某认为自己的权益受到侵害，向广西壮族自治区贺州市昭平县人民法院提起诉讼，要求解除其与陶某所签订的门面租赁合同，同时要求陶某退还其支付的押金。

　　昭平县法院审理认为，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，以及《商品房屋租赁管理办法》第十一条“承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失”的规定，在租赁合同中，承租人须经出租人同意，方可将租赁物转租给第三人。

　　本案涉及承租人与次承租人之间的法律关系，被告从涉案铺面原出租人周某处承租铺面，其在未经原出租人周某同意的情况下，将涉案铺面转租给原告。被告的转租行为违反上述法律规定，对原出租人不发生法律效力，原出租人可以解除合同。现原出租人周某已和被告陶某解除了租赁合同并要求原告钟某腾房，陶某与钟某的转租合同已经没有履行的基础，转租合同已无法实际履行，因此，钟某可以解除转租合同并要求陶某退还押金。

　　综上所述，法院依法判决解除原被告签订的门面租赁合同，被告向原告退还押金。

　　法官提醒，当前，房屋租赁现象非常普遍，出于各种原因考虑，承租人租赁房屋后将房屋转租的现象时有发生。但擅自转租房屋有风险，承租人不仅可能面临出租人的追责，还可能面临次承租人的追责，因此转租房屋需事先与出租人协商，经出租人同意后方可转租。

【来源：民主与法制时报】