华东楼市格局变了

高端豪宅为什么这么热销？

这或许是2024年带给很多人的疑问。

过去的一年，市场整体低迷，但在华东区域，一个显而易见的趋势是，随着核心城市价值的回归和供给侧结构的优化，高端豪宅正成为楼市复苏的重要力量。

而这种“高端热潮”的背后，折射出的是整个行业的竞争格局正在被重新定义。

01

数据不会说谎

去年，全国楼市有多艰难，不用渲染了，但是就在这样的市场氛围里竟然出现了11个销售额破百亿的楼盘。

这11个楼盘共同的特征是什么？

用一个概括的话就是：贵！

11个销售额破百亿楼盘中，其中8个楼盘的销售均价超过10万元/平米。

我们以3000万元/套为豪宅标尺的话，去年成交套数同比大增50%，而上亿元的豪宅更是倍增了141%。

所以，市场确实没那么好，但真正的高端豪宅也是真的好卖到爆炸了！

当然，高端豪宅最炸裂的，当属华东区域。

而那些重仓华东区域的房企，也都得到了最大的犒赏：

比如中海，将目标市场定位在高端豪宅后，上海单城销售额就突破了700亿元。

比如融创，虽然是出险房企，但仅凭上海的壹号院就打了个漂亮的“翻身仗”。

上海新贵宸嘉发展，就靠嘉佰道一个项目就打响了在上海楼市的名号。

再比如绿城，作为中国“豪宅教父”也凭借着华东区域高端豪宅的快速增长，其行业全口径排名已经位列TOP3。

02

高端豪宅，为何再度崛起？

如果将时间回拨到三年前，华东地区的高端豪宅市场并未像今天这般热闹。

当时，市场因多轮调控陷入观望，而高净值人群的需求也一度被抑制。

然而，2024年的一系列变化让这一切发生了转折。

首先是核心城市价值的回归。

政策优化后，高净值人群对优质资产的需求再度被释放。

从上海到南京，再到苏州，核心城市凭借其独特的区位优势与资源集聚效应，再次成为高端住宅投资与居住的首选。

其次是土地资源的稀缺性被放大。

过去一年，多家房企调整策略，将更多资源投入到核心地块。

尤其是一些城市核心地段的“孤品”地块，成为市场争夺的焦点，而这些地块的稀缺性也为高端项目的溢价提供了基础。

最后是高净值人群的居住消费升级。

是的，在普通人消费降级的时候，高净值人群的居住需求早已从“有没有”转向“好不好”。

在这个阶段，谁能打造出具有标杆意义的高端产品，谁就能抓住市场的心。

而这种需求的变化，也让类似于绿城这类原本就是“豪宅制造厂”的房企在2024年取得了显著优势。

在苏州，苏州玫瑰园，2个月内三开三罄，轻松成为苏州楼市的项目销冠，已是个业内传奇；

在南京，金陵月华，半年8次开盘，销售额位列江苏省第一，断层式的领先；

在上海，外滩兰庭二期，开盘即售罄，最大的遗憾就是项目体量还是不够大，真的不够卖。

2024年，在核心城市竞争如此激烈的情况下，绿城还能创造这么多市场纪录，不得不感叹：

果然，高端豪宅营造才是绿城的舒适区。

03

“地王”收割机

当然，看似是绿城这类房企成了“风口上的猪”，但背后的逻辑是他们早就站在了风口，等风来！

土地，永远是决定项目成败的核心。

而在华东地区，一些高端项目之所以能够迅速占据市场，是因为它们在拿地阶段就赢在了起跑线上。

在去年，好几个华东城市的“地王”，都被绿城抢走了。

比如，苏州逸庐是狮山板块“地王”，1.02的容积率相比市区同质化的大平层产品，更加具备打造差异化“孤品”的稀缺属性。

苏州玫瑰园则位于苏州双湖板块，从地理位置来看，是金鸡湖畔的压轴之作，同时配备绿城顶级豪宅产品系，整个项目不仅是绝版，稀缺性更是到了珍藏级别。

绿城在上海拿下的徐汇滨江地块直接轰动全国。

因为这块地是徐汇滨江板块内最后一幅滨江宅地，具有绝版属性。作为上海新兴的豪宅板块，徐汇滨江也吸引了众多品质级房企布局，比如香港置地、宸嘉发展等。

能够让这么多房企如此惦记，地块和板块的价值不必多说。

04

“卷”到边都没了

土地决定了项目的一半成功，而另一半，则取决于产品力的竞争。

最近这两年，伴随着土拍规则的改变，以及市场压力，许多房企在产品打造上不遗余力，也给我们留下了许多印象深刻的经典作品。

比如华润在上海时代之城打造的270°大凸窗，再比如宸嘉在嘉佰道项目上大量弧形的运用。

很多业内笑称，2024年的高端豪宅，“卷”到边都没了。

但做高端豪宅，卷就对了。

尤其是在华东这些重点城市，“卷”的结果就是，绿城旗下无论是刚需产品、改善产品还是豪宅产品，品质都在持续升级。

当然，豪宅制造厂最擅长还是法式奢宅，就比如苏州玫瑰园。

惊人的正门空间尺度感、中轴对称的法式建筑格局、环岛式落客空间，以及法式中经典的古罗马柱、孟莎式屋顶的运用。

绿城这种将法式宫廷建筑美学与现代艺术审美创新结合在一起的做法，也是吸引了素有“设计界奥斯卡”之称的美国缪斯设计奖。

而在“卷都”上海，豪宅制造厂反倒是玩起了在地化。

在上海，一直不缺绿城的豪宅产品，比如当年的亚洲十大超级豪宅的玫瑰园，比如当年将董家渡板块提升到与陆家嘴、新天地一个档次的黄浦湾。

但他们几乎都是把全球豪宅的标准带到上海，而现在，绿城似乎更在意将上海标准带到全球。

在外滩兰庭项目上，绿城汲取上海“黄金年代”精神图腾，凝练水平线条、圆弧倒角、Art Deco等元素，创新打造兼具古典美学和现代气质的外立面，圆弧造型的阳台、精致的铝板工艺、唯美的形体比例。

的确，当大家都在“卷”产品的时候，其实对标最多的还是绿城，甚至有些房企的部分产品，都带了些绿城产品的影子。

学习绿城、成为绿城、超越绿城，正在成为一些房企内部产品目标。

不过，在炸天团看来，其他房企更应该学习绿城的交付。

毕竟，交付则是对房企综合能力的最终检验。

在业内，规模膨胀几乎就等同于品质下降。而在这几年，绿城恰恰以肉眼可见的速度在逆势增长，2024年也到了绿城高端项目集中交付大年。

在华东区域， 就有多达13个项目陆续交付，首次涵盖了绿城当前四种风格的顶级作品。

比如现代高层顶级作品的代表——上海外滩兰庭；经典法式作品——上海前滩百合园；原创trees villa叠墅产品——苏州云庐；中式合院力作——扬州凤鸣隐庐。

从绿城华东区域3420户新业主领到交房钥匙后在小红书、抖音等社交平台的反馈看，姜还是老的辣，绿城不愧是“豪宅教父”。

结语

2024年已经过去，2025年徐徐展开。

高端豪宅的热度能否延续，依然是许多人关注的话题，尤其是绿城。

据中指院拿地排行榜显示，2024年，在长三角区域，绿城的投资拿地金额位列各大房企TOP1，达到387亿元。

而更加值得被关注的就是那个上海徐汇滨江地块。

据说为了打造好这块地，绿城请来了gad、JTL、CCD、CSS等国际顶级团队共同打造。

今年正好是绿城成立30周年，站在这样一个历史节点上，绿城将向市场交出这样的“一号作品”，在中国最具竞争力城市、最具竞争力的土地之上，用最具竞争力的产品，给最具竞争力的人，展开最具想象力的生活营造。

不得不说，市场的好奇心和期待值都被拉满，迫不及待要一睹项目风采。

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