2024年上海商业地产盘点：持续探底 需求平稳修复

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

2024年，上海商业地产市场在整体低迷中呈现出需求渐进式恢复的态势，既有挑战，也有亮点。

过去一年，上海产业园区供应增加，有效租金下跌的同时有利于企业调整搬迁，各行业结构性扩张表现突出。商办项目空置率与租金的变化投射到大宗交易投资市场，便是成交金额下跌。“以价换量”从住宅蔓延到大宗交易。

住宅市场与商办市场同频，被认为是2024年四季度上海大宗交易的一个明显特征，商业地产租赁及大宗交易市场仍有亮点。

在此背景下，戴德梁行华东区商业部董事陈云九认为，政策导向推动服务消费增长，非实物消费占比提升。在政策刺激下，商业地产及零售市场进入结构性调整发展阶段，租金回调导致大宗交易成交也出现“以价换量”趋势。

此时为企业升级办公楼策略，寻求性价比与面积段的升级提供了不错的契机。综合戴德梁行、世邦魏理仕、仲量联行等几家国际咨询机构（简称“五大行”）分析师观点，在价格持续探底的过程中，需求也表现出平稳修复的特点，商办零售市场有望在夯实市场底部之后，发力反弹。

需求侧亮点

仲量联行最新研报指出，2024年上海非中央商务区甲级写字楼的空置率继续高企。其中，浦西中央商务区、非中央商务区的空置率已全面超过浦东。租客主流行业为金融服务、科技互联网及专业服务。

与此同时，仲量联行研报指出，2025年上海仍将迎来写字楼供应高峰。2024年四季度有两个新项目竣工交付，新增约13.88万平方米，全年新增供应约66.16万平方米。

此外，由于整体需求尤其是增量需求较为疲软，空置率持续上升。到2024年年底，上海优质办公楼的市场平均空置率达到22% 。

在仲量联行上海商业地产部资深董事王岳看来，2025年的市场还会延续下行态势，可能下跌的速度和速率会有所放缓，但基本的趋势不会发生扭转。

但需求侧不乏亮点。王岳指出，部分业主主动将开发项目延期，目前市场处于自发调节状态。这与2023年的状态有所不同。

一般而言，从市场交易结构能进一步反映出增量动能的情况。综合五大行分析师观点，新设企业租赁和扩租租赁代表市场增量动能，在2024年，搬迁和续租这类存量部分占整个交易面积的80%，比过去两年大幅增加。增量部分仅占20%。

尽管市场仍有增量动能，但仲量联行的调研显示，就上海经济发展而言，在引入和壮大现代专业服务业、金融、科技互联网以及作为世界500强总部研发中心和消费品制造业总部的新增需求方面，还有待提升。

王岳还指出，受供需关系影响，2024年上海办公楼租金出现下跌。核心商务区、核心拓展区、核心周边以及新商务区的有效租金均有下降，跌幅在9%～10%左右。值得关注的是，核心商务区与新兴商务区之间的租金差达到近十年最窄幅度。这一现象对租户的决策产生了影响，不少租户在原商务区内部搬迁，或从核心商务区搬至非核心商务区，当然也有少量回流现象。

从供应层面看，未来四年上海办公楼市场的新增供应预计平均每年不到100万平方米，总量约390万平米，相比过去每年150万～120万平米的新增供应，活跃度有所下降。从供应分布结构来看，核心商务区的供应占比相对有限，不到10%（约8%）。结合租金差收窄的情况，在不考虑装修改动等因素下，核心商务区在当前市场环境中展现出更好的防御性。

另一方面，成本驱动下的搬迁升级需求一定程度上缓解了空置率上升压力，加上租金持续下行，企业大面积租赁需求有所上升，面积段在2000平方米-5000平方米及5000平方米以上的成交占比在增加，同比分别上涨2个百分点、3个百分点。

王岳指出，规模比较大的企业，其实在利用这样一个市场下行，成本相对比较低廉的机会，在寻找是否有机会去优化企业的不动产策略。“我们的客户当中升级性标签已经相当可观了，有将近3/4。”

大宗交易笔数创历史新高

上海大宗交易投资也在呈现向下趋势。戴德梁行华东区资本市场部联系主管、执行董事卢强表示，2024年这一市场总量达到707亿元，是2021年以来最低的金额。不过卢强也透露，市场仍有200亿元大宗已签买卖合同，目前尚在交易中。

卢强指出，2024年大宗交易呈现两大特点：首先，成交117宗，创历史新高。其次，内资买家占比87%，也创了近8年以来最高。

另外，公募REITs是大宗资产定价的锚，投资人购买资产之后，经过培育，价值的增长会在REITs二级市场价格中得到体现，这会影响很多产品的定价。

“由于在资本市场上，REITs发生很大一波下跌，导致2024年产业园区成交非常少。非房地产的企业买家很多是自用兼投资，办公楼仍是最主流的交易类型。”卢强也强调，全国优质资产市场来看，上海还是很好的避风港。大宗交易比较复杂，既有投资性，也有基于资金充裕而出手的买家，其中，来自河南山东内蒙古的买家将会不断涌现。

依据行情，业主也相应调整了物业资本化率的要求，比如产业园区从原来基本满租的状态，降到出租率只有70%左右。在实际交易过程中，目前园区的资本化率最高仅有5.7%。

世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨指出，2024年上海大宗交易交易笔数创历史新高的同时，资产价格估值在回调，且买家偏好不一样。简言之，有机会也有挑战，非房地产企业的买家以自用为主，市场也不缺乏其他领域的资金涌入。

世邦魏理仕数据显示，2018年-2024年，上海大宗交易结构发生变化，写字楼、零售物业仍然是大部分投资人或者买家最主流的交易类型，包括有公共退出渠道的商业物业仍然受到青睐。

谢晨指出，以资本化率指标衡量，今年如果进一步降息，商业物业的风险溢价将进一步拉大，资本化率脚步会放缓。