2025年北京房价全预测，饭总吐血整理真实成交价！

马上要春节了，最近群里粉丝越来越多的问今年北京房价会不会有小阳春，各群饭总被问到同样的问题毛毛多~

1月20日晚上在腾讯新闻每经记者包晶晶主持的房价论坛直播上，饭总给出了结论：今年春节北京小阳春基本确定没问题，但是整个2025年北京的房价依然很不好预测，取决于三个因素：

第一个因素，川普就职后在关税和巴拿马运河等对中国非常不友好，尤其是关税，直击过去几年中国三驾马车唯一在增长的外贸。

那么中国决策层必须要做好对应的准备，内循环大市场的发动机毫无疑问是房地产和大基建，必须再托一把，才能和美国针锋相对，确保我们经济和金融体系安全。

第二个因素，全国房产数据依然不乐观，远还没有做到止跌回稳，所以两会从宏观决策的导向比较重要，尤其是3月后。目前北京不需要继续出政策，但需要从国家层面坚定购房者信心。毕竟谁都不想买了就跌。

第三个因素，宏观的北京均价已经不能作为购房者买房核心参考意见，根据自己的实际需求从产品、需求、风险等出发，掌握具体微观的片区和房子价格预判才是真正保护自己钱包的。

要想做好分析，一定要有真实客观的数据，网上经常有帖子问哪里有真实的二手房成交数据来做判断。

文章后面有饭总花了40多个小时整理的北京新房二手房大的真实成交数据，并做完整的分析，包括宏观的北京房价与具体的片区甚至房源，哪些片区才是真的好下手、不能等的，哪些可以不用那么着急再观察观察的。

这都是饭总从8000个小区中一点一点抠出来的，望各位粉丝珍惜，多多帮我们转发~需要了解更多片区和小区真实成交价的购房者加饭总微信vfang8

我们先从三个角度完整复盘一下去年926“止跌回稳”之后目前北京宏观市场二手房均价的表现

首先是房价国家统计局数据，北京房价从10月开始连续三个月环比上涨，涨幅不大，但同比去年同期仍有8%的跌幅

这说明啥？北京确实“稳”了下来，但是“回”的势头不明显，至少二手房均价上如此。

其次是二手房网签量及1月份二手房实时成交量，二手房库存量等

量在价前，二手房网签量连续三个月接近或者超过2万套，创出近七年来的季度新高，确实是很提气。并且总库存从18万套已经下降到13万套左右，许多原来挂着试探价格的业主也撤单了。

但是从成交结构上来看，大比例依然是低总价二手房降价，以价换量。新房火爆的同样是高性价比楼盘，长安华曦府、嘉华天珺等。当然价格上涨的也不在少数，尤其是学区房和品质位置较好的大户型次新，有些价格涨了不少，这个后面说片区再细聊。

但是进入1月份之后，二手房实时成交量下来了，这个数据领先网签2-3周左右，所以北京网签量连续4个月同比上涨之后，2月初网签量肯定会掉下来。

当然了，临近春节，许多购房者、业主甚至中介都准备回家和过节了，最近一周实时成交下跌属于正常。小阳春饭总判断没啥问题，会有一波不错的成交量，但是3月后就要看上面说的三大因素了。

第三点是北京的地价。去年四季度到北京拟供应的地块，还是挺多优质的地块，然而土地楼面价溢价率降低，不少优质地块底价成交。

位于西南三环的西南郊冷库地块爆冷底价成交，亦庄河西富人区的X24地块同样底价成交，之前饭总写过，大家可以回顾一下。

西南郊冷库地块：

亦庄X24地块：

所以北京宏观市场的二手房均价依然取决于政策的导向，目前看北京只要市场不稳、数据不好就出政策，这个决心至少目前看还是非常坚定的。

但是购房者依然对经济大环境存在疑虑，包括自身所在企业和自己收入增长的担忧，除非婚房、婚前财产、学区房、必须改善、继承、落后等硬刚需外，普遍都会有些摸不清。既害怕站岗，又怕价格上去上不了车。

饭总的建议，上面说的硬刚需不用等。心态上不那么着急的购房者，仍要根据实际需求和目标房源，去看具体分化的片区和房子价格，不要一概而论。

北京片区和小区房价分化明显，你买房又不是对北京均价负责，你只要对你想买的房子价格负责就行了。对于真正想买房的粉丝，一定要有这个很清晰的认知。

下面是饭总花了40多个小时复盘的北京重点片区的真实二手房成交价数据，全部采用三年左右周期、较好的次新房（强学区次新少会用老破小部分代替）、大致同户型、大致同楼层的真实成交价做对比，这样的数据最有说服力！

注：由于历史成交价需要一个个仔细核对，有些周期和装修、楼层、户型会有误差，但误差可控。时间精力有限，样本小区尽可能选择大家耳熟能详具备代表性的~

首先饭总带大家看看海淀区的清河、西北旺、永丰、上地等近期关注度较高的片区

清河片区饭总选的是橡树湾五期和世华龙樾四期，实际成交单价如下，世华龙樾四期上涨12.83%，橡树湾五期上涨11.34%，清河片区加权上涨12.09%

西北旺片区饭总选的是西山壹号院南区和如园北区，实际成交单价如下，西山壹号院南区上涨0.4%，如园北区下跌1.2%，西北旺片区加权下跌0.4%

上地片区饭总选的是上地佳园和上地西里，实际成交单价如下，上地佳园上涨24.04%，上地西里下跌2%，上地片区加权上涨11.02%

永丰片区饭总选的是百旺府和首创天阅西山，实际成交单价如下，百旺府上涨16.17%，首创天阅西山上涨10.25%，永丰片区加权上涨13.21%

饭总再带大家看看大家最关心的东西城学区房，选了西城的德胜、广外，东城的和平里这几个典型代表性片区。

广外片区饭总选的是红山世家和朗琴园，实际成交单价如下，红山世家上涨0.98%，朗琴园上涨7.7%，广外片区加权上涨4.34%

德胜片区饭总选的是阳光丽景和裕中西里，实际成交单价如下，阳光丽景上涨0.55%，裕中西里下跌1.68%，德胜片区加权下跌0.57%

和平里片区饭总选的是安外西河沿路1号院和和平里中街3号院，实际成交单价如下，安外西河沿路1号下跌13.12%，和平里中街3号院上涨8.89%，和平里片区加权下跌2.12%

饭总再带大家看看朝阳区，选了望京、国贸、新北苑这几个典型代表性片区。

望京片区饭总选的是东湖湾三期和保利中央公园，实际成交单价如下，东湖湾三期下跌4.12%，保利中央公园下跌5.28%，望京片区加权下跌4.7%

国贸片区饭总选的是金地国际花园和新城国际，实际成交单价如下，金地国际花园下跌12.85%，新城国际下跌21.64%，国贸片区加权下跌17.25%

新北苑片区饭总选的是世华泊郡和润泽悦溪，实际成交单价如下，世华泊郡上涨3.43%，润泽悦溪上涨2.89%，新北苑片区加权上涨3.16%

最后，饭总再带大家看看丰台区，选了丰台科技园、丽泽、新宫这几个典型代表性片区。

丰台科技园片区饭总选的是京投银泰万科西华府和首开华润城，实际成交单价如下，京投银泰万科西华府下跌2.31%，首开华润城上涨1.1%，丰台科技园片区加权下跌0.61%

丽泽片区饭总选的是金泰城丽湾和顺驰蓝调，实际成交单价如下，金泰城丽湾下跌3.31%，顺驰蓝调下跌3.33%，丽泽片区加权下跌3.32%

新宫片区饭总选的是中粮天悦壹号和公园懿府，实际成交单价如下，中粮天悦壹号下跌4.24%，公园懿府下跌8.6%，新宫片区加权下跌6.42%

我们把上面的片区加权涨跌幅排个序如下：

可以看出来，产业与学区基本占到绝对上风，海淀独占鳌头！房子的户型也很重要，国贸下跌厉害核心还是两个代表小区吃了户型的亏。

实际片区均价涨幅是比这会差不少，因为选的都是相对最好的小区了，所以粉丝们不要跟片均平均涨跌幅对照~

另外呢，这个对比维度是过去三年的真实成交价，但是未来许多片区也会不断的落实规划，包括产业交通学校等，城市界面也在不断改善，这些动态是我们买房人更加需要深入关注和了解的，才能做出正确的判断。

不然像国贸片区很早就达到高峰了，但这三年明显不如其他片区，过去几年涨的好只能做重要参考，真正购房者具体的未来预期还要和饭总团队仔细一对一交流

当然，这些片区在北京300多个片区中多数都是价格涨幅排在前五十名了，其他大家比较关注的亦庄河东河西、副中心、大红门、东坝、十八里店、首钢、西红门、朱辛庄、顺义中央别墅区等等还有许多没有参与排名，想了解的加饭总微信vfang8

饭总实在是太累了，整理这些眼睛都快瞎了大家自行加饭总找选房师，有买房需求的填需求表，没有的进老干部八卦群交流。

从历史的角度看，买房的外部因素产业、学校、地铁三个依然是核心因素，其他配套要具体分析，内部的户型、品质、物业等同样重要。

饭总始终建议，有多大能力办多少事，根据自己的真实需求，预算范围内量力而行，不要把钱都拿去买房子，才是王道！

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