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【新】高铁宝山站站城融合及配套设施建设项目（13A-01地块 杨行金茂晓棠）公开招标

金茂棠前

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上海首个棠系产品，500万级新房的“北境之王？”【金茂棠前】深度解读来了！

根据我们前期的统计，2024年刚需新房的供地量呈现常年降低趋势。

相比2023年，环线外地块出让数量降低了接近一半，相比2022年只剩下大约四分之一。

在这种大环境下，如果有一个高质量项目，各位务必要抓紧机会！

就例如这个“500万级新房的北境之王”，金茂在上海首个“棠”系列项目——金茂棠前！

金茂的“府”系各位都不陌生，“棠”系列可能还是第一次听说。

据悉，该系列是以高颜值、年轻化、重视家庭亲子教育为设计重点。

比起讲究调性的府系，跟贴合年轻一代的实际需求和审美偏好。

这是天津上东金茂晓棠的实景图，大致的建筑风格应该不会差的太远，各位可以参考一二：

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项目的装修标准为2500元/平，根据目前放出的口径，项目的预计售价在5万元/平左右。

该项目的进度非常快。

在上海第八轮土拍顺利拿地后，仅仅时隔一天就公布了整体的规划。目前项目的户型图也已在网上流传。

项目本身有什么亮点，又是否值得去购买？对此，我们进行了深度解析：

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01

行 家 买 房

社区整体解读

根据已经公布的信息，我们汇总了一张楼栋分布图：

可以看出，楼栋整体的排布还是比较保守的，没有搞什么诸如错位排布之类的创新。

所以每家每户的视野都差不多，算是比较“阳光平权”的设计。

当然了，换个角度看就没有所谓的“楼王”。

如果确实有景观层面的需求，那我们建议选择1、2和13栋。

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1、2栋是因为其正面是自然水系，13栋是正对着大面积的社区绿化。不过这几栋楼的问题是出入口就在附近，可能会存在一定的噪音影响。

比较可惜的是最东边的边套，正对着规划绿地，但根据网传的户型图看，主卧没有选择做景观幕墙。如果这一侧的房源，再针对着进行调整，那就更完美了。

不过作为一个均价5万左右的刚改类产品，这么设计也无可厚非。

相关配套用房主要集中在北侧和13号楼的挑空，还有一些变电站等基础设施沿着边界线分布，实际上无伤大雅。实在觉得不舒服就绕开吧。

另外，不同户型的数量也相对较为平均，不至于说哪个户型的产品非常紧俏，搞饥饿营销这套。

至于具体配套我们不先擅自揣测，这是一些已经放出的效果图

推测方面就先提一点：

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在下沉庭院的空间里，理论上是完全可以打造一定面积的泛会所。

当然具体怎么规划，还得看后续的信息爆料。

02

行 家 买 房

户型设计解读

好了，我们来看户型。

这次的户型图居然是以总平图的形式流传，这能帮我们解读出更多有用的信息。

建面约82㎡两房一卫

从户型的角度看，确实没有什么可以多挑剔的点。

竖厅格局，动静分离，景观阳台、S墙这些点都能看到。能做飘窗的地方也基本都做了。

不过中间套次卧的飘窗视角……属实有点鸡肋了，一半的视角被墙体遮挡。

换个角度想，开发商绞尽脑汁给你带来的赠送面积，就别要求这么多。

还有东边套的景观阳台，理论上是能看到公共绿地，整体视野还算不错。

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不过这个户型被安排在项目的东北角，被公共配套包围，预算足够的话尽量还是别选低区房源。

建面约92㎡三房一卫

独立玄关，飞机户型，大面积景观阳台，南向主卧。是一个让人乍一看就觉得很舒服的户型。而且这个户型的飘窗，基本就没有视野问题了。

得益于飞机户型的特点，能带来不少收纳空间。硬要挑毛病就是北向儿童房的空间略微狭小，不过你当工作间或者电竞房是绰绰有余。

建面约102㎡三房两卫

和上一个户型差不多，就多了一个主卧套房。北向房间拥挤的通病，在这里也得到了很好的缓解。

建面约115㎡三房两卫

还是飞机户型的空间排布，除了把竖厅改变为横厅外，其余没有什么太大的变动。

这种3.5开间的设计，在如今的新房市场上还是比较受欢迎的。而且这种户型，大多出现在130-140㎡的宽境三房，这个面积段做灵动空间的比较少。

建面约128㎡四房两卫

从这个户型开始，就是类一梯一户的设计。

这是一个常规四房的配置，在保留了居住舒适度的前提下，尽可能地将空间最大化。这个户型就更适合二胎或三代同堂的家庭。

建面约143㎡四房两卫

相比上一个户型，将竖厅变成了横厅，灵动空间也再次出现。主卧套房里也带上了浴缸，整体的舒适度有了明显提升。

建面约169㎡4房2厅3卫

在空间感进一步增强的基础上，带来了全明电梯厅、独立储藏室。可以说是板块内的“终极改善户型。”

网传的所有户型我们都大致过了一轮。整体的户型设计逻辑也是很明确的：

紧凑二房-紧凑三房-宽境三房-紧凑四房-宽境四房-改善四房

每一个需求的客户，都有与之匹配的产品。

03

行 家 买 房

板块能级分析

最后我们再来看看项目所在的板块，以及周边的建设情况。

根据现有信息，宝山站已进入招标阶段，预计年后（三月）将开工建设。

宝山高铁站开通后，将弥补上海北部大型高铁枢纽站空白，成为上海连接长三角北部门户和交通枢纽的重要组成部分，是上海的“心脏”所在。

再配合上毗邻宝山站的大型商业综合体，故被戏称为宝山版蟠龙。

能否再现蟠龙的辉煌，成为地区中心我们先不谈。

即便是以约五百万级的总价，去入手一个距离人广直线约19公里的，有轨交、有大型商业百平新房，这也是相当划算的。

我们掰着手指头看，如今的五百万预算在浦西能买在哪里？

嘉定新城和江桥不错，但除了璟玥府外就剩几个尾盘；顾村自住完全足够，但上限确实一般；松江的时代潮派确实不错，但通勤极度依赖九号线或自驾。

总有那么点让人不舒服的地方。

相较之下，金茂棠前的综合水平，绝对属于前列：

交通方面，距离3号线铁力路站约960米，再加上未来的19号线，能与多组轨交换乘。待18号线延长线的开通，“三根香”的局面将被直接打破。

商业方面，地铁一站路的功夫，就是宝山站大型综合体。目前也有上海宝杨宝龙广场等大型购物中心。

教育方面，上海大学附属宝山外国语学校也在项目不远处，还有其它全龄段教育资源做补充。

所以，金茂在上海的首个棠系作品，你会考虑吗？

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