云南
昆明去库存成果如何？数据来了…
克而瑞数据显示，截至2024年底，昆明商品住宅存量约480万平，降至8年来新低，去化周期也缩短至17.1个月。
其中，9个板块去化周期不到1年，巫家坝的新房甚至只够卖半年。
存量面积约480万平
去化周期缩短到17.1个月
去化周期，通常被视为衡量市场活力的重要指标。
根据克而瑞数据，截至2024年12月，昆明主城新房存量约480万平。（存量=已获预售未售商品住宅房源，各家统计方式存在差异，去化周期仅供参考）
消化完这些库存的去化周期，约17.1个月。
昆明楼市一线制图
2023年底时，昆明新房存量还高达约619万平，去化周期为22.7个月。
也就是说，一年的时间里，昆明消化了139万平新房库存，去化周期也缩短了5.6个月。
再把时间拉长，目前昆明新房存量，也创下了近8年来的新低。
对比2021年的939万平，现有存量直接减少约459万平，接近腰斩。
昆明楼市一线制图
35板块最新库存曝光
最快1个月卖完
那具体到各个板块，存量和去化周期又是什么情况呢？
中指院显示，昆明35个板块中，新螺蛳湾、东白沙、经开等板块的存量较大，均超20万平。
西北新城、滇池度假区、巫家坝等板块，新房存量在10-20万平之间。
存量低于10万平的板块，有空港、方旺、吴家营等。
凉亭板块的存量，更是低至2200平。
昆明楼市一线制图
而且，与半年前相比，不少板块的去库存成果显著。
比如巫家坝，就从半年前的46.8万平降至13.19万平，减少约33.6万平。
经开区、大学城板块库存减少超20万平；滇池度假区、前卫等板块库存减少超10万平。
经开区实景｜昆明楼市一线摄
存量降低的同时，去化周期也在降低。
不过，各板块的去化周期分化也较为明显，用时1-56个月不等。(出清周期=存量/2024年12月板块销量）
其中，有9个板块的去化周期在12个月以下，包括凉亭、巫家坝、空港、滇池度假区等。
昆明楼市一线制图
凉亭片区因只有保利明玥半山尾盘在售，去化周期最快，仅需1.5个月就能卖完。
这意味着，凉亭将很快面临无货可卖的局面。
巫家坝所剩货量也不多了，且近一年来板块销量很好，2024年共成交2049套房（数据来源：中指院），去化周期仅6个月。
目前片区还有招商蛇口雍珑府、中国铁建西派城樾、云锦东方等少量盘在售，且都是现房。
滇池度假区去化周期也仅有11.6个月，目前在售龙湖山海原著、龙湖揽境等盘。
滇池度假区实景｜昆明楼市一线摄
去化周期在12-24个月的板块，包括方旺、国贸、北部山水新城、北辰、西北新城等。
方旺目前仅保利城一盘在售，存量新房的去化周期为12.4个月。
方旺片区实景｜昆明楼市一线摄
经开、草海、东白沙、新螺蛳湾等板块，去化周期在25-36个月之间。
去化周期在36个月以上的，有呈贡滨湖、西翥等板块。
这类板块中，一部分的存量并不多，但由于月均销量较少，也就影响了去化速度。
昆明城市航拍｜昆明楼市一线摄
昆明启动以购代建
土地端也在缩减供应
实际上，2024年4月底高层会议以来，去库存就成了楼市的主线任务之一。
从数据来看，过去一年，昆明去库存的年终总结是拿得出手的。
当然，在这件事上，昆明也的确下了不少功夫：
其一，回购商品房作保障房、回迁房。
比如，2024年，昆明通过以购代建方式，选定了二环边枢纽曜城，用作辖区内安置回迁房。
这种方式，既有效消化了存量房产，有利于稳定房价、解决房企去库存难题，还缩短了回迁周期。
图源：官渡区官网截图
其二，从源头严控供给。
2024年以来，官方曾反复呼吁严控增量、优化存量。
从去年的土拍来看，昆明主城共出让约1623亩住宅、商业用地。
相比高峰期，昆明的土地供应量和成交量，都在大幅减少。
昆明楼市一线制图
而且，今年初，昆明发布的28条新政也强调，将合理调控商品住宅用地供应：
针对商品住宅库存去化周期超36个月的县（市）区，暂停新增商品住宅用地供应；去化周期在18个月（不含）—36个月之间的县（市）区，按“盘活多少、供应多少”的原则，确定新增商品住宅用地供应面积。
这种因地制宜的方式，从土地供应源头上严控供给，能有效促进新房供需平衡。
图源：昆明市官网
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来源：昆明楼市一线
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