【闲谭】关于物业费：服务这么“烂”，我不交物业费了…等9问题

2018年3月修改的《中华人民共和国物业管理条例》第二条中说：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第四十一条中说：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

从上面的条款，年父搞明白了三个问题：

1、不交房，业主就无需交物业费。

当验房出现纠纷时，如果是建设单位的责任，比如存在不符合购房合同约定的交付条件或者存在重大质量问题、居住隐患，购房者只要没有签收“入伙通知书”、没拿到钥匙，物业公司就不能向购房者收取物业费。

但是，如果是购房者原因，例如购房者无故不收房、暂时不入住而拒绝收房，或者购房者提出的问题整改后、多次接到收房通知而仍拒绝收房……等情况，购房者需要从约定收房时间起缴纳物业费。

2、买的房子没有住，要交纳物业费吗？

最高人民法院颁布的司法解释《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，第六条说：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”

这个解释明确了，即便业主事先声明过不需要物业服务，或者交房后没有装修居住过、也“没有”接受过物业服务，但也要交物业费。

实际上，即使业主的房屋处于空闲，物业还是要为房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理等工作；这些是事实服务，无论业主有没有感觉到、都是客观存在的。

3、房子没住，物业费是否该打折？

这个问题，国家的法律法规尚无明确规定。以前，江苏、湖南等省的物业收费管理办法里，规定有折扣率，但现在似乎都取消了。所以，这个问题就要看物业服务合同里的约定了；但据年父了解，目前很少有打折扣的，住不住都是100%收费。这也算是打击炒房客的手段吧。

上面的条款还有一个意思：如果你的房子不是自己住，而是别人在住，如果他没有及时缴纳物业费，你有连带责任、要负责交上。

除了上面的三个问题以外，关于物业费的缴纳，年父发现大家常常会有下面的一些认识误区。

4、我又没和物业公司签合同，我不交物业费。

一些业主事先没有认真研究物业合同，等后来出现了问题，发现合同的条款对自己不利时，就会从这样的角度进行抗争。

《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的内容是：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

由此可见，不管业主本人是否参与了签订物业合同、或者事先是否知晓合同的内容；只要签订了，合同就对所有业主具有约束力。

5、我住一层，根本不用电梯，也要交电梯费?

一套房屋的所有权可分为两部分，即专有部分和共有部分。专有部分是指各产权人独立使用的空间，这部分由产权人自行负责维护管理；共有部分是指不属于单个产权人、而归全体产权人使用的空间、部位、设施和设备，这一部分由物业统一负责维护管理，需要的费用由全体产权人分摊。

共有部分的特性是：产权属全体产权人所有，功能供全体产权人使用，实物形态不能分割给各个产权人。显然，高层住宅的电梯系统就属于共有部分中的共用设备，其运行维护的费用也应由全体产权人分摊。

6、收房后发现有质量问题，能拒交物业费吗?

在法律关系上，业主应该向物业公司给付物业费，业主是债务人，物业公司是债权人；在房屋买卖中，业主是债权人，开发商是债务人。

业主不能要求物业公司为开发商前期的建设质量等问题负责，因此不能以物业费来抵消前述遗留问题产生的损失。前期的遗留问题，如果保修服务可以解决，通过保修服务解决。保修服务解决不了的或者非保修方面的问题，应该由开发商负责解决。

必要时，开发商应按照国家法律、法规、合同约定等，承担相应的民事责任。

7、对物业的服务不满，可以不交物业费吗？

首先，必须要明确物业服务的内容；这些内容通常都会写在物业服务合同上。

一般而言，物业服务的内容通常包括小区的综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等内容。

曾有一个案例：某小区建设在机场很近，常有飞机在小区上空经过，轰隆隆的起落声吵得无法休息；有业主以此为理由拒绝缴纳物业费。

还有一个小区的业主发现周围公交车少、银行少、购物不方便，甚至手机信号都不稳定，一系列问题反映给物业、却迟迟得不到改善。于是，开始拒缴物业费、以示不满。

实际上，业主的这些问题已经超出了物业公司的管理范围，物业只能向有关部门反应、能否解决完全不取决于物业公司。因此，以这些问题为理由拒缴物业费是不合适的。

不仅如此，即便物业公司职责以内的服务确实不到位，拒缴物业费也多半不会受到现行法律的支持。某小区的物业管理混乱，卫生状况很差，还频频发生盗窃，业主们非常有意见，于是拒缴物业费、表达抗议。

结果，物业把拖欠物业费的业主告上法庭，不仅要求补交所有物业费，另外还要滞纳金。最后，法庭支持了物业、裁决业主输了。

在2018年3月修改后的《中华人民共和国物业管理条例》中，没有任何条款说明在何种情况下、业主不必缴纳物业费；而第六十四条明文写着：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

这个条款的意思是：即便物业公司存在服务不到位的情形，业主亦不能以此为由拒绝缴纳物业费。年父觉得，这就有些不讲道理了。

如果物业服务确实很烂，业主又该如何维权？专业人士给出了四个建议：通过业委会就涉及业主公共权益的问题与物业公司谈判、交涉；请求物业管理联席会议介入调解；向物业公司的监管部门，即市、县房地产行政主管部门投诉；根据物业服务合同的约定，向仲裁委提起仲裁，或向人民法院提起诉讼。

8、不交物业费，物业公司有权停水停电停气停暖吗?

供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司；物业管理合同双方当事人为业主与物业管理公司，两者处于不同的法律关系中。

停水停电的权利是供水、供电公司的合同履行抗辩权，物业公司没有这个权利。即便在物业管理合同中，约定如果业主欠缴物业费、物业可以停水停电，但也应征得供水、供电公司的同意；否则，就是无效条款。天然气和暖气也是一样道理。

9、不交物业费，能上小区的幼儿园吗?

还有一些类似的情况：某小区业主张女士因为对物业服务不满，拒缴物业费。孩子该上幼儿园了，却被小区幼儿园告知必须出具物业完费证明，才能享受优惠待遇。

业主认为，这个优惠待遇是开发商在购房合同上承诺的，和物业无关。还有一个案例。业主李先生，同样是因为物业费的纠纷被小区的健身房拒绝。李先生认为健身房是归全体业主所有的，自己有权使用。

法律人士认为：小区的幼儿园、健身房、俱乐部、游泳馆等属于配套设施，摊入了小区的建设成本，产权归小区全体业主共有，每个业主都有权使用这些设施；从原则上讲，是不能对业主收费的。但是，由于这些设施的维修、养护都会产生费用，所以业委会可以委托物业公司收费管理，取得的费用归全体业主支配。

业主对物业不满、拒缴物业费，事实上就是拒绝承担这些设施的维护费。对这种情况，应该由业委会研究出台应对的办法，然后授权物业实施。换句话说，前面幼儿园、健身房的事情，物业的做法如果得到了业委会的授权，那就并无不可。