最新库存数据曝光！全市5大板块刚需预算新房仅剩最后3000套！

大家好，我是苏北哥！掐指算来，今天已经是1月17日，距离过年只剩下最后10天，新年的脚步已经越来越近……过年前的文章，北哥一向主张轻松愉快，聊聊当下，展望未来！

01.

已有刚需销冠盘确定春节不打烊卖房！最新库存数据曝光，2025年南京新房价格全面上涨，已势不可挡！

刚刚收到的最新消息，南京2024年全市排名第一的刚需销冠楼盘，保利荷雨瑧悦，已经确定这个春节案场、会所不打烊，开门迎客，加班卖房！

保利荷雨瑧悦实景

搁在前几年，售楼处不放假、加班卖房，其实是一件稀松平常的事，而今年销冠楼盘还这么做，情况就不那么简单了。

原因在于往年南京新房库存量很高，如果北哥没有记错的话，2023年底南京新房库存量还在6.6万套以上，那时候光一个大校场就有19家楼盘同时在售，一个软件谷都是4家楼盘同时卖房，一个河西南鱼嘴更是8盘混战。春节不加班没办法，房子实在卖不掉。

可今年的情况不同了！经过2024年一年全国“去库存”战役初战告捷，南京楼市已然取得了不斐的成绩，根据北哥昨天傍晚拿到的最新数据，截止2025年1月15日，南京新房总库存已经跌破了4.7万，具体数字降到了46789套，这个数字相比2023年年底，大降2万套。

这样的库存数据侧面反映了一个市场真相，南京新房市场今年几乎没有增加太多新供应量，卖的都是库存新房！2024年全年南京新房成交量为33982套，也就是说减掉库存下降的2万套，南京去年新增供应仅有1.3万套左右。

更残酷的事实还在后面，根据数据披露，南京远郊板块仍然占据了全市库存“大头”，其中江宁新房库存量高达7633套，排名仍居全市第一；江北新区+浦口新房新房库存量达到7369套，光是两江板块新房就占到全市新房总库存的33%；

其次还有雨花板桥，一个板块新房库存就高达2622套；珠江镇，一个板块新房库存就高达2034套。也就是说那些远郊板块，比如浦口桥林、江宁滨江、禄口、正方新城、六合、高淳、溧水等等，千年卖不掉的新房“死库存”，起码占到3万套左右，甚至更多。

而最终秦淮、建邺、鼓楼、玄武，栖霞、雨花（特别是秦淮新河北岸片区），主城六区加起来，可售新房数量也就是在1.6万套左右。可谓主城热门新房库存告急，南京刚需客群热衷购买的300万级新房产品，在2025年的南京楼市，可售房源可谓是捉襟见肘。

然而难堪的情况还不仅仅如此，2024年初，ZY就制定了房地产“人房地钱”战略，去库存战役正式打响！去年8月自然资源部，也曾用新房库存去化周期，来卡住各城市的土地出让规模。规定新房库存周期超过36个月的暂停供地；新房库存在18-36个月的，谨慎供地。

南京当时新房库存周期正好在18-36个月区间，这一事件让南京土地供应量在2024年大降。

根据去年5月份南京土地部门公布的数字，去年全年住宅用地计划供应265公顷，其中商品住宅用地240公顷，大幅缩减，同比下降51.3%！

土地供应量大降，让很多主城热门板块，未来新房供应量大减。很多以往的顶流板块，全年甚至没有出让一幅宅地，比如大校场、软件谷、雨核、燕子矶，没有新增宅地出让，也就表明2025年这些板块新房新增供应量将直接断档。

除了2024年的宅地大幅缩减，产品开发类型也出现了结构性改变，2025年原本的主城各个热门板块，将不再开发刚需预算楼盘

根据去年12月底，土拍网公布数字，2024年全年南京（含溧水、高淳）总卖地收入约690亿元，成功出让地块164幅，总成交面积约577.48万㎡。这其中涉宅类用地（包含房屋定购和保障房地块）占据绝对主力，共出让134幅，揽金约669亿元。

但是从成交土地的结构来看，江宁、江北、六合三个远郊区仍是主力，共卖地达到80幅。占比总量接近过半，也就是说2025年主城可用于开发的宅地仍然少得可怜。

具体为南京主城6区（鼓楼、建邺、秦淮、玄武、雨花、栖霞）仅出让14宗，占比10%，创下近三年历史新低。

主城6区不仅出让土地数量少，而且由于宅地各项经济参数改变，导致未来主城开发产品全面豪宅化，刚需客将面临无房可买的尴尬。

2024年主城6区供应的14宗地块里，容积率≤1.2的地块有8宗，占比66.6%。

2024年主城8宗容积率1.2以下低密地块明细

而这些低密地块未来上市必然抬高主城板块新房价格。

比如去年6月19日出让的河西南G11地块，容积率仅为1.01，这是近年来河西南首次出让1.01超低密度的地块，建筑限高35m。

光是43888元/㎡的成交楼面价，已经冲到了南京地价排名的历史第二。

之前河西南G11地块已经流出好几版产品规划方案，有说将打造“清一色4F洋房”，也有说将打造高低配“8F洋房+叠加别墅”或者“10F洋房+联排别墅”，但该项目的放风价网上的说法比较一致，将超过10万/㎡。

还有中堃老门东G10地块，容积率只有1.2，目前项目规划已经公布。

项目将打造5栋低密住宅，总高只有4层，网传将打造建面约270㎡叠墅产品，实际到手面积或有400㎡，总价将达到2000万+

中堃老门东G10效果图

还有玄武徐庄，紫金山下的中北金基G02项目，18米的限高标准，打造31栋4-5F的观山宅邸，主要物业类型是低密电梯洋房。

中北金基G02项目效果图

31栋观山洋房，全部自带科技系统。户型面积自165㎡-405㎡，据说该项目不仅是四代洋房，还是老城东金基瞻月府的升级版，市场判断中北金基G02的首开价格将超过8万/㎡。

中北金基G02单体楼栋效果图

鼓楼龙江的金基珑樾府，拟建2栋16F小高层+7-8F的电梯洋房143-180㎡户型面积段，除了社区中央超大的园林

金基珑樾府实景和效果图

该项目预计一季度就会首开，项目位于7、9号线之间，距离9号线管子桥站大概400米左右；距离7号线清凉山站在1公里左右。未来可谓双地铁出行，首开放风价格也高达6万+/㎡。

此外还有江心洲中堃G50、小行金基G12、鼓楼绿城金基G50等项目，首开放风价均高于目前板块的新房售价，可以说2025年主城境内，无新上市的刚需楼盘。

与此同时，2025年南京楼市的四代宅项目将全面开花，四代宅项目将成为进一步抬高南京房价的重要推手。

按照目前的四代宅项目布局，全市大概有16家，加上今年陆续上市的，预计2025年全市四代宅数量将增长至25家以上。

这些四代宅项目不仅将抬高中心城区的房价水平，就连远郊板块，如江宁青龙山、栖霞兴智、江核、城东栖霞山等，房价也会一并被抬升。

以城北兴智为例，目前五矿信托璀璨云著A地块7栋高层已经确定升级四代宅，未来放风售价将达到2.5万/㎡以上。

五矿信托璀璨云著四代宅效果图

而目前兴智的新房价格，几个在售项目金地都会峯范、滨江龙湖翡翠上城、新生圩宝龙广场、五矿信托璀璨云著的续销房源，折后价格区间1.8-2万/㎡，2025年四代宅一上市，兴智房价将被抬高5000-7000元/㎡。

所以可以确定的是，今年南京主城板块新房价格上涨趋势，已经势不可挡！

02.

全市五大顶流板块，刚需级预算新房，仅剩最后3000套！

更加鲜明的事实摆在我们每一个刚需买房人面前，南京目前的46789套库存新房源，根据当前的去化速度，大概去化周期只有11.19个月。

也就是说再过一年不到的时间，南京的库存新房就将消化殆尽。

无疑南京新房，特别是主城地段，刚需级预算的新房，可售房源已经“青黄不接、捉襟见肘”！在此等情况下，南京头部销冠项目，保利荷雨瑧悦还公开宣布春节加班卖房？它就不怕房子卖得太快，过早清盘吗？

保利荷雨瑧悦实景

乍一看，这种操作实在让人丈二和尚摸不着头脑！但是仔细分析，你就能领略南京楼市操盘背后的战略意图！

其实这么做就是为了加快主城刚需级预算新房的去化节奏，让这个价位段的新房尽快退出“主流舞台”，让四代宅和新豪宅项目迅速占领市场，从而实现产品层面和房价层面的全面升级。

下面我们看下，全市五大主流刚需板块：雨花软件谷、雨核、大校场、燕子矶和江宁东山、百家湖还剩余多少套刚需级新房库存？

雨花软件谷，大概还剩余330套左右！

先来看保利荷雨瑧悦，目前可售的库存新房仅剩最后300套房源。

保利荷雨瑧悦最后一栋未售高层

作为一个300万级门槛的刚需销冠项目，保利荷雨瑧悦2024年的去化成绩之优异，真的令人叹为观止，仅仅1-12月期间，该项目就卖掉了775套，成交金额达到27.42亿，排名全市第二。

全盘10栋楼，目前仅剩最后一栋社区西北面的14号楼31F的高层尚未推出，算上目前剩余在售的16、13、17号三栋楼，整盘可售的库存房源仅在300套左右。

经过今年春节这么一场强销，保利荷雨瑧悦的库存房源可能还将去化1/3。

伟星时代悦峰仅剩最后15套

今天打开伟星时代悦峰的销控，该项目仅剩余最后15套房源，且最后一栋6号楼33F大高层也仅剩5套房源在售。

且最后15套房源，目前均为顶底楼层房源，中间户型104㎡三房已经全部售罄。

保利凤起云台仅剩最后8套房源

很遗憾，软件谷保利凤起云台，目前已经接近清盘，全盘仅剩7号楼，还有8套房源在售，很难想象3个月时间不到凤起云台的130套房源库存就有消化殆尽。

保利凤起云台目前全盘外立面已经做好，项目将于今年3月份交付，在售房源仅剩130㎡的4房大户型。

雨核，还剩最后600套

首先一代神盘万科朗拾雨核已经正式清盘了，全盘870户房源，如今一套不剩。

万科朗拾雨核99㎡中间户样板间

万科朗拾雨核全年卖了526套房，成交金额达到21.8亿，全市排名第7

原本以为万科朗拾雨核收官之后，雨核数字大道以北就是建发璞云一家独大了，谁知建发璞云库存房源也没有多少了。

目前建发璞云所有楼栋均已推出，其中1、3、6、10四栋楼已经售罄，剩余的5、8、12、13号四栋楼还剩余194套房源可售，估计去化周期不会超过半年。

华润观云润府，目前推出的6栋洋房、2栋高层共8栋楼已经有6栋售罄，仅剩余12号楼洋房和8号楼高层有少许房源在售。

目前12号楼还剩余35套房源、8号楼还剩余55套房源，再加上剩余未推的5栋楼，整个观云润府全盘库存房源在405套左右。

大校场，还剩260套

保利招商文璟和颂，目前已经是名副其实的尾盘收官状态，全盘仅剩10套房源在售。

保利博雅和著，全盘10栋也已经全部推出。

仅剩8号楼有24套房源在售，其余9栋楼已经悉数售罄，近来该盘售价有所上涨，143㎡4房户型，实际售价涨到了5.1-5.5万/㎡，比之前上涨了30-50万一套。

金基新睿樾府全盘10栋楼，目前仅剩A8、B10、B11三栋小高层有房源在售，加起来大概有125套。

华润金陵中心，目前在售E1、2、3号楼、F1、2号楼23F以上房源，全盘库存量在100套左右。

江宁东山、百家湖目前还剩1075套库存

嘉和华府，该项目去化效果一直不错，2024年3月份首开开始算起，截至去年11月份，项目A地块12幢小高层已经全部推出，目前仅剩A13号楼还有20套房源在售，其余11栋楼全部售罄。

去年12月底，嘉和华府开始推出B地块楼栋，整个B地块共5栋楼，剩余房源在550套左右。

东山之前的两大刚需主力在售项目，招商璀璨璟园、武夷七里湖山，目前已经全部收官。

作为百家湖的刚需代表项目，中建源上九里目前已经推出了5栋小高层，且在售楼栋之中仅剩8号楼还有37套房源在售，其余4栋楼已经售罄。

加上剩余未推的4栋楼，中建源上九里的库存房源大概在245套左右。

隔壁的象屿华发铂萃云湾，情况也相似，目前已经推出5栋住宅楼，其中4栋已售罄，仅剩A1号楼还有69套在售。

加上未推的3栋楼，象屿华发铂萃云湾剩余房源库存在280套左右

城北燕子矶目前还剩余760套库存

标杆刚需盘保利燕璟和颂，目前正在清盘，整盘1169套房源，目前仅剩21套在售，且全部是底楼房源。

燕璟和颂今年5月底就将交房，目前是准现房状态。

保利国贸璟上全盘规划建设11栋29-32F高层住宅，目前推出6栋楼，后续还有5栋高层待推出。

前面推出的6栋高层，目前仅剩12号楼有100套房源在售，其余5栋高层基本售罄；加上未推的5栋楼，保利国贸璟上剩余房源库存应该在746套左右。

今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！

主编简介：

苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。