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楼盘规划

绿城芝蘭月华：备案名（茶元公馆），地处：台江区茶亭公园以东，五一中路西侧。

项目占地43亩，规划9栋11-32F高层住宅，合计约398套，主打建面：148-220平米。

楼盘土拍

2024年03月30日，绿城以20.31亿元拿下宗地2024-01号台江区状元小区出让地块一，溢价率约13%，成交楼面价27712元/㎡，地块面积：43.8亩，容积率：2.51（其中商 业不超过7000平方米），限高：100米以下。

区位情况

项目位于台江区茶亭，距离地铁1号线600米左右，有一定帮助，距离五一广场800米、南公园700米、茶亭公园500米，周边生活气息尚可。

项目周边划片国货小+福八中，这个组合算是台江区的头部，虽然项目没有明确划片，但是也是潜在利好。

对于项目周边有几个硬伤，首先是周边城建，南侧是超高层的世茂茶亭俪园，又高又丑，采光和观感存在影响，右下角是阿波罗酒店公寓，不排除人流噪音，社区非规整地块，周边楼栋房龄偏大，影响视野感官。

除此之外，项目隔壁是安置地块，综合容积率3.3，项目容积率2.51，安置房最少在3.5以上，钢铁森林定位，人流和采光都会影响小区。

地块北侧存在规划，疾控中心原址改建台江区级医院，对于小区未来也存在一定负面影响。

价格情况

关于项目的价格，没有放风价，以周边做个参考，预计也是精装4.5W-5W，目前福州新上市的改善新盘，基本都是这个定价。

价格就不多做分析了，来一个和建发瑞云的对比：

社区规划：两个项目都是不规整小区，绿城更不规则，公区更小，采光都有影响。

周边情况：建发最大硬伤是南面高架噪音，绿城是南向超高层住宅，还有医院等。

房企情况：建发PK绿城，这几年的发展，绿城在福州已经没啥口碑，近期桂语维权还在持续，房企虽然打出要重新定义绿城市场，投入重金打造新品，如果真有决心，第一步应该是解决维权问题，否则这种做法难言市场认可，房企这块，目前建发优势明显。

社区打造：相比于建发的新中式，绿城的风格相对来说更亮眼，特别在这几年建发福州遍地开发后，审美略显疲劳，加上瑞云的投入度，从目前来看没有绿城来的凶猛，绿城给予这块新地的产品系和打造，从感观来说是更猛烈。

楼盘总结

项目位于台江区茶亭，区位尚可，纯商定位，绿城新品，定位够高，得房率尚可，外立面也比较新颖，劣势在于采光一般、社区空间不大、周边存在医院、酒店等，房企在福州目前口碑也一般。

目前周边竞品不少，今年福州的改善新品较多，后续还有新的地块供应，整个中端改善的竞争有点激烈。

总的来说，项目有自己的优势，如果真打算重新定位市场口碑，不如先解决维权问题，而非所谓的花高价做示范区。

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