2025年，产业园区会更艰难

春节很快就要到了，回望这一年的园区行业，起伏不可谓不大。

与产业园区相关的政策与重要事件层出不穷，无论从数据还是从业内人士的直观体感来看，新一年的园区行业可能都不会太好做。

这条赛道曾被看作是不动产企业的一片蓝海，却仅用短短数年就迅速切换成了饱和竞争模式，行情变化之快令人难以招架。

经过这几年的迅猛发展，园区行业的许多固有观念、商业模式和运作逻辑，都出现了大幅度的转变。

但从另一个角度想，任何一个商业赛道都多少会经历从蓝海到红海再向理性发展回归的这个过程。

新的一年，对园区行业来说一定会是大浪淘沙的一年，但也有可能是园区企业识别机遇、实现进化、构建竞争力的好时机。

2025年，园区行业究竟有哪些重要的趋势需要关注呢？今天咱们就来聊一聊。

产业空间供过于求状况仍将持续

一批园区企业可能面临转型抉择

我国产业园区的供应量这几年一直处于快速上升状态，2024年市场供过于求的态势其实已经显现出来了，许多园区企业已经切身感受到陡增的竞争压力。

2025年，这个趋势基本上是会延续下去的。根据Wind机构数据测算，预计2025年全国产业园区的总建筑面积将突破62亿平方米。

以广东东莞为例，其在2023年2月就发文提出，要扩大低成本空间统筹供给，鼓励镇街（园区）利用“三旧”用地、闲置用地、新增用地等统筹集中建设一批工业安置房，2023年打造不少于1000万平方米高品质的低成本产业空间。

自那时起，东莞就拉开了低成本产业空间的建设大幕，供应量迅速增加。目前，东莞新建待建的低成本产业空间大约710万方。戳这里，了解智慧园区招商解决方案

随着越来越多的低成本产业项目竣工入市，未来东莞的产业园竞争激烈程度可想而知。据机构统计，截至2024年第二季度东莞厂房在售项目有47个，但只有约1/3的项目有成交。

这只是我国许多经济重镇的一个缩影，今年如果企业数量增长速度赶不上产业空间供应增长的速度，或是企业利润没有增长、扩产需求低迷，那么产业园区接下来的招商运营压力依然很大。

这也是为什么越来越多园区同行叫苦了，因为现在做园区比以前真的是难多了。一方面是由于激烈的竞争；另一方面园区产品的公益属性也越来越强，快钱根本赚不了一点。

从去年产业园REITs的表现就能看出来，7支出租率出现下滑，10支营收出现下滑，不少底层项目不得不走以价换量的路线来维稳出租率。

在这样的压力之下，今年恐怕会看到不少园区企业作出战略调整。实际上，去年这个趋势就已经出现了，一些头部的园区企业开始谋划战略转型。

在新开园区方面，知名园区企业的脚步显然已经放慢了，比如中电光谷、金地威新、招商蛇口、亿达中国等知名企业，去年前三个季度都没有新开园区。

而在业务战略上，一批头部园区企业也确立了新的目标。比如张江高科转型做科技产业投资的打算，已经提出很久了。

此外还有苏州高新，提出转型为“新兴产业投资运营和产城综合开发服务商”；上海临港提出转型为“园区创新生态集成服务商和总运营商”等……

可以看出多数园区企业未来的计划，是与产业发展和企业经营过程实现更深度的绑定，成为行业内更复合化、更集成化的角色，这预计也会带动一批园区企业的跟进。

这样一来一方面可以通过投资业务开拓多元化的收入增长渠道；另一方面也能推动园区的软硬件服务实现全面提升，强化市场竞争力。戳这里，让园区招商找得准、引得来、留得住！

招商模式迎来巨大变革

园区招商将有新一轮混战

去年如果要选对园区行业影响最深远的政策，恐怕要数《公平竞争审查条例》了。这份条例一出，强势打破了许多城市对奖补政策的路径依赖，招商模式面临彻底变革。

去年全国招商竞争的激烈程度大家是有直观感受的，连上海这样的城市都开始跑去成都、杭州、武汉等新一线城市“反向招商”了。

而在新一波招商整改潮之下，我们可以想见新的一年注定还会掀起招商混战，只是各地的竞争重点有望重新回归到产业的精准定位和营商环境的比拼上来。

可以说，园区招商已经正式走到了拼内功的阶段，没有任何捷径可言，只能实打实地去解决问题、提升专业水平。对此，小明认为有三个方面可以切入。

一是实事求是梳理定位，清醒认识本地产业现状、确立适合当地发展的产业，科学的、有目的的做招商。

围绕园区“顶层设计”的整改，在市场化招商时代下极为关键。那些为了跟风而制定的、与本土产业毫无关联的产业定位，必须予以修正。只有把这些前置工作做扎实了以后，才能够有针对性的精准招商。

二是完善招商管理机制，向内改革、提升效率，加紧强化团队的专业水平，包括项目前后评估与研判的能力、招商工具的丰富程度等等。只有管理水平和业务工具跟上时代，招商效率才能提上来。

三是优化产业生态与服务意识，塑造对企业更友好的园区生态。在环境优化方面，可以通过增配产业配套和服务来提升园区吸引力；在服务提升方面，需要树立坚固的企业服务意识。

总之，新的一年如何调整招商方式、寻找到自身的产业定位，是园区企业、尤其是国企园区最重要的课题。

推动园区经济高质量发展

盘活存量依然是重中之重

存量盘活是这两年的热点话题，在园区领域也不例外。今年存量盘活仍然会是园区行业的一个重要趋势，但与以往不同的是，除了土地、空间的盘活外，大家开始愈发关注存量企业资源的盘活。

先说前者，许多发达城市这几年都在发力盘活低效产业用地，通过现状摸排、局部或整体清退、改造或重建、再定位与再招商等一系列的方式，推动老旧园区的更新。

在存量时代下，今年老旧工业园区的盘活仍然会是各地的一项重要工作，一方面更加考验园区企业的综合开发能力，另一方面这也可能会进一步拉升产业空间的供应量。

除此之外，去年园区行业出现了一个重要的认知转变，就是留商与招商同等重要。

在增量企业客户越来越难找的当下，园区行业已经从招商时代逐步进入到留商稳商时代。谁能保住存量客户不流失、出租率不下降，谁就能生存下去。

前阵子广州，发布了《关于新时期推动招商引资高质量发展的工作意见》，其中明确提出：“服务好现有企业，就是最好的招商引资”。

近一年来，“稳商留商”这个提法在园区行业和各地会议中，出现得比“招商”更频繁，这反映出园区行业招商理念的快速转变。

一个值得关注的趋势是，不少国企园区正在结合容错机制，探索在合规、可控范围内做好稳商留商工作。

一方面，这些国企园区正在探索为存量企业提供更灵活的服务。

比如苏州工业园就发布过《支持生物医药产业深化开放创新激励干事担当正面清单》，通过深化运用容错纠错机制，试图破除生物医药产业发展中的瓶颈障碍。

这份《清单》中提及了6条具有针对性、代表性的事项，内容涵盖生物医药发展定位、研发创新能力提升、优化营商环境、吸引国际化人才、体制机制创新等环节，明确支持园区相关职能部门围绕企业“卡脖子”问题，主动作为、深化服务。

有园内研发机构表示，《清单》的实施对于自身的仪器采购、预算使用等环节带来了不少便利，在监管机制上的灵活性有显著提高。

另一方面，国企园区也在推动“容错”理念向下传导，放宽对园区和存量企业的考核

一个典型案例就是佛山市，其前阵子出台了《关于减轻企业负担促进工业投资的若干措施（暂行）》，其中提出对新引进项目，不再对亩产税收、产值产量等设置强制性考核要求。

而且企业如因市场环境变化、产业转型升级等原因，无法按照原产业类别履行项目投资协议约定的，也可以申请调整优化为符合区域产业发展规划的其他产业类别，经批准后，不承担违约责任。

这两条措施显然也是对进驻企业的一种容错免责。甚至还有国有园区希望基于容错免责机制，探索企业租金的减免或缓交政策，短期内牺牲一定的运营收益，来与企业共渡时艰。

可见在稳商留商的时代，园区的诚意很重要。新的一年，可能会有更多园区调整招商策略，把资源和精力投入到提升客户留存率上面。

园区行业越来越卷

运营进入“既要、又要、还要”阶段

运营一直是园区行业这些年来的热点课题，尤其是在稳商留商的新目标下。运营水平成为了决定园区能否留住企业的一个关键因素。

可以说在运营这方面，园区是越来越卷了。为了留住客户，今年园区运营的竞争一定会走入一个“既要、又要、还要”的阶段。

现在比较优质的园区，在服务方面的“技能树”基本上都是点满的，从基本的物业服务、企业服务，到产业链软硬件服务、全智慧化系统、能耗管理系统、职住配套，再到顶层的产业生态构建、园区投资基金等等，一应俱全……

尤其是在园区服务金字塔顶端的产业生态构建、基金支撑等内容，很可能成为接下来两年的决胜点。

未来园区企业不能再仅仅把园区看作是一个物理空间，而是要将它视作一个有机的产业生态和资源集合地去经营。园区提供的服务越丰富、越深度、越稳定，就越有竞争力。

这已经不仅仅是服务数量的堆砌，更是服务质量和产业参与深度的比拼。

如何把园区服务做得更专业、更精细、更具产业特色，通过高质量的运营服务强化企业客户的粘性、构建不可替代的竞争优势，是接下来各类园区的新课题。

同时，数字化技术的应用深度，也正在成为衡量园区管理水平的一个关键要素。数字化技术能让园区所有的企业、物业、硬件设施、人员数据变得直观、清晰，快速提升运营管理效率和服务响应速度。

目前甚至已经有园区开始基于园区的大数据库，为服务体系优化提供依据，比如为企业建立集采平台、优化仓库配套硬件、或是为其经营供需提供更有针对性的对接服务等等。

这些能够踏实切入企业生产经营环节、为企业解决实际问题的运营服务，正在成为提高客户留存率的抓手。

结语

尽管今年园区赛道的压力看上去非常大，但仍然蕴藏着不少机遇。随着园区企业招商运营观念的进步，和对现金管理技术的应用，一批园区的竞争力将会持续上升。

而且近几年，战略性新兴产业在我国飞速发展，如低空经济、人工智能、生命科学等等。那些具备复合型服务能力的特色园区，仍然有很大机会脱颖而出。

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