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中环之王：新杨思“起飞”，如果卖12万+/㎡值不值？华润置地202轮抢来地王：叠拼+高层+保障房！

上海土拍，已经越来越热了！

绿城打破徐汇滨江「天花板」还没多久，后脚浦东新杨思地块就“一鸣惊人”，成为新晋的「中环之王」。

9家房企参与、5家联合体参拍、竞价202轮，40.37%的溢价率，并触发中止价。这也是土拍新规以来首个触发中止价的地块，创造新的历史。

最后，华润越秀中能建组建的联合体以78.969亿元拿下新杨思宅地，溢价40.37%。

01.

新杨思为何拍出高溢价？

7批次土拍热点

要知道，刚刚落幕的7批次土拍，是今年上海最有诚意的一批次土拍，云集了虹口北外滩、浦东唐镇、闵行梅陇、杨浦滨江等一众优质地块。

这宗中环新宅地，为何会在7批次土拍中「脱颖而出」？两个原因——

1、周边竞品少，足够稀缺！

从供应结构来看，浦东内中环整体供应稀缺，据统计浦东内中环新盘供应占比全市还不足2%！而且，西面前滩已售完，东面御桥张江没有供应，周边几乎没有竞品。

2、改善需求旺盛，去化较快！

地块旁边在售新盘——新杨思上园，少见的做到了三开三罄！

• 一期首开266套房源，单价9.9万/㎡，吸引了365组客户认购，认购率137%！
• 二期加推116套房源，单价9.9万/㎡，吸引了246组客户认购，认购率212%，入围分40.04分。
• 三期加推98套房源，单价9.9万/㎡，吸引了216组客户认购，认购率220%，入围分50分。

3、价格处于洼地，尚有空间！

近期上海内环内的新房，价格都在15万+的层次。内中环的新房，几乎都是约12万/㎡+，即使是浦东的中外环，都已经出现了约10.5万/㎡的新房。

而且正因为板块供应量少，所以这一带但凡产品还不错的次新房，单价都不错。尚东国际名园一期的挂牌均价10.38万/㎡、二期挂牌均价为10.54万/㎡，上东尚东鼎二手挂牌价10.48万/㎡……

现在浦东内中环9.9万/㎡，实属价格洼地！

02.

杨思新地块有何魅力？

7批次土拍热点

它的具体位置如何呢？

新杨思板块位于浦东内中环，北至川杨河，南至华夏西路、东至浦三路、西至云台路、东明路。

板块内已有6号线、13号线两条轨交，未来还将规划有26号线。杨高南路快速路、中环、南北高架三条高架，上中路隧道、龙耀路隧道和打浦路隧道三条隧道，也让这里畅通全城。

如果要说缺点，可能就是周边界面荒了一点，因为新杨思核心区还没有动起来，预计还要吃灰一段日子。虽然比新杨思上园距离地铁站近，但步行有点距离，并没有很近。好在对面有九年一贯制学校，倒是有机会搏一搏“书包”，按照现在全上海实行集团化办学的政策方向，未来这里引进一所挂牌学区是大概率事件。

目前，区域内公办九年一贯制学校已经公示批复。据文件获悉，办学规模按27班设置，学校内还配备室内泳池，这样的硬件设施在全上海公办体系都不多见。

幼儿园效果图

九年一贯制学校效果图

最新实探如下：

杨高中路高架已经开通，可以直接联通中环，自驾还挺方便。

周边界面比较一般，围墙内还有一部分城中村还没有搬走。

周边商业配套的话，商业配套的话，主要是万科五玠坊和尚东国际的沿街小型社区商业。大型商业配套的话，可以中环开车到前滩。

03.

未来产品和价格猜想

7批次土拍热点

当然，购房者最关心的，是新杨思价格上限会在哪里？

可以拆分成三步来看。

第一步，如果新房不限价，新杨思这块地到底能看到什么价？

从业内的声音来看，新房剑指12万+/㎡。

粗略计算一下，楼板价是74426元/㎡，保本房价约在10.5万/㎡，按照5000元的装修，对照旁边上园（均价9.9万）的热销，卖到10.5万问题不大。若要获得5%合理利润，房价至少要上11.5万，这需要在公区、会所、外立面等方面提高品质。

毕竟，如果只做一个跟此前产品基本接近的项目，可能会面临巨大的销售压力。因为作为购房者，买二手房不是更香吗？毕竟价格有优势，还没有等待成本。

这方面华润应该是长项，值得期待一下！

第二步，如果12万+入手，未来还会有「成长空间」吗？

新杨思上园当初的楼板价为5.02万/㎡，开盘均价约为9.9万/㎡。但是，这次新地块楼板价高达7.6万/㎡，单单楼板价就比“隔壁邻居”贵了2.6万/㎡。

不过由于地块容积率2.0，限高60米，为了拉高利润空间，很可能是以高低配为主。有叠墅拉差价，高层均价基本能做到11万左右，首批再放出一批做低的房源，或许能拉低入手成本。

毕竟从远期来看，新杨思核心区还是起步阶段，周边还有2幅独立居住用地和3幅混合居住用地，未来将提供1834套住宅，套均面积在100-150㎡。意味着未来浦东中环会形成一个品质不错的住宅区。

第三步，什么样产品有「剑指12万+/㎡」的勇气和实力？

我们的判断是，起码产品力得有全方位、大幅度的提升，拥有绝对的征服力。天花板的价格，得有天花板的产品力去配。

也就是说，在现有的产品力天花板项目基础上，从建筑立面、园林景观、户型格局、室内装修、用料用材等各方面，都要有突破性的进步。一句话，全方位升级。

此外，还要有足够的开发商品牌信赖度。毕竟愿意为「天花板价格」买单的人，一定是不止基于新房预售阶段的展示面打动力，而是对开发商的品牌得有足够的信赖，才能让他们相信，这些展示出来的更新升级、美好未来，会成为现实。

最后想说，7批次土拍结束，新杨思板块一夜成名！但是比「地王效应」更大的，是楼市「热销效应」。

畅想未来的房价，有些人看到的是7万+/㎡，有些人看到的是12万+/㎡，还有些人相信，9.9万/㎡是目前市场的极限，而不是新杨思的极限。

效果示意图，仅供参考

也许等这个约2.72平方公里大规划落地，新杨思带来的「热销效应」，对于楼市和城市来说，才是真正的刺激点。