万科风波，泊寓坚挺

房地产开发商优等生万科最近风波不小。

据财联社消息，1月17日00：46，万科执行董事、总裁、首席执行官祝九胜更新了微信朋友圈，转发了泊寓的一篇文章链接，并配文“节前出差、春节团聚节后返工、短暂过渡选商旅短租，连住更实惠”，疑似回应被带走调查传闻。

值得注意的是，经济观察报1月16日19：23在官方微信公众号发布的题为“万科总裁祝九胜被公安机关带走”的文章已被删除。

万科可否穿越这次风暴，静观其变。

我们关心的是泊寓是否会受此次风波的影响，内部人士表示，公司会稳定基本盘，其余并未作回应。

回顾万科核心业务之一长租公寓的发展历程，我们真心希望泊寓不受太多影响，以勇者之姿继续攀登高峰。

如今，泊寓稳居全国最大的集中式公寓，背后离不开张九胜的指点江山。

2022年初，祝九胜直管万科的长租公寓业务，兼任长租公寓BU（事业单元）首席合伙人。

这一年，他自封为“租赁服务体验官”，甚至连出差都住在泊寓。

不仅仅是张九胜，万科员工到全国各地出差，已经不住酒店，而是住进泊寓，亲自做一回体验官。

泊寓小伙伴开玩笑说是，冲过租客冲过的凉，睡过租客睡过的床。这样的入住体验，就更加清楚哪些地方需要提升改进。

之所以如此重视泊寓，在于万科管理层的认知进化：未来成功的开发商，必须在租售两个领域做到行业前列。

作为最早布局长租公寓业务的房企之一，万科于2016年推出了集中式长租公寓品牌“泊寓”，并在2018年将其定为地产开发与物业服务之后的第三个核心业务。2019年，长租公寓正式被列为万科的BU（事业单元）。

截至2024年12月，泊寓布局全国29座城市，管理房源24.7万间，开业房源19.1万间，整体出租率95%，自有渠道获客占比超85%，前台GOP利润率89%。

泊寓能够坐到今天的地位，背后确实有几把刷子。

第一，强化自有获客渠道。

截至2024年12月，泊寓自有渠道获客占比85%，单房运营成本同比下降 6.2%。

也就是说，100个客户里，有85个是靠泊寓自己找来的。

或许从这组数据就可以感受一下泊寓自有私域留量的强大——截至 2024年9 月底，泊寓线上平台累计注册人数482万，公众号粉丝数达到 135 万。

而且，泊寓狠抓全员销售模式。

比如，泊寓武汉江国路店，1416间房，开业时尝试开拓管家“人人都是博主”，通过小红书、抖音等流量平台自销，在零推广费用的情况下实现开业即满租。

此外，为提升服务品质，泊寓针对物业及设备的运营维护持续开展“入住如新”和“维修八必会”，实现老项目“入住如新”。

第二，强化企业端获客能力。

2020年，是泊寓开启B端客户争夺战的元年，这一年的战绩是跟166家知名企业达成合作，覆盖了金融、科技、建筑等行业，服务了3.5万名企业员工。

2021年，泊寓在B端客户战绩非常喜人，累计为 2752 家企业客户提供稳定住宿服务，企业客户在租房间的占比从 8% 提升至 18.5%。

这一年，泊寓还与大疆、TCL、科大讯飞等 80 家企业扩大了员工租房合作关系。

2022年，B端客户的攻城略地有了明显的减速，全年累计服务 2936 家企业客户，跟2021年的数量相比增幅很小。

2023年，泊寓服务的企业数量达到了质的飞跃，超过5000家，企业客户占比提升至23.0%。

2024年上半年，泊寓服务的企业客户超 5300 家，为业务带来了更稳定的客户结构。

泊寓服务企业客户的数量从2020年年末的166家，到2024年6月底的超5300家，这份B端客户的成绩单着实漂亮。

正是这些深度合作的企业端客户，给了泊寓在规模化道路上成本低、稳定性好的扩张。

第三，灵活租期模式。

被张九胜在朋友圈转发链接的短租商旅业务，是泊寓灵活租期的一种体现。

长短租结合已经成为业界公开的秘密。

最重要的一个因素，短租可以提升长租公寓的效益，另外还能有助于减少长租约换租的空置率。

收益会提升多少，以城家公寓某项目就专门做过一次测算，公寓一共拥有278间房，长租是2300元/月，日租是320元/间夜。一旦全部做纯年租，总收入为734万元；而通过长短租结合后，总收入达1068万元，项目估值同比提升24%。

比如，针对客户随心短租，泊寓租期由以往一年放宽为一个月；

关于企业客户的商旅短租，为企业指定个性化短租方案，提供酒店式服务，配套公区可提供室内培训场地。

现在，很多企业都下调了商旅预算，此举可以满足企业高性价比差旅住宿需求，同事满足毕业生、新入职员工集中培训住房需求，像比亚迪、华为等企业出差可以与泊寓长期合作。

第四，积极纳保。

早在2022年12月股东大会上，祝九胜透露，万科长租公寓业务采用成本价核算，平时这些利润很难体现出来，通过REITs方式证券化以后，能够为老股东体现、创造更多利润。在万科泊寓目前成功纳保的项目中，大概有十几个符合公募REITs发行标准，现在主要就是发行时机的问题。

截至2024年12月，泊寓纳保房源约为12万间，纳保数量为集中式公寓行业第一。

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