黄奇帆关于2025年房地产的几点看法

黄奇帆

1月12日，重庆市原市长黄奇帆在一场峰会上，演讲「以改革来化解难题，以开放促进发展」为题，对最新重要会议的精神进行了解读，并畅谈对当前经济的看法。我们将他的发言分享给大家。

作者：黄奇帆

来源：六里投资报（ID: liulishidian）

1.房地产，可以观察这5个指标

首先，要讲的是以改革化解难题。

当下中国经济遇上的难题至少有四五个，比如说城乡差距，还比较严重。

第二个，是地方政府债务。65万亿这个沉重的债务，使得现在地方要出力使不上力，负担太重。

第三个，中国资本市场二十多年一直徘徊在3000点左右，比较低迷，没有体现国民经济晴雨表的功能，资源优化配置的功能，或者让老百姓共同富裕的功能，所以资本市场也有问题。

第四，中国房地产也存在比较严重的不景气，或者说重大的结构性调整的问题。

这些问题，都应该用改革的思路重整重组，来取得问题的化解。

跟「用改革来化解难题」有关的就是房地产。

中国的房地产经过二十多年的发展，在最近四年——从2021年到2024年，出现了重大的调整。这个调整，如果你是根据年度的指标环比、同比这么算，每年几个点看不出到底跌了多少。

你要把去年的指标跟2020年的指标比，这就知道四年跌幅有多大。

讲房地产一般讲五个指标。

第一个指标，房地产包括住房和非住房，整个房地产的建筑量，2020年是22亿平方米，2024年总的12个月数据还没出来，根据前11个月的数据，然后再加一个月估算，是6亿多平方米。

从22亿变6亿多，跌了60%多，差不多跌了65%。大家想象一下，本来22亿，现在6亿~7亿，跌了65%，这是一个严重的下跌。

第二个，除了建房以外，建好的房子，一手房销售2020年销了18亿平方米，去年销售量是5亿平方米，也差不多跌了60%。这是两个60%。

第三个，土地批租量。2020年全国土地批租8.7万亿人民币， 2024年预计就在3万亿，这还是比较乐观的。1-10月份的土地批租量，实际上就是2万多亿。就算后边两个月又加了1万，也就三万多亿。总而言之，8.7万亿减掉5万多亿，差不多也要打个七折。

所以，有三个重要指标跌了60%多。

第四个指标，大家关心的就是房价。房价，总体上跌了40%-50%。2024年底指标还没出来，到11月份，全国的统计指标跟2020年的房价比，跌了40%。有的地方多一点，有的地方少一点。

第五个，房地产一直占中国全部金融系统贷款融资的45%。去年老百姓买房的愿望大幅度下降，所以，按揭贷款的年度量比2020年减掉50%。开发商，它倒是想要钱，但信誉不好，负债率极高，银行不敢再大量借钱给开发商。所以，开发商的融资能力也大幅减弱，这个减弱，也少了50%。

我讲这段话意思，五个指标中，三个指标跌了三分之二，两个指标差不多跌了50%。在这个意义上，你当然可以说，中国房地产出现了非常严重的调整，是20年来最严重的调整。

房地产事业是90年代起来，到了2000年、2010年，整个20年其实没有一次像样的调整，一直是一路歌舞升平、一路发展。20年突然来了一次大调整，也很正常。

2.中国房地产不存在次贷危机的基因

大家现在对房地产有一种担心，认为中国调整的幅度，甚至比日本还严重。第二个，中国房地产市场危机是否会引发美国2007、2008年的次贷危机？因为，所谓次贷危机就是房地产危机带来的危机。

我们可以明确地说，中国的房地产没有美国次贷危机的基因，也没有日本房地产20年拖累经济的基因。

什么意思呢？我们要说一个具体道理。

第一，美国的次贷危机，是美国政府在2000年遇上了互联网泡沫危机和「911」以后，美国经济低迷，为了启动经济，搞的破天荒的、违反经济规律的决策的结果。

它当时定下，所有美国人，买房通通可以零首付，一点本金都不要，你可以去买一套房，买了以后，房价如果涨了，涨20%，贷款占整个价值的80%，等于有20%的本金了。

美国政府还允许老百姓套现，再借一次钱，把里边增值了的、变成本金的20%套现。套现可以养家糊口，可以吃饭旅游，可以消费。这么一来，有个七八年时间，把美国经济搞乱了。

因为有次贷，房地产销售非常敞亮痛快，银行发放次贷，也不怕银行倒闭，银行把次贷打个包，作为CDS债券（credit default swap，信用违约互换），在美国的资本市场发债，而且还可以放大40倍，也就是你有一亿买债券可以买成40亿，可以透支。

最后，次贷危机来了，雷曼兄弟公司倒闭，引发整个海啸，形成全世界10万亿美元的资产坏账。

中国房地产，中国政府从来清醒，没有允许任何地方、任何企业搞零首付。如果有零首付违规，只要发现，一定把它毙了。

第二，中国房地产的各种不良债务，从来没有当作一个包去发债券，让你高杠杆地发。

总而言之，房地产如果有破产，是一家公司的破产，如果有坏账，是局部的坏账，它没有几十倍杠杆变成金融市场的坏账，也没有发疯一样的高杠杆、零首付让老百姓买房，变成许多泡沫。

所以，中国不存在这样的金融基因。

中国房地产，哪怕现在有问题，那是一个库存太大的问题，是一个去库存、去产能的问题，是房产公司负债率比较高的问题。总之，不要把中国房地产糊里糊涂地去跟美国联系在一起，跟次贷联系在一起，然后想象一下，有多么可怕。这么想，是自乱阵脚，把事情夸大了。

3.城乡融合提供基础性需求增长点

第二个概念，我们也不要把这次房地产的调整，跟日本1990年的房地产调整放在一个台面上去讨论，这是风马牛不相干的两件事。

日本的房地产为什么能拖累日本经济25年、30年呢？是因为日本的房地产泡沫调整，和日本的金融系统泡沫崩盘是结合在一起的。这个金融系统泡沫崩盘，不是房地产泡沫带动金融系统崩盘，而是日元本身。

在20世纪80年代，日元升值了2倍，到了20世纪90年代以后，日元又贬值了两倍。一进一出，差不多有三倍四倍的震荡。

这个日元升值和贬值是美国人对付日本人；在这个过程中，日本自己又没有有效的抵御方式，最后被美国打了一棍子，是一个世界级的金融的「割韭菜」。金融摧毁，再加上房地产泡沫——等到日元一贬值，整个鸡飞蛋打，火上浇油。

第二，日本人有一个情况，在1990年日本房地产泡沫崩盘的时候，日本的城市化率已经达到了77%。

这是户籍人口的城市化率，从1990年到现在，30多年过去，它现在的城市化率也就是78%、79%。意思就是，20世纪90年代，日本城市化率到了顶峰。到了顶峰以后，房地产泡沫破裂，大量房子甩出来，没有农村人口进城接盘，最后就憋在那里，大家憋着。

中国这次房地产调整，实际上，我们的户籍人口城市化率才到了一半，48%。过去几十年增加了30个点，今后几十年还可以加30个点。所以，我们有足够的循环空间，以后可以化解。

房地产是龙头产业，房地产一萧条，跟房地产有关的制造业有四十多个行业，机械、家电、建筑行业，各种各样的产业都会衰退。房地产也是个很大的就业面，它这一困难，至少减少几千万建筑工人的就业。

总之，这方面是必须解决的。

中国的城乡融合，从宏观上会为今后20年住宅类的房地产发展提供一种基础性的需求。刚需还是在的，慢慢地会释放。

4.政府收储去库存一举三得

当下直截了当地对房地产的拯救，在三中全会以后，在9.24会议后，各部门布局的措施里，在经济工作会议的文件里，体现了至少有5种措施。

第一个措施，就是国家在去年初拿3000亿，到了九月底，明确宣布拿3万亿，我估计到明年，还会有个3万亿，甚至变成6万亿。总而言之，最终会有个几万亿甚至10万亿，来收购房地产的库存。

这场房地产的危机，关键是产能过剩，差不多有20亿平方米的一手房库存。这个库存，至少会带出10万亿的现金流回不来，回不来房地产商就资金链断，断了以后就出现各种各样的三角债问题。

如果我们国家拿几万亿，现在房价是比正常价格打了6折、7折，打6折的情况下，本来1万亿买1亿平方米，现在可能买1亿6千万平方米，可以多买很多的房子。

政府可以用这个概念，买10亿、15亿甚至20亿平方米的库存，把房产商的库存，变成国家储备的国有产权的房屋，租赁给老百姓做公租屋。

任何一个国家应该都有这样的公房。

公房是给老百姓、城市居民居住的，香港地区有50%，新加坡有70%，一般的国家会有20%-25%。

我们也明确，要建立20%-25%左右的国家产权、但给老百姓居住的保障房。因为过去这些年房地产过分发热，我们政府手中的保障房只占居民需要总量的5%。

我们10亿人口，假如说有2亿人是需要政府保障房的，一个人10来平方米要20多亿平米，现在有5%在手中，还要增加15、16个点，那么就需要买10亿、20亿平方。

如果买了以后，政府手中有了这20多亿平方米，就能够给2亿城市居民——不管农民工进城要租赁房，还是大学毕业生当时买不起房，要租赁，总之就可以起到保障作用。

同时，开发商拿到了这笔钱，它拿到了5万亿，这不是利润，它要去还债。5万亿到了债权人手中，债权人又会还它的债务，两次、三次一循环，就可以使十几万亿、二十万亿的三角债出清。

所以这是一个一举两得的事，国家现在正在推进。

最后要说，是不是政府就套牢了？要拿5万亿、10万亿套在里边几十年背债呢？用不着的。

因为你是打了六折买房，然后你租赁给老百姓做公租房，商品房每个月的租金也差不多打六折。就等于商品房买的，商品房出租，一样，投入产出是平衡的。

你把这笔租金作为REITs，在资本市场上发ABS债券（Asset Backed Securities，资产支持证券），发了以后，这个债券是可以有4%左右的利息收入的。

老百姓现在100多万亿存款，利息是1.8%，老百姓完全会高兴地拿出10万亿买政府这一债券，他可以得到4%的回报。

所以，这件事一举三得——市场增加了老百姓理财的资金资本；政府多了20%人口获得保障房居住的能力；房产商把自己十年、二十年积累的卖不掉的库存打了六折卖给了政府。

一举三得，化债就把它化掉了，这件事现在正在做。

第二个措施，政府已经拿出几万亿，支持地方政府对城中村危旧房进一步的加深改造。

进一步提出来，2万个镇里乱糟糟的比较老破旧的房子，也应该放到这种改造里，因为它就是城市的一部分。这些事情说明，中国今后三年、五年，基础设施还有很多可以做的事。

这是第二个，启动市场的信号。金融系统与房地产的关系在这一次调整中会得到化解

第三个，中国企业房产系统的融资，在这一次改造以后，进行调控，会把现在房产商80%、90%的负债率，着力降到50%左右。

房地产是重资产，全世界房产商负债率都不超过50%。包括香港，香港是炒房地产的祖宗，香港所有房产商平均负债率30%-40%。

中国出现了80%、90%，是因为我们买地的钱是借来的，造房子开发贷又是借来的，房子还没造好卖出去按揭贷款又是借来的，三个负债率叠在一起，这样就80%、90%的负债。

这里边是我们在源头上没管好，这地方不要发明创造，就按全世界通用的规则。买地的钱，不能80%、90%由银行背着，而是要用自有资本，这是个铁的原则。

我在重庆就这么干的，重庆房产商的负债率就相对低一点，就这个原因。

你不能让它负债，然后地价翻一翻，300万/亩变1000万/亩，增加的钱全是银行后边堆，这样的话，房地产商出格的「地王」都会出现，所以这件事必须在源头管住。

第二个，老百姓按揭贷款，绝不能把首付给丢了，丢了就要闹金融泡沫、金融灾难。所以，第一套房20%、30%的首付，第二套房50%的首付等等。这样的话，把这件事就平衡了。

总而言之，中国的金融系统跟房地产的关系，在这一次调整中，也会得到化解。

5.房地产企业数量今后会逐渐减少

再有一个，就是整个中国房地产的企业数量。现在全国有九万多家，我们14亿人，城市居民9亿多人，每1万人摊上一家房产公司——世界之最。

所以中国全民炒房——哪个行业在过去十年不开个房产公司，好像吃了八辈子的亏，都搞房产。

整个美国，你知道有多少家开发公司吗？特朗普家里也是个开发公司，开发公司在美国不超过500家，这是美国房地产协会会长跟我聊天的时候，我专门问了他，他讲了这些概念。

我的意思是什么呢？太多，太多。我自己认为，两三年以后，大家再来一次统计的话，中国房产商企业注册为开发房子、造房子的企业，会降到2万家以内。

最后一点，经过这一场暴风雨的洗礼，中国房地产进入到一个新格局、新常态。不管是金融，还是建设规划，各个方面都会更好地、更有序地发展。

最后，大家关注的就是房价。

中国的房价，在2020年，家庭收入的23年~30年买一套房，这个国家有统计。全世界，一般家庭收入的7-10年买套房。

这次一跌，2024年房价已经跌到了2014年、2015年房价的均价。这么一来，现在的房价跟老百姓收入比，已经不是二三十年买套房，是10年~20年买套房。

收入比缩小了一半，好事。

如果今后10年房价不会马上又往上涨，但每隔十年GDP翻番，人均收入翻番，这个时候，收入跟房价比，就会从现在的10年~20年缩小到8年~10年，跟世界合理的性价比相当。

人的一生，工作四十多年的收入，六分之一的钱买套房——世界上房地产有个概念，一生的六分之一的收入买套房是合理的；如果你不买房子，租房，一年收入的六分之一租套房也是合理的。如果一年收入的50%租房，你房子的成本太高，你不该租那么大、那么高的房子。

中长期来说，城乡融合会为城市提供大量人口，会把房地产过剩的产能吸收掉一块。

当下短期来说，已经出台的5种措施也在化解房地产难题。

最后归结为一句话，2025年，中国房地产止跌回稳，形成未来发展新阶段的起点。

这一点，大家要有个乐观向上的判断。房地产在2025年以后，不会再像过去四年，对中国经济是负拉动。本来增长7个点，房地产负拉动2个点，最后变5个点。至少今年房地产不再负拉动，它也不一定正向推动，这样其他产业该有多少点就多少点。

这样的话，止跌回稳以后，我们不希望房地产价格又来五年翻一番。但至少，15年、20年，随着GDP翻番，房地产业同步增长，这是会出现的新格局。

这是我今天讲的第一部分，用改革的办法来化解房地产的困难。

6.有序推进人民币国际化

最后一段，中国在人民币国际化方面，要有序推进人民币国际化。

几十年来，人民币国际化一直提叫「审慎推进人民币国际化」。党的二十大报告改成「有序」。字面意思，大家都知道，「有序」肯定比「审慎」推进力度要大。

这里边有个概念，40年改革开放，中国各种经济指标都在世界上的地位大幅度提升。但人民币国际化指标，40年前占全球比重2%~3%，现在也是2%~3%，没变化。

这个世界的货币有三类。

一类是美国，美国是世界经济强国，它的GDP占全球25%，它的货币的贸易清算占50%，国家的外汇储备中的美元比重占60%。所以美国是强势货币。

第二个等级，就是一般的发达国家，比如欧盟27个国家、日本、韩国、英国、加拿大等等。他们是GDP占世界多大比重，货币也占多大比重。比如日本，在1995年GDP占全球14%，日元货币占全球的比重13%左右。现在日本GDP只占全球4%，它的日元占全球比重也就4%，但是它至少是相当的。

第三个等级，叫一般的发展中国家。这些国家GDP总量占全球50%多一点，他们所有的货币的比重占全球货币5%。我们的GDP占全球现在20%，但我们中国货币占2%-3%，跟一般的发展中国家一个档次。如果今后20年，中国成了世界经济强国，我们GDP到了世界25%甚至30%，我们的货币比重还是2%~3%吗？当然不对。

我们不会提出来说，我们要取代美元，要成为世界第一强势货币等等，这个都是空中楼阁，现在不用去谈它。

至少眼下，2050年前的目标，应该是如上所说的，这个目标代表了一种新的要求，所以有序推进人民币国际化。

以上几个方面，就是我对中央关于开放的新任务的解读。

如果解读一下，大家会觉得，中央对于下一阶段中国的开放体现了一个精神，就是中国开放大门只会越开越大，绝不会关闭。

中国正在进入更高水平开放、更深层次开放、更宽领域开放的境界。