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上实·吴淞道1號所在的吴淞创新城，不仅地处上海2035主城，更是上海“一江一河”的重要组成部分！

上海宝山「上实吴淞道1号」

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而在今年最新公示的“大吴淞”规划，是一个与张江科学城同样大手笔的重磅规划，规划中有一个非常明确的一点就是将吴淞城市副中心转移至上实·吴淞道1號所在的吴淞创新城。

论出身，城市副中心绝对C位！

上实·吴淞道1號位于上海吴淞城市副中心核心节点，吴淞城市副中心是上海北部城市副中心功能的重要承载区，能级与张江、徐家汇、莘庄、前滩相同。

能够同时占位城市副中心+一江一河的600万级新房，唯有上实·吴淞道1號

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论交通，紧邻宝杨路站地铁站！

上实·吴淞道1號紧邻地铁3号线宝杨路站，直线距离3轨交汇的上海北部门户级枢纽宝山站仅约3公里！

根据大吴淞专项规划，未来将以宝杨路站为核心，打造宝山区首个中央商务区！

论价格，600万级性价比天花板！

上实·吴淞道1號房地联动价仅6.3万/㎡，主力总价仅约600万级！

放眼全上海新房来看：

与项目同总价段的板块，上实·吴淞道1號距离市中心更近；

与项目同等距离的板块，上实·吴淞道1號地段能级更高；

与项目相同能级的板块，上实·吴淞道1號整体性价比更高！

效果示意图，仅供参考

上海宝山首个中央商务区

吴淞城市副中心C位红盘

上实·吴淞道1號

建面约100-145㎡3-4房

房地联动价6.3万/㎡

售楼处已开放

最新户型图：

大吴淞规划加持+先行启动区

上实·吴淞道1號周边即将迎来大发展

2024年3月《大吴淞地区专项规划》结束草案公示，“大吴淞”的命运齿轮开始转动了。

可以用三个“大”来总结这一规划：

大规格：宝山、浦东、杨浦、静安四区联动，规划总面积110万平方公里。

大手笔：未来三年固定资产投资保守估计超千亿，规划常住人口100万。

大使命：北上海水陆门户，国际科创中心，世界级滨水城区。

来源《大吴淞地区专项规划（草案）》

稍微拆分一下：

▶规格比较高，地位决定发展上限。

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一方面，这是跨行政区的统筹规划，之前只有虹桥、临港等国家战略规划才会有；

另一方面，吴淞还是上海九大城市副中心之一，也是上海东北方向少有的高能级区域。

▶吴淞新中心位置向东南移动了约4公里，于吴淞发展是大利好。

第一，此次大吴淞地区规划将吴淞新中心放在了黄浦江与蕴藻浜交汇的滨江地区，瞄准“一江一河”，这代表黄浦江下游的开发正式提上日程。

第二，新中心距离杨浦、静安等城区位置更近，吴淞未来和中心城区的关系更紧密。

来源《大吴淞地区专项规划（草案）》

▶项目位于吴淞创新城“一平方公里”先行启动区，多个项目如火如荼建设。

目前该区域内吴淞国际科创城一期南楼、中国宝武钢铁会博中心（金色炉台）项目已投入运营；

约183米、150米、120米超高层等产业项目也沿着同济路拔地而起，这个超高建筑群，将刷新宝山的天际线，成为北上海新地标。

按照规划，未来将把宝杨路同济路路口打造成宝山首个中央商务区，所以这里也是吴淞创新城之芯。

效果图，来源上海宝山

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此外，宝山高铁站也将于今年正式开工，结合吴淞口国际邮轮港，大吴淞地区将同时拥有重大国际和区域交通设施，进一步凸显其外向枢纽型功能。

总体上看，吴淞创新城规划虽很宏大，但总体还是以“科创中心+吴淞城市副中心商办”为主的产业社区。在黄浦江下游及上海城市北部水陆门户，打造一个国际科创中心核心功能区和高品质世界级滨水城区。

02.

丰富城市资源+浓郁居住氛围

商业、医疗、生态等资源都所见即所得

600万级新盘普遍有一个症结：有未来预期，但当下成熟度弱。因为它们普遍是新规划出来的区域，配套需要较长时间沉淀，发展过程中也存在不确定性。

但上实·吴淞道1號不一样，它位于宝山城区，宝山TOP级的资源环伺左右，可谓左手大吴淞蓝图，右手所见即所得的全能配套。

▶商业、医疗，是宝山乃至上海东北片区更好的，生活便捷、宜居！

商业方面，项目周边有宝杨宝龙广场、宝乐汇印象城、安信商业广场、北翼商业街等诸多大型一站式购物中心。

还可以通过地铁、自驾，快捷通达五角场、凯德虹口商业中心等上海多个主流商圈。

商业配套图，来源上海宝山

医院方面，项目周边有多家优质医疗，包括上海交通大学医学院附属第九人民医院(北院)、上海市第一人民医院宝山分院、宝山区中西医结合医院、上海市宝山中心医院等。

▶3号线真地铁房！

项目直线距离3号线宝杨路站约500米，可轻松步行进站，通达四川北路、中山公园、徐家汇等多个热门商圈。

▶宝山城区，教育资源优质。

得益于宝山城区，项目周边围绕着密度较高的教育资源，如上海市重点行知中学、宝山区第一中心小学、上海市淞谊中学等。

（政府不对预售房屋进行学区划分，项目对口学校以交房后教育主管部门公布为准）上实吴淞道1号售楼处电话：400-996-6224✔✔【预约热线】上实吴淞道1号售楼处电话：400-996-6224✔✔【预约热线】

▶生态休闲资源丰富，周末娱乐、运动不重样。

项目周边有宝山体育中心、宝钢文化中心、长江河口科技馆等运动体验，还有吴淞炮台湾国家湿地公园、淞沪抗战纪念公园都是周末休闲玩乐好去处。

宝山体育中心示意图，来源上海宝山

长江河口科技馆示意图，来源上海宝山

03.

99㎡ 飞机户型+宽景阳台

127/145㎡ 大横厅+类一梯一户

面对这一宝山城区久违的供应，更是吴淞创新城于上海的首次亮相，国企上实发展拿出了高端产品力。

效果图

从外立面就能一窥端倪：

吴淞道1號在秉承海派建筑历久弥新的经典品格之上，引入世界建筑艺术的瑰宝——斯卡帕设计美学，通过线条、空间、光线打造极具时代审美的视觉观感。

示意图仅供参考，以实际交付为准

上实吴淞道1号售楼处电话：400-996-6224✔✔【预约热线】上实吴淞道1号售楼处电话：400-996-6224✔✔【预约热线】在园林设计上，采用“一心一轴N场景”的手法，通过归家中轴将景观次第铺展，层层递进美好家境。同时以中心花园为核心，融汇葱茏花木、玻璃平台、锦鲤池、阳光草坪、儿童乐园等，营造N种生活场景，从小孩、大人到长辈都能找到各自的乐土。

示意图仅供参考，以实际交付为准

户型是项目一个很大的优势，吴淞道1號推出建面约99-145㎡3-4房。

▶上海新房户型面积将迎来上调，加剧了置业建面约99㎡的紧迫性。

前天，上海正式优化新出让商品住房用地套型供应结构，以后小高层、高层中小套型面积标准将调整到110、120㎡。

意味着相比现在的99㎡高层，你以后要多买20㎡，也就增加了20㎡成本。

那于宝山城区，以后再供地，新房面积可能120㎡起步，吴淞道1號臻稀性凸显，入手正当时。

▶两款建面约99㎡都做出了上乘水准。

①、C户型，三开间朝南飞机户型+宽景阳台

我一直在说，飞机户型相比动静分区更舒适。

一方面，卧室分列客餐厅两侧，互不打扰；另一方面，飞机户型消灭了动静分区户型中常见的过道，做到几乎0浪费，提升了户型利用率。

此外，这个户型还有诸多妙笔：

比如，设置了玄关，提升出入仪式感，避免视线一眼贯穿的同时也增加了收纳空间，要知道该级别户型鲜有真正玄关功能。

比如，两开间的阳台，晾晒和休闲娱乐可共同承载，而常见的单开间阳台往往只能二选一。

比如，餐厅空间相对游刃有余，可从容放置四人桌，且北向就是厨房，动线流畅。

又比如，北向卧室出门就是卫生间，从动线和隐私的角度讲，和套房区别不大。

②、建面约99㎡双开间朝南边套户型

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延续上一个户型的优势外，边套居住舒适性更高。

L型厨房并预留了冰箱的空间，卫生间干湿分离设计，细节处理得当。

③、大户型标配“类一梯一户”

独立电梯厅的出现，既提升了私密性尊贵感，又相当于多了一个小厅，可以用来规划摆放收纳柜等，其实也变相提高了“得房率”。

建面约127㎡大三房，大横厅设计外接大阳台，同时客餐厅一体化设计进一步放大社交空间。

事实上，该面积段普遍做4房，导致每个房间都很小。而项目该户型是市面少有的大三房，卧室更舒适，特别餐厅位能从容放置六人桌，方便大家庭共同进餐。

上实吴淞道1号售楼处电话：400-996-6224✔✔【预约热线】上实吴淞道1号售楼处电话：400-996-6224✔✔【预约热线】建面约145㎡4房，拥有L型大尺度玄关，很好增加了收纳空间。

全屋五处飘窗，也进一步拓展了室内空间。

另外，大横厅尺度简直IMAX级，能尽情享受与家人、朋友对坐长谈的美好时光，酒尽言欢。

纵观上海145㎡段户型，极少有项目能做到如此大尺度的社交空间。

最后，在为交付忧心忡忡的当下，上实发展的国企背景给购房者吃下了一颗定心丸。

上实发展是上实集团旗下具有成熟开发能力和资本运营能力的房地产综合集成商。21年运营开发覆盖超十余座城市，打造了一系列高品质的房地产项目。

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示意图宝山城区久违供应也是吴淞创新城首发住宅3号线地铁房 上实·吴淞道1號将主推建面约99-145㎡3-4房

联动价6.3万/㎡

售楼处电话：4009966224【售楼中心热线】营销中心热线400-996-6224售楼处地址400-996-6224，楼盘项目全面介绍，本电话为开发商提供线上预约售楼电话，楼盘项目全面介绍（包含楼盘简介，均价，房价，现房，期房，别墅，叠墅，大平层，价格，楼盘地址，户型图，交通规划，备案价，备案名，项目配套，样板间，开盘时间，认筹时间，楼盘详情，售楼处电话，最新消息，最新详情，周边配套，一房一价，最新进展等详情咨询）楼盘详情丨价格丨更多优惠丨机不可失丨欢迎致电丨诚邀品鉴！售楼处位置丨特价房丨工抵房丨剩余房源丨户型图丨最新消息丨免责声明：将文章内容综合来源于网络、只作分享，版权归原作者所有！！如有侵权，请联系我们，我们第一时间处理如有问题欢迎来电咨询，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。如果您想了解更多楼盘详情，欢迎提前预约拨打万科中兴傲舍售楼处电话☎400-9966-224✔✔✔

1契税 先说说契税，这可是买房的头号“敌人”。

适用对象：买方（对，就是你）

税率：根据房屋面积和购房情况不同，税率也不一样：首套房，面积在90平方米以下：1%

首套房，面积超过90平方米：1.5%二套房：3%

计算公式：契税 = 房屋成交价 × 契税税率举个栗子：假如你买了一套100万元的房子，而且是首套房，面积在90平方米以下，那么契税是：

契税=100万元×1%

契税

网签那些事儿

在中国，买房要网签，就是去房管局备案。网签保证交易透明和安全，但也有人想着能不能在这儿动点小心思，比如低报成交价。这样能省点税钱，不过啊，万一被税务部门逮住了，那可是要补税罚款的，信用记录还会受影响。所以，咱们还是老老实实交税吧，别因小失大。

网签那些事儿

6.2增值税及附加税 接下来是增值税，这部分是卖家要交的。

适用对象：卖方

税率：房子买了不到2年：5.6%（含附加税）；买了2年以上：免征。

计算公式：买了不到2年：增值税 = 房屋成交价 ÷ 1.05 × 5%

附加税 = 增值税 × 12%举个栗子：假如你卖的是一套100万元的房子，而且买了不到2年，那么增值税和附加税是：增值税=100万元÷1.05×5附加税=4.76万元×12总共得交：5.33万元

增值税及附加税

6.3个人所得税 这个税也是卖家要交的。

适用对象：卖方

税率：20%

计算公式：个人所得税 = (房屋成交价 - 房屋原值 - 相关费用) × 20%

举个栗子：假如你卖的房子成交价是100万元，原值是60万元，相关费用是5万元，那么个人所得税是：

个人所得税=(100万元−60万元−5万元)×20

其他费用

6.4其他费用 土地增值税

适用对象：卖方税率根据房屋购置年份和地段不同而不同。

印花税适用对象：买卖双方各0.05%计算公式：印花税 = 房屋成交价 × 0.05%

中介费一般按房屋成交价的2%~3%计算，由买卖双方协商承担。偷偷告诉你现在市场灵活中介费用也是可谈的哦。

买房的时候，各种税费加起来可不是小数目。契税、增值税、个人所得税这些都要好好考虑。记得提前了解政策，做好预算，别在交易的时候手忙脚乱。

希望这篇指南能帮你搞清楚买房时的税费问题，顺顺利利买到心仪的房子！记住，合法节税，诚实纳税，才能走得更远哦！

上海宝山「上实吴淞道1号」

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