开年继续补仓 中海一天内斥资超70亿连获北京、深圳2宗宅地

开年中海地产继续补仓。1月16日，仅仅一天时间，中海地产先后在北京、深圳斩获2宗住宅用地，成交金额分别为40.08亿元、30.65亿元，总成交额70.73亿元。从目前来看，继2024年年底大手笔拿地之后，中海地产仍在深耕北京、深圳。

业内人士认为，中海地产在北京拿地再一次验证了去年10月份其与丰台区政府签署战略合作协议，有着深耕丰台的想法。在深圳高溢价拿地，则是因为中海地产在深圳市场表现强劲，因此要继续补仓。

40亿底价摘“京城第一大冰箱”地块

1月16日，北京市丰台区西南郊冷库及周边城中村改造项目FT00-2404-0005地块R2二类居住用地（以下简称“西南郊冷库地块”）出让，由中海地产以40.08亿元底价摘得，成交楼面价5.8万元/平方米。

该地块位于丰台区玉泉营街道，属于丽泽金融商务区的辐射范围，土地面积约2.74万平方米，建筑控制规模约6.91万平方米，用地性质为R2二类居住用地，容积率2.52，限高80米，可做高层建筑。作为纯住宅用地，丰台区西南郊冷库地块无配建，未限地价、未设指导价。

项目靠近地铁10号线、19号线、大兴机场换乘站草桥站，但临近铁路可能会面临噪声的影响。整体来看，地块所处环线位置优越，北接京沪线，东临京开高速，南靠南三环，西界规划中的柳村路，构成了一张紧密交织的交通网。西南郊冷库地块周边竞品项目北京瑞府网签率超过90%，此时拿地能够有效补充板块库存，时机刚刚好。

值得注意的是，丰台是中海地产在北京的深耕区域。2024年12月份，中海地产以110.54亿元斩获了丰台区万泉寺住宅用地。该地块是近年来北京首宗未设置地价上限和销售指导价的地块。

对此，中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，继中海地产摘得百亿万泉寺地块之后再度布局不远处的西南郊地块，一方面验证了去年10月份其与丰台区政府签署战略合作协议，有着深耕丰台的想法；另一方面推测该地块将与万泉寺地块项目联合打造，北侧地块以改善大户型为主力，南侧做成小面积段的刚改产品，以多样化产品来提升市场竞争力。

“西南郊冷库地块是北京首批谋划的20个城中村改造项目之一，也是丰台区首批7个超大城市城中村改造项目之一，经过拆迁腾退改造再布局，相信板块界面届时也会焕然一新。”张凯称。

据悉，西南郊冷库是今年全国首个城中村改造项目，涵盖了北京市玉泉营片区的西南郊冷库、市供销社果品公司以及纪家庙的集体土地，涉及居住用地、学校、医疗设施、城市道路以及公园绿地等多个功能区域。而曾经的西南郊冷库，被称为“京城第一大冰箱”，自1978年起，在玉泉营地区经营46年。伴随城中村改造项目实施，2024年9月30日，西南郊冷库市场正式闭库、闭市。

此次中海地产获得地块是冷库南侧地块，目前已经全面实现“场干地净”，拆除建筑物面积约3万平方米，全部进行绿网苫盖，成为北京市首批20个城中村改造项目中第一个启动上市的经营性地块。

溢价率超70%拿地，开启深圳土地“开门红”

与此同时，1月16日，深圳迎来2025年第一宗涉宅用地龙岗区龙城街道G01045-0200地块出让，共有华润置地、招商蛇口、中海、越秀、绿城、深业、建发、南山控股8家房企参与竞价。经过近250轮竞价，最终中海地产以30.65亿元竞得，成交楼面价29611元/平方米，溢价率70.4%。

该地块位于龙岗大运中心北侧，地理位置优越，建筑面积约为10.35万平方米，起始价17.99亿元，作为2025年深圳土地市场的首发宅地，该宗地体量不大、地价不高。本宗地块无此前土地出让的限制措施，不限制建成后的商品房销售价格，也不受“90/70”政策（90平方米以下户型占70%以上）限制，按照“价高者得”的原则确定竞得人。

李宇嘉表示，该宗地的区位优势比较突出，为龙岗中心区核心地段，尽管项目供给比较多，但新一代面向改善型的好房子较少。

该宗地建筑面积超过10万平方米，可以做改善型主导的“好房子”的大盘。龙岗作为2024年新房交易量第二高、二手房交易量第一高的区域，将是2025年改善型买家集中的区域。

另外，“该区域房价相对较低，利于改善需求。而参考周边同类改善项目，该地块楼面价/房价大约在50%，开发利润空间可观。”李宇嘉称。

对于中海地产拿地，李宇嘉认为，2024年，中海地产在深圳的销售额为267.04亿元，位居深圳销售榜榜首。这一数据显示中海地产在深圳市场的强劲表现，尤其是其在豪宅市场的“突破”明显。因此中海地产要继续补仓。另外，在这一轮市场企稳过程中，深圳在热点城市中表现最为突出，2024年10月、11月、12月，新房销售同比分别增长56%、191%、228%，中海地产也想趁势而上。

在中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅看来，该宗地所在的大运片区，2024年11月底诞生的 “日光盘”深铁阅云境开盘当日即售罄，为本宗地的出让增加了利好因素。深圳2025年首宗宅地的火爆竞拍，有望进一步带动市场预期的修复。

补仓意愿强烈，热衷大体量地块

值得一提的是，在2024年北京出让的3宗超百亿地块中，中海地产摘下两宗。除了以110.54亿元斩获了丰台区万泉寺住宅用地之外，2024年10月，中海地产以153亿元的价格斩获了北京市朝阳区组团用地，这一成交金额刷新了北京土地市场总价。

从目前来看，中海地产年底补仓意愿强烈，尤其是对大体量地块情有独钟。2024年12月2日，经过295轮竞价，华润置地与中海地产联合体拿下深圳南山区粤海街道地块，成交金额达185.12亿元，溢价率为46.3%，该地块成交价刷新了深圳涉宅地块成交史上总价纪录，并成为2024年的全国总价最高的地块。

综合多家机构统计，2024年，中海地产以1777亿元新增货值占据榜单第一。其中，中海地产聚焦北京拿地，2024年在北京拿地金额达到342亿元，位居拿地企业排名榜首，与第二名中建智地123亿元相比差距明显。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟 校对 卢茜