谁在接盘王健林？钱从哪里来

原创 刘博团队

进入2025年，万达似乎没有放慢甩卖的步伐。

近日，万达商管更是一口气出售了3家子公司，继续回血。

1月10日，铜陵万达广场投资有限公司、宣城万达广场投资有限公司均发生工商变更，原全资股东万达商管退出，新增全资股东均是坤华投资。

1月9日，泉州市丰泽区安吉万达商业管理有限公司，企业名称变更为泉州星耀商业管理有限公司，全资股东万达商管退出。

1月6日，王健林向珠海万赢企业管理有限公司出质万达集团240万股股权……

万达到底卖了多少子公司？接盘方又是谁，钱从哪里来？

01

仅2025年开年以来，万达商管就陆续撤出7家万达广场投资。

据不完全统计，截至目前，王健林至少已卖出约34座万达广场，其中不乏北京、上海、广州、天津、南京、成都等一二线城市核心资产。

从接手方来看，险资是最大买家。新华保险、阳光人寿、大家保险等险企，合计拿下20座万达广场。

另外14座万达，80%由万达所在城市当地房地产行业相关公司接盘，20%被其他企业买走。

有意思的是，保险公司和地方地产公司收购万达后的处理手法大不相同。

保险公司买下万达广场后，多保留 “万达” 品牌，通过注资方式，借由其商业价值与运营模式，维持项目发展。

由新华保险持股99.9%，中金资本持股0.1%的坤华基金，短短一年时间便拿下北京、南京、赤峰、银川等地11座万达广场，认缴出资约37亿。

当初成立不动产私募基金坤华基金，新华保险称旨在拓展投资渠道，多元化管理资产，且投资标的直指商业地产、养老地产等现金流回报较好的不动产。

背靠国企的新华保险，是一家全国性的大型寿险企业，主要股东是中央汇金投资有限责任公司、中国宝武钢铁集团有限公司等，实力不俗。

2024年上半年，新华保险的投资规模超1.4万亿元。

可见，万达广场虽是坤华基金购买的第一笔商业地产，但绝非新华保险购买的最后一笔。

除新华保险外，阳光保险、大家人寿、横琴人寿等公司也出现在接盘万达资产的名单上。

而地方地产公司却常对收购的万达广场进行“去万达化”改造，纳入自己品牌旗下。

例如福州高新区万达广场、白湖亭万达广场被正祥集团收购后，分别更名为“祥禾天地”、“集祥天地”，丝毫不见万达的影子。

这背后，或许是地方房企希望通过商业地产并购整合，强化自身在区域市场的龙头地位。

两种不同打法，均体现出不同投资主体商业理念、发展战略的差异。

02

为什么险资如此钟情万达？

第一，国家点名保险资金要成为耐心资本。

去年9月国务院印发《关于加强监管防范风险推动保险业高质量发展的若干意见》，其中提出：

发挥保险资金长期投资优势。培育真正的耐心资本，推动资金、资本、资产良性循环。加大战略性新兴产业、先进制造业、新型基础设施等领域投资力度，服务新质生产力发展。引导保险资金为科技创新、创业投资、乡村振兴、绿色低碳产业发展提供支持。

和国际同业保险机构平均10%左右比例的不动产配置资金相比，我国险资不动产投资虽达万亿规模，但占比仍然较低，不到4.5%。

因此，购买万达这类商业地产，符合国家引导保险资金进行长期投资的政策方向，也是向国际险资机构看齐的一种投资选择。

第二，在当前低利率的环境以及“资产荒”加剧的背景下，核心优质不动产仍是相对稳定的投资方向。

早在2023年，险资就频繁出手投资不动产。数据显示，2023年，保险资产管理机构登记股权投资计划21项，登记规模661.85亿元。

2024年，险资对不动产的热情依然不减，除了新华保险收购万达，友邦、平安、长城等多家保险公司均出手购置不动产，主要集中在北京、上海以及省会等核心城市。

不动产资产，具有资金需求量大、回报周期长、抗经济波动能力强的特征，正好与保险资金追求的长期、量大、收益稳定相匹配。

第三，选址比较好的、特别是一二线城市万达广场，租金收入较为稳定，仍有价值。

数据显示，全国在营商场或接近6000座，万达商管在购物中心运营规模上位居行业第一。

截至2023年11月，珠海万达商管运营管理494个大型商业中心，其中290个为万达商管旗下商业中心，204个为第三方轻资产商业中心。

万达商管2024年年会上透露，2024年，万达广场新开业25座，全国在营513座已开业万达广场，继续保持着中国商业地产管理第一的地位。

数据显示，万达一年收租金额达500亿，2022年万达商管实现收入553.1亿元，同比增长7.4%，租金收入508.5 亿元，同比增长8%，其招商和运营能力十分抗打。

03

最后，我们再看看一直卖卖卖的王健林，还有多少债要还。

据大连商管公司债券年度报告显示，截至2023年末，公司有息负债1316.06亿，一年内到期有息负债237.27亿。

按2022年万达商管归母净利润123亿元算，公司超千亿负债至少需要10年才能还清。

报告还显示，发行人有息负债存量较大，一年内到期规模较高，存在一定的债务压力。由于发行人公开市场再融资渠道暂未恢复、子公司珠海万达上市进展不及预期等影响，债券价格进一步波动，公开市场再融资难度提升。

梳理发现，2022年，万达商管货币资金217.11亿元，一年内到期短期有息负债290亿元，现金短债比0.75，资金缺口73亿；

2023年，万达商管货币资金为126.26亿元，短期有息负债237.27亿元，现金短债比为0.53，资金缺口111亿；

2024年6月底，万达商管货币资金为115.77亿元，短期有息负债302.69亿元，现金短债比上升至0.38，资金缺口达187亿。

不停变卖资产的万达，债务缺口为何越来越大？

事实上，随着公司规模扩大，成本不断增加，负债必然随之上升。

更重要的是，万达重新上市之路坎坷，融资成本高企。

2018年8月，王健林与郑裕彤家族、碧桂园、中信资本、蚂蚁、腾讯等22家资方签订了一项对赌协议。

22个金主投资380亿元，条件之一是珠海万达在2023年年底之前上市。未能上市的万达集团，需支付股权回购款约为300亿元，并按8%年利率支付利息。

此外，万达境外两笔4亿美元的债务利率高达11%，不仅剥削了万达有限的利润空间，还增加了财务成本‌。

变卖万达，为王健林回笼了多少资金？

坊间传闻每个万达项目约7亿元至8亿元的价格，粗略估算，万达30个购物中心的总价约为210亿元至240亿元。

除了万达广场，酒店资产、影视业资产股权以及豪华游艇产业股权等都被一一卖掉。

去年3月，中东财团入局，王健林获得外部5家机构合计600亿元的投资。

王健林的危机似乎化解了，但是，这也意味着王健林失去了万达商管的绝对控制权，持股比例降至40%。

伴随着房地产市场低迷，王健林及其家族财富10年缩水1910亿元。

2015年，王健林及其家族以2200亿元财富位列《胡润百富榜》第一，2024年中，数字缩水至290亿元，位居榜单157位。

有人星夜赴考场，有人辞官归故里。

阿里回归线上主业，卖掉银泰、大润发，万达走轻资产路线卖掉万达广场。

企业不停抛售线下超级重资产的同时，市场大资金正伺机进场捡漏。