中海地产，深爱丰台

房财经网丰台区的土拍，最是无悬念。

今天下午三时，西南郊冷库FT00-2404-0005地块（下称“05地块”），将要诞生买家。

但结果其实一天前已产生。

截至竞拍时间，参拍的房企只有中海地产一家。

西南郊冷库05地块用地规模2.74公顷，地上建筑规模约6.92万平方米，纯宅地，容积率2.52，控高80米，起拍价40.08亿元。

这也就意味着，中海地产以底价拿下了它。

它与中海去年年底110.54亿元拿下的地王万泉寺0024项目，直线距离仅300米左右，堪称西南二三环的双子星。

在北京土拍市场，但凡这类距离相近的两个地块，一般会被同一家房企拿下。

如：亦庄X24地块，招商蛇口提前锁定，它周边有招商玺在售；昌平北七家镇CP01-1503-0002等地块，中建智地联合体拿下，它隔壁是北京国贤府。

当然，也偶有硬刚者。

在朱房村双子座土拍战中，建发房产成功从华润置地联合体虎口夺食。

不过，对于西南郊冷库05地块，鲜有房企敢觊觎。几天前，中海万泉寺项目透露出产品线，为最高端的“藏锋系”。

如果谁硬刚拿下05地块，意味着会是一场恶战。

况且，各类小道消息显示，2025年北京供地约100块，好地多得是，只要手上有银子，何必单恋一枝花？

放眼在京房企，最懂丰台楼市的，非中海地产莫属，可谓深爱着丰台。

去年底，中海集团董事长颜建国与丰台区长初军威举行会谈，双方签署了合作框架协议。

其目前在丰台可售的楼盘，就有中海丰和叁號院、中海公元里、中海和瑞叁號院、中海永定玖里等。

但，从地理位置上，万泉寺24地块与西南郊冷库05地块，位于西南二三环之间，即便放到整个北京楼市作比较，也是王炸。

尤其是，中海万泉寺项目总平面图中公示后，一个好房子范本。

花姐分析它的户型配比，从120平米到194平米，分5个段位。其中150平左右的户型约为630套，占总套数约1044套的60.34%。

可以看出，万泉寺项目明显要偏改善一些。

新拿下的05地块在产品上，中海地产将如何做差异化呢？

楼面价便宜了4千元

与万泉寺0024地块相比，西南郊冷库05地块面积虽小，但优势不小。花姐归纳为以下几点：

1、楼面价更低。中海地产底价拿下它后，折合楼面价5.8万元/平米，这与万泉寺0024项目相比，便宜了4000元/平米。

2、地形更加规整。05地块除了东边是一个弧形外，其余三个方向均为直角，它的容积率2.52，万泉寺地块为2.8。

最重要的是，它是正南正北的地形，居住体验感比万泉寺地块要好。后者的地形北宽南窄，楼栋朝向则略偏东南。

3、离铁路更远。05地块与万泉寺地块周边，多条铁路干线横穿而过，令其噪音不小。

但矬子里面拔将军，万泉寺南面距离京沪线仅有40米距离，而05地块则有250米左右，它离东边的京九铁路也有100米距离。

4、交通更方便。虽然万泉寺地块离西南二环更近些，但西南郊冷库05地块出入更方便，离三环只有200米。

又一个好房子代表

中海地产在万泉寺地块中，从北至南错落式分7排，设计了13栋住宅楼。而05地块由于地形优势，楼栋的排列方面，将比万泉寺项目更加规整。

花姐在强排方案中，可从北到南分3排，排下9栋住宅楼，不存在任何角煞，非常规整。

在万泉寺项目的设计中，中海地产充分发挥了“好房子”特性。

包括首层架空层、南向双阳台、北面设备平台，部分楼栋边户有飘窗等等。

另外，万泉寺项目上，中海地产还在部分楼栋中设计了坡屋顶造型，有双景观大门、下沉会所。

如果不出意外，这些在05地块身上，同样都会出现。

不仅如此，花姐可以肯定的是，05地块所有楼栋都会采用坡屋顶造型，且会继续延用万泉寺项目，顶层阁楼带天窗的设计。

因为在05地块的出让文件中，明确指出，多层居住建筑应采用坡屋顶形式，以及进行适老性设计等。

综合来看，虽然05地块的硬条件，要好于万泉寺地块，但现在同为一个屋檐下，中海地产必然会将它们优势互补。

不过，万泉寺项目目前有点小麻烦，有市民在人民网投诉了它的阳台问题。

从丰台区的回复看，问题似乎不是很大。而如何在05地块中，规避万泉寺出现的问题，也成了中海地产不得不考虑的事情。

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