西安软件新城“商业规划变住宅”！大家知道吗？

这应该是软西片区从2024年开始少有的一宗土地规划公示。

2025年1月13日软件新城公示一宗（GX3-36-13）住宅用地，净用地面积64.306亩，容积率2.5，建筑密度20%，绿地率35%。

宗地位于天谷二路以北、云水六路以东、云水五路以西、科技西路以南，与2023年3月份成交的（GX3-36-14，净用地面积118.827亩，楼面价13972元/㎡,溢价率15%）地块，也就是保利云谷天汇仅一路之隔。

不过，值得注意的是该宗地（GX3-36-13）在2021年10月份的规划中是商务（B2）兼容商业（B1）用地。

根据当年规划信息，宗地净用地面积为50553平方米（折合约为75.83亩），容积率3.5，地上建筑面积176936㎡（商办建面约106162㎡，商业建面约70774㎡）。

如果对70774㎡的商业建面没有概念，举个例子规模比浐灞印象城（6.4万平米）还要大一点。

这也是继2023年保利天汇东南侧（GX3-37-1-2）地块规划“商业变住宅”之后，软件新城西片区再一次“商业变住宅”的规划调整。

就当下而言，软西片区大家期待已久的苏宁广场暂时仍没有复工迹象，区域也没有什么像样的商业体落地，如果站在商业综合体的角度看，“商业变住宅”对周边居民业主是个不利的消息。

其实对于（GX3-36-13）的地块在2024年4月初已经出现在了住宅用地土拍推荐中，此次的规划公示是最终官宣。

想必在规划公示结束之后，该宗地会在2025年正式挂牌拍卖，就是不知道挂拍价如何？

2024年软西片区年初3月拍出处于板块“腹地”的（GX3-35-33，净用地面积26.961亩）中海云水观园地块，楼面价14065元/㎡，溢价率12.46%开局。

到2024年年尾又以（GX3-36-16，净用地面积66.669亩）底价10224元/㎡楼面价由四川邦泰收官，地价出现明显回落。

当然对于（GX3-36-13）地块，东侧紧邻15%溢价率，高达13972元/㎡楼面价的保利云谷天汇，在2023年销售火热以“高去化”著称。

那么，如果继续由央企保利摘地，土拍价格是否会得到一个延续呢？我们拭目以待。

同时从2021年8月软件新城兼并鱼化寨（西三环以东、丈八北路以西、科技路以南、科技八路以北）片区，面积由14平方公里拓展到24.4平方公里开始，软件新城配套兑现有限，价值被稀释，软西、软东分庭抗力，大家觉得哪边更有价值呢？