上海新建保租房微调研：用“共建”理念提升居住满意度

大城市高昂的住房成本，往往成为“留不住”人（才）的原因之一。因此，部分城市政府选择介入租房市场，引导筹建保障性租赁住房（简称“保租房”），以帮助引进人才。

从2021年起，上海保租房面向在沪合法就业且住房困难的在职人员及其配偶、子女提供。在租赁住房用地Rr4上新建的保租房是保租房筹建的五个渠道之一，较多由国企、央企开发，仅2023年至2024年就增加了5.5万套，增长迅速。从外部看，新建保租房无论是空间组织形式、配套设施，还是用材，与高端商品住宅区相差不大。此类保租房的居住质量如何？

2025年1月上旬，澎湃研究所研究员走访了上海黄浦、普陀、虹口和杨浦4个新建保租房，采访4位租户，从居住条件、设施使用情况、物业服务感受，周边社区了解程度等，呈现新建保租房的居住质量现状。

新建保租房的公认优势

“十四五”时期，在政府强调“租购并举”，“帮助新市民、青年人等缓解住房困难”的背景下，保租房首次出现在国家、地方政策中，成为保障政府认定企业、人才的专项“公共产品”。是部分城市政府介入租房市场、提高人才竞争力的主要策略之一。

据研究员了解，上海的新建保租房在以下方面获得普遍认可：

一是补贴后价格较实惠。

新建保租房优先配给特定企业（人才），通常有补贴价，补贴百分比根据人才积分、各区政策以及朝向、面积和配备条件略有差异 ，一般为市场价的七至九成 。从价格接受度来看，受访租户普遍表示租金在月收入的30%-40%属于“可负担”的范围，上限不可超过月收入的50%。例如，虹口一室户（约30平方米）经补贴后实付约3000元/月，被从事文化行业的租户认为“实惠”；而黄浦配置较高的两室户，补贴后10000元/月，被从事金融、互联网的租户认为“没什么负担”，房租经补贴后不超过其家庭收入的30%甚至更低。

二是物业维修等服务“省事”“响应快”。

受访租户对物业服务都给出一致的高评价，认为“省事”“放心”“态度好”“响应快”等。这也是当初他们选择新建保租房的原因。例如，从事金融行业的王十堇（化名）提到，以前自己因找房、协调房东维修、房东突然催促搬走或涨房租，付出大量时间和精力，而在新建保租房小区，维修等需求“统一由物业解决”，房租也相对稳定，可避免“麻烦”。

三是设施和居住单元距离近，且有定期举办的社区活动。

2021年至2024年新建的保租房，普遍引入了受年轻人欢迎的硬件设施。研究员走访的四个新建保租房住区，都配备健身房、书房、桌椅以及各类活动室等公共空间，大多宠物友好，符合青年人需求，可低价甚至免费使用 。不过，个别租户也表示，公寓内的活动设施存在“钢琴走音”“健身设施总是需要抢”等情况。

四是严格的门禁管理。

门禁需要租户“刷脸”进入，如有访客，个别保租房甚至需登记访客身份信息及事由。对此，受访租户大多表示肯定，认为帮助保障“安全”；同时也存在少量顾虑，如“外卖送不到楼底，天冷时拿外卖需要穿戴整齐出门”，以及对“访客登记造成隐私泄露”。

总体来说，物业服务、门禁、社区活动和服务设施受到大部分受访者的正面评价，是其吸引力、优势所在。但同时新建保租房也有不尽如人意之处。

基本居住条件等问题让租户仍难“安居”

一般来说，住宅的交通组织、通风、保温（供暖）和噪声隔绝是居住满意度的重要因素。如果这些方面做不好，新建保租房即使“看上去美”，实际也并非理想居所。

第一，交通组织和单元布局易造成通勤不便、通风不畅。

布局紧凑的保租房多采用“内走廊”组织交通。从事设计行业的杨浦租户邓熙（化名）提到“内走廊”带来的通风问题：“户内烹饪油烟一多，会影响整层邻居的空气质量，只适合愿意吃外卖、或烹饪油烟少的租户”；此外，她还提到，走廊较长、层数较高而电梯过少的问题，导致作息时间差不多的青年人群在上班高峰期需要等20到30分钟的电梯。

第二，中央式的保温和供暖性能不够，不能满足朝北租户需求。

从事传媒行业的孙洁（化名）提到，2023年冬天气温低，她所租的朝北的一室户（约占总套数的约50%）采用中央空调供暖，但仍无法达到常规采暖标准。她自行购买了其他采暖设备，结果由于该地块先前是商住混合用地，公寓去年冬天采取商用水电价，电费翻了3-5倍。

另外，她刚搬入时并未有商户入驻，之后商户陆续入驻带来油烟问题，让本身有呼吸道疾病的租户“开不了窗”。她反馈到物业，物业也只能送空气净化器，没能解决问题。

由于前述种种问题缺乏协商、解决渠道，孙洁感到“意见不能被听取”“很难推动改变”，希望尽快搬走。但考虑到提前退租要多交一个月租金（补贴前价格在5000多元），孙洁又只能放弃。

据了解，对于租户基本居住需求未满足的问题，有的新建保租房小区已成立租户自治组织“住委会”，但并未在各区普及。基本居住条件如何改善，仍将是新建保租房长期面临的问题。

第三，人才公寓内设施多、活动多，但租户实际参与尚欠缺；同时，公寓和周边环境存在“隔阂”。

虽然几乎所有受访者都称对设施和社区活动“感兴趣”，但少有受访者真的参与，原因是 “开设时间不合适”“更适合不上班的人参加”；加上租户流动性较大，社区邻里大多仍是“熟悉的陌生人”。

据研究员了解，租户对“优质环境”的需求，还无法在大多数保租房周边得到满足。普陀某新建保租房的周边环境普通，让从事文化行业的喻衍（化名）决定“合同结束后搬走”。相比现在嘈杂、难以驻足、停留的周边城市环境，她更喜欢街边有很多老建筑、街边小店的“江苏路附近”，因为“可以坐在街边（咖啡馆）感受城市氛围”。她决定，即使预算提高，也要“搬到更有意思的地方”。

综上，研究员发现，新建保租房单元在基本居住质量上仍有隔音、通风、保温（供暖）等方面的问题，整体的居住性价比不算高；另外，新建的保租房和周边社区、也未建立明显的双向促进关系，租户像是住在城市“孤岛”。

以上问题可能会带来两个负面影响：一方面企业和政府财政投入大，但投资回报周期可能因局部闲置而拉长（目前保租房平均出租率为74%，即平均闲置率为26%），仍有提升空间；另一方面，租户仍需承受长久居住困扰，或需付出较大的搬迁成本，仍难“安居”。

据研究员分析，新建保租房存在问题可能与以下两个原因有关：

一是投资回报率。有国企负责人提到，保租房虽是国企考核任务，但企业仍需计算投资回报率，如果没有2021年推出的的公募REITs退出机制，回收周期可达30多年。

二是租户自治组织或权益保障制度尚未健全。2022年11月施行的《上海市住房租赁条例》 第三十三条提到，保障性租赁住房“全装修”的，需“充分考虑承租人需求特点”，“合理”“适当”配置基本生活设施、公共服务、商业服务设施、公共活动和共享空间。但什么是“充分考虑”、“合理、适当配置”，目前仅由物业各自把控，缺乏租户组织的参与。租户住区单元密集，租户矛盾、商居矛盾等事务繁杂，同时流动性大、缺乏法律法规支持，让“业委会”式的租户自治组织很难建立，和物业形成高效协商、解决具体需求。

新建保租房既然是城市“留人”策略之一，其总体质量就更应有所把控，确保基本居住质量的总体过关。但因投资回报率等考虑，可能在建设之初很难在通风、交通、保温（供暖）等问题上符合所有租户需求，需要寻找改善方法、提高建设标准；同时，由于流动性大难建自治组织、缺乏法规政策支持等原因，租户的需求仅靠物业服务很难解决，建议建立租户满意度反馈、参与社区提议的机制，并与具体运营补贴挂钩，也许可逐步提升新建保租房社区的租户共建和参与程度，形成新建保租房的社区“共建”。

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