从胜诉实例出发，探寻应对出名人不配合借名买房过户的有效路径

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件背景

借名买房在现实生活中并不少见，此类纠纷常因房产价值波动、当事人关系变化等因素引发。本案围绕借名买房合同的效力、履行以及违约责任等问题展开，涉及复杂的人物关系和法律适用，对律师处理此类案件的专业能力和经验是极大考验。律师需精准剖析案件事实，巧妙运用法律条文，为当事人争取有利结果。

二、案件详情

（一）人物关系梳理

原告为林某，与被告张某系亲戚关系，张某与被告李某原是夫妻。林某因购房资格受限，与张某商议借名买房，从而引发一系列纠纷。

（二）房产交易历程

借名买房约定：2018 年 1 月 28 日，张某（甲方、出名人）与林某（乙方、借名人）签订《借名买房合同》。约定甲方同意乙方以甲方名义购买位于北京市昌平区 × 室的房产，建筑面积 95.07 平方米，合同价款 359 万元。甲方无需承担法律和经济风险，购房费用及风险由乙方承担，相关票据和手续由乙方收存管理。甲方承诺房产实际所有权归乙方，仅为名义代持人，在乙方确定过户时间后十日内无条件协助过户，否则每拖延一天按合同总价百分之一支付违约金 。

房屋购买过程：2018 年 2 月 9 日，林某代张某与案外人赵某签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买案涉房屋，成交价 359 万元，其中房屋主体价格 340 万元，装饰、装修和相关设施补偿价格 19 万元，乙方选择商业贷款，拟贷款金额 221 万元。2 月 11 日，张某向林某出具《委托书》，委托其办理购房相关事项。4 月 17 日，张某（借款人）与 A 银行（贷款人）签订《个人二手住房贷款合同》，贷款金额 221 万元，贷款期限 240 个月，张某以所购房屋提供抵押担保，李某作为抵押物共有人同意抵押 。

房屋后续情况：2018 年 4 月 28 日，案涉房屋不动产权证书颁发，登记权利人为张某，房屋单独所有。5 月 15 日，为担保按揭贷款债务履行，张某将房屋抵押给 A 银行并办理抵押登记。此后，房屋首付款、定金、每月贷款、契税、印花税、物业费、供暖费、装修费等相关费用均由林某支付。林某还将房屋出租，租金由其管理支配，目前房屋由林某及其家人实际居住 。

过户纠纷产生：2018 年 12 月 5 日，张某与李某登记离婚，离婚协议约定案涉房屋产权归李某所有，张某办理完解押手续后一个月内配合李某过户，剩余银行贷款由李某负责清偿。2021 年初，林某联系张某、李某协商办理房屋过户事宜，但对方未配合。2021 年 11 月 29 日，林某再次明确要求张某将房屋过户给自己，张某以各种理由推诿拒绝沟通，于是林某诉至法院 。

（三）各方主张

原告主张：林某向法院提出多项诉讼请求，要求代张某偿还在A 银行的贷款余额及相应利息；判令张某和 A 银行配合、协助办理房屋的抵押权注销登记手续；要求张某配合办理房屋的产权变更手续，将房屋变更登记至自己名下；判令张某、李某共同承担违约责任，支付违约金暂定为 89750 元（从 2021 年 12 月 10 日起暂算至 2022 年 8 月 16 日，每逾期一日按照合同总价款的万分之一计算，之后按此标准计算至房屋产权转移登记至自己名下之日止）；判令张某、李某共同承担本案诉讼费用 。

被告张某主张：辩称自己作为被告主体不适格，《借名买房合同》实际已解除。因自己与李某离婚后，林某要求将案涉房产归李某所有，此时合同已解除，且房产已非自己所有，政府部门也会因房产归属问题拒绝办理过户。在整个借名买房过程中，自己一直积极配合林某，不存在任何过错。林某滥用诉权，自己不存在违约行为，未收到林某准确过户时间及要求，且林某未说明是否具备购房资格，自己多次主动沟通过户事宜，但林某表示资质未到不能过户。自己将购房资格出借给林某是好意施惠，未获任何利益，不应被诉。

被告李某主张：称自己与林某系亲戚关系，《借名买房合同》签订主体并非自己，对自己无法律约束力。因林某要求，在与张某离婚时将案涉房产明确归自己所有，给自身造成经济损失，在陕西购买房屋时因该房产被认定为二套房，增加首付款6 万元，银行贷款利率上浮，多付利息 60327.84 元。林某从未与自己沟通过过户事宜，自己不存在违约行为，不应被追究违约责任，应驳回林某全部诉讼请求 。

第三人A 银行主张：在林某胜诉基础上，希望明确一次性清偿全部贷款本息，清偿后解除张某的抵押权，后续双方如再办理贷款与银行无关。若提前还款，由林某代替张某办理提前还款业务手续，需在判决中明确载明 。

三、法律争议焦点

合同效力与解除：张某与林某签订的《借名买房合同》是否有效，是否已因张某与李某离婚及房产归属变更而解除。

房屋过户义务：张某和李某是否负有协助林某办理房屋产权变更登记的义务。

违约责任承担：张某和李某是否存在违约行为，若存在，违约金数额应如何确定。

银行贷款及抵押权处理：林某代张某偿还贷款及办理抵押权注销登记的相关事宜如何处理。

四、法律依据阐释

合同效力相关法律：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。张某与林某签订的《借名买房合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。

合同履行与过户义务：《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。借名买房合同中明确约定张某在林某确定过户时间后有协助过户的义务，且该约定不违反法律规定，张某应依约履行。即便房屋在张某与李某离婚时约定归李某所有，但这并不影响张某基于借名买房合同对林某承担的义务。

违约责任相关法律：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张某未按约定协助林某办理过户手续，构成违约，应承担违约责任。关于违约金数额，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。法院综合考虑实际损失、合同履行情况、当事人过错程度等因素，酌情确定违约金数额。

银行贷款与抵押权相关法律：根据相关法律规定及合同约定，林某代张某偿还银行贷款以消灭抵押权，符合法律规定和合同目的。A 银行在贷款清偿后有义务协助办理抵押权注销登记手续 。

五、案件裁决结果

贷款清偿：林某于判决生效后十日内代张某向A 银行结清《个人二手住房贷款合同》项下的贷款本金及利息。

抵押权注销：在林某履行完毕第一项义务后十日内，张某办理房屋的抵押权注销登记手续，A 银行予以协助。

房屋过户：在抵押权注销登记完毕后十日内，张某协助林某将房屋过户登记至林某名下。

违约金支付：张某、李某于判决生效后十日内支付林某违约金50000 元。

驳回其他诉求：驳回林某的其他诉讼请求。

六、办案心得

证据收集与整理：重点收集《借名买房合同》《北京市存量房屋买卖合同》《委托书》《个人二手住房贷款合同》等合同文件，明确双方权利义务关系。整理购房款支付凭证、税费缴纳票据、物业费及供暖费缴费凭证等，证明林某实际承担了购房及后续使用房屋的所有费用。同时，收集微信聊天记录等沟通证据，特别是关于林某要求张某、李某配合过户的记录，为证明对方违约提供关键证据。

法律策略制定：在法律策略上，首先强调借名买房合同的有效性。依据民法典中关于合同成立和生效的规定，说明合同是双方真实意愿的体现，不存在无效情形。针对张某提出的合同解除及主体不适格抗辩，从合同约定和法律规定层面进行反驳，指出合同解除需符合法定或约定条件，张某所述情况不符合解除条件，且其作为合同签订方，不能因房产在离婚时的归属变更而免除义务。在主张违约责任时，根据合同约定和违约事实，结合民法典关于违约责任的规定，要求张某、李某承担相应责任。同时，考虑到违约金可能面临调整，提前准备好关于实际损失的证据或合理说明。

庭审应对技巧：庭审中，按照时间顺序清晰陈述案件事实，让法官快速了解借名买房的全过程。在举证环节，有条理地展示证据，对每份证据的关联性和证明目的进行详细阐述。对于被告的抗辩观点，提前准备充分的反驳意见。例如，当张某提出未收到准确过户时间时，及时出示微信聊天记录等证据进行反驳。在辩论过程中，紧扣法律规定和合同约定，强调被告的违约行为和应承担的责任，以严谨的逻辑和有力的论证为林某争取最大利益。

七、案件启示

合同签订的严谨性：借名买房合同应明确约定各方权利义务，包括房屋所有权归属、过户时间、违约责任等关键内容，避免模糊不清或存在歧义的表述，以减少纠纷发生。

购房资格审查：借名买房前，借名人应充分了解自身购房资格情况，避免因资格问题导致合同无法履行或产生纠纷。出名人也应谨慎考虑借名风险，避免不必要的法律责任。

证据留存意识：在借名买房过程中，双方都应重视证据留存，包括合同文件、付款凭证、沟通记录等。这些证据在纠纷发生时，能有力证明自己的主张和行为。

法律风险防范：无论是借名人还是出名人，都应认识到借名买房存在的法律风险，提前咨询专业律师，了解相关法律规定和可能面临的风险，采取有效措施防范风险。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！