周期里的第三年，龙湖做强动能转换的支点

视觉 | 宋金煜

责编 | 韩玮烨

在感性的2024年，房地产行业的波澜起伏，或许很难仅用一种情绪来盖棺定论。

进入波动周期的第三年，房地产市场的整体成交量、成交金额依然出现两位数的下滑，在宿命感的驱使下，曾经的盟友开始反目，房企的出清仍在持续。

但政策面的预期又在持续冲淡体感，沉闷的市场几度响起了澎湃脉搏。即便是间或有之的坏消息，也不如痼疾般使人忧心忡忡，很快就淹没在政策优化的奔涌浪潮之中。

这个复杂年份里充满着挑战与机遇，在所见的不确定性里，选择是通向不同高度的分叉点。在2024年，龙湖首次对外讲出了自身的新发展模式，在中期业绩会上提出的“两个转换”，代表了近两年房地产先锋派对新旧动能的理解——用长线的经营性现金流取代过往的高杠杆，用经营性收入的增长构建新的业务结构，实现债务与收入利润的双转换。

在2025年的年初，龙湖陆续交出三份答卷：

其一，2024年，龙湖共计交付120余个项目，约10w套品质住宅，20%项目提前一个月以上交付，交付满意度90%；

其二，龙湖集团全年累计实现总合同销售金额1011.2亿元，依然稳居行业头部阵营；

其三，1-12月，龙湖的运营业务、服务业务板块合计实现经营性收入约267.1亿元（含税金额约284.8亿元），保持增长，同比创下历史新高。

三张成绩单里，交付是本份，销售是底盘，而经营性业务则是其破旧向新的利器。

三年成艾，犹治其疾。在新环境下的第三年，房地产市场有了更多向好的信号，2024年9月末，一揽子增量政策力度空前，被视为扭转市场局面的分水岭；12月初，中央“稳住楼市股市”为新的一年定下基调。自四季度以来，“银十”时隔17年再超“金九”，成交回暖、房价回温，一连串积极信号，打开了新一年稳增长、稳预期之门。

“止跌回稳”呼之欲出，行业已不再是烈火烹油、鲜花着锦。活下来的房企为“站起来”作好准备，而龙湖的眼光似乎放得更长远些，在选择向新模式“狠狠”推了自己一把后，龙湖摸到了“新世界”的大门。

活水内引优化债务结构

12月18日，龙湖完成了2024年最后一笔债务的提前兑付，在本次偿还10.5亿港元后，龙湖提前还清了2025年1月2日到期的94.5亿港元银团贷款。

2024年全年，龙湖有节奏地兑付债务，除该笔银团贷之外，在年内如期兑付境内债券117亿元，提前兑付CMBS 72亿元。

过去3年，龙湖经历过海外机构做空、评级机构下调，也见过许许多多同行的坍塌。提前兑付，是房企为数不多能够自证安全的途径，而在安全之上再预留一点提前量，也是龙湖找到的处事之道。

在2024年，龙湖对于动能转换的表述，为过往很多提前兑付的动作赋予了新的含义。龙湖认为，要实现“新旧动能转换”目标，最关键的前提是要处理好债务问题。

一直以来，规模大、周期短、不确定性高是旧地产开发债务的显著特点，在龙湖看来，“债务结构完成切换之前，谈转型犹如天方夜谭”，大多数债务是建立在旧模式的基础之上，建立在过往地产开发每年庞大的销售规模基础之上的，这部分债务“并不会因为业务模式的转换而消失或者延缓，它始终是刚性的。”

因此，过去一年，龙湖活水内引，一方面用全航道的正向现金流去降低负债总额，另一方面用长周期经营性物业贷款去替换3-5年的信用债融资。

债务由多变少，由短变长，龙湖近两年来的转换思路是双管齐下，发力的支点即是持续做强经营性业务。高盛研究部表示，看好龙湖投资物业组合持续增长所获得的自给自足能力，认为这是“支持龙湖优化债务结构、降杠杆计划的重要资产。”

而向前追溯，龙湖此前长期投入的商业投资、资产管理等航道业务如今已开始贡献经营性现金流，加之物业管理、智慧营造两条轻资产航道，成为龙湖在下行周期的新源头活水。

自2023年起，龙湖有息负债规模开始明显下降。在2024年，龙湖的债务规模进一步优化，截至2024年上半年末，龙湖有息负债为1874亿元，较年初继续减少52亿元，扣除预收款的资产负债率持续下降至58.6%，而根据龙湖的规划，这个数字在2024年年底将会得到进一步下降。

经营性收入创新高

12月27日，西安未央天街完成剪彩正式营业，至此，龙湖商业在年内开业的商场达到13座。在2024年，龙湖商业合计开业7座重资产项目以及6座轻资产项目，自2019年起，每年至少新开业10座商场。

明亮的LOGO、巨型的展陈与南来北往的人流，不可否认，对外界而言，实体化的商业是龙湖众多经营性业务盘面中，最直观的一个触点。

这些不动产的价值不言而喻，也是龙湖所珍视的资产。不同于行业普遍将核心资产出售回血，龙湖基于“两个转换”的战略，将经营性业务与降负债、谋发展深度捆绑，相应的，这部分资产也被摆在了更为重要的位置。自2003年起，过往十余年龙湖每年以10%销售回款的作为投资和沉淀，在去年年末，龙湖开业运营的商场总数已超过90座。

在商业投资之外，龙湖的资产管理、物业管理、智慧营造等经营性业务在2024年亦有所精进。

其中，长租公寓航道迭代升级为资管航道，是龙湖过去一年颇具亮点的创新升维。最新的资管旗舰品牌“龙智资管”由长租公寓“冠寓”、产城办公“蓝海引擎”、活力街区“欢肆”、服务式公寓“霞菲公馆”、妇儿医院“佑佑宝贝”、颐年公寓“椿山万树”六大业务组成，构建起“住、职、娱、医、养”的空间资产链条，而借由升级过后的品牌，龙湖得以用全新的资管运营逻辑，在存量市场寻找更多机会。

龙湖智创生活的服务半径也在2024年不断拓宽。截至2024年底，龙湖智创生活服务超过325万户业主，客户满意度连续第16年超过90%；商服方面，在北京新增蚂蚁创新科技总部、用友集团总部、滴滴天空之城北京职场、字节跳动，在杭州新增蚂蚁集团飞天园区、网易总部，以及东莞的华为松山湖产业园、成都的阿里IDC园区、广州的小米大厦、武汉的金山集团总部等重点项目。此外，龙湖智创生活持续拓展交通领域物业服务项目，为上海虹桥机场、西安咸阳机场及其场区提供配套服务。

脱胎于龙湖30余年能力沉淀的智慧营造业务，龙湖龙智造持续聚焦大客户战略，全年新增代建类项目60个，总建筑面积800万平方米，已累计获取代建类项目150个，总建筑面积超2400万平方米。在管销售业态项目中，龙湖龙智造全年累计销售达106亿元。

根据披露，2024年全年，龙湖集团实现经营性收入约267.1亿元（含税金额约284.8亿元），同比增长7.4%，同比创下历史新高。其中，由商业投资与资产管理两个航道实现的不含税运营收入为135.2亿元，同比增长4.5%，由物业管理与智慧营造实现的不含税服务收入131.9亿元，获得两位数同比增长。

沿着龙湖的战略思路，2024年以来，龙湖经营性业务在收入及利润的占比进一步提升。在2024年中期，龙湖集团的经营性业务对整体收入的贡献占比达到28%，对核心利润的贡献提升至80%以上。至此，庞大的经营性资产成为龙湖名副其实的第二曲线。

根据规划，龙湖希望在2028年时完成经营性收入占比过半，届时将完成业务收入结构的转换，届时，龙湖也将正式实现新旧动能的转换。

探索新发展模式

压降负债、提高经营性收入，经过2024年，龙湖的新旧动能转换路径愈发清晰。

与化债、交付的石破天惊相比，过去三年，“新模式”所带来的感官冲击并不强烈，但作为一条关系行业长线发展的主线，“新模式”却是行业跳出西西弗斯的关键，重新焕发生命力的新动能。

所谓新动能，归根结底是摒弃时代淘汰的思维模式，在城市发展、需求迭代的浪潮里，重新定位自身的业务，与新的需求有效匹配。站在新发展模式的起点，龙湖选择将发展命题的答案，落笔在提前布局的“内生驱动力”。

内生驱动是一个宽泛的词汇，内中需要扎实的细节作为补充，以及足够的马力推动“巨舰”转向。实现起来并不容易，当代年轻人主导的消费风向日新月异，AI的风潮颠覆了各行各业的传统法则，相对稳定的经营性业务也不是万能的灵药，破局的关键是一次次锤炼下，不断完善的资产与能力。

回顾2024年，龙湖的思路是“挖深井”，在底层的商业逻辑与需求中，寻找能够推动提效、增值、拓展的源源活水。比如，商业头部项目通过改造升级，提升消费体验，适应新的商业消费趋势；全新的资管品牌，跳出了单一的租住范畴，以长租公寓、办公、养老等不同业态的组合，适配全新的城市场景。

司职物业管理的龙湖智创生活，持续优化服务品质，在加速走出社区的同时，于商服赛道已逐渐成为诸多互联网大厂认可的服务专家；不只是传统代建，龙湖龙智造还能将数字化的经验升级打磨为整体解决方案，帮助城市和企业实现数字化转型。

地产开发业务也不例外，在“好房子”的开端之年，龙湖落地了北京首个“好房子”项目，并推出了以“好房子”为标准打造全新的“观萃”产品线。交付层面，2024年首次迎来交付的新产品线御湖境，也迎来行业内的认可。

在快速迭代的新市场环境下，龙湖又一次找到了自己的位置。在多数房企如三体世界里的“面壁者”，困于旧模式的路径依赖时，龙湖经过多年铺陈，用实实在在的经营性现金流构建新的护城河，向下扎根，向上生长，成为自己的“破壁者”，用更深厚的内功来应对未来的周期变化。

跨越波澜，蹚过漩涡，留给龙湖的，是长期主义的复利效应，2025年奔赴下一场山海。

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