广州老楼自拆自建焕新记：30 万带来 160%房产增值，却难以复制

在广州，有一座位于花都区集群街 2 号的老楼，今年 1 月 11 日完成了一场了不起的蜕变，正式验收交房啦！《每日经济新闻》的记者专门采访了当地新华街道丰盛社区居委会主任曾燕娜。

曾主任说，交房的时候，连房产证和钥匙都一起交到了业主手里，现在业主们都忙着准备入住，有的已经在买家具电器了，大家都盼着能早点搬回来。预计到 3 月 1 日，物业服务也会正式开始运作。而且呀，这片区域还要进行全面治理，以后会依托党群服务中心，让小区的管理更完善，老人们的生活也能更丰富。

这栋楼可不简单，它建于 1976 年，是 5 层的混合结构。一楼是商铺，上面四层是住宅，一共住了 24 户人家。楼龄差不多有 50 年了，外墙破旧不堪，砖头都露在外面，还到处渗水裂缝，被鉴定为 D 级危房，也就是说整栋楼都危险了。

改造这栋楼的是花都城投集团下属的西城公司。2024 年 3 月，老楼拆除，5 月底新工程开工，到 9 月初，主体结构就封顶了，速度相当快！一开始，按照拆除重建前房屋的实测面积，每平方米 4600 元预缴资金，每户差不多要交 30 万元。

后来房子建好了，因为增加了公摊面积，每户平均多了 5 平方米，所以每户又补缴了 2 万多元，不过现在所有费用都交齐了。以前这房子是房改房，现在办的房产证包含了公摊面积，是完整的房产证，以后业主卖房子就没什么阻碍了。

曾主任还说，这个项目能这么顺利，有几个原因。一是涉及的业主少，而且大家改造的意愿都很强烈很一致；二是花都区住建局、新华街还有社区居委都特别积极，一路支持引导，针对每家的问题都想办法解决。在拆除前，有部分业主把房子按市场价转给了花都城投集团，所以现在房子建成后，8 套归私人业主，16 套属于花都城投集团。

这改造的效果也是杠杠的！不仅解决了多年的供水、电梯加装等问题，房子还增值了 160%。不过，广东省城乡规划院住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉指出，这个项目能成功，是因为房子是 D 级危房，必须得改。

而且业主少，大多来自同一个单位，协调起来容易。但其他项目很难有这样的条件，所以这种业主自筹自建的模式很难大规模推广。

曾燕娜也提到，这个项目的成功经验有几点。首先是政府出台了城镇老旧房屋拆除重建试点方案，给了政策支持，这是关键。其次是国企发挥了重要作用，业主们通过业主大会选了西城公司来实施改造，国企在资源和信誉上让业主很放心。

还有，从施工到装修，材料、入户门等都是业主自己选，真正做到了自筹自拆自建，业主们都很满意。在项目推进过程中，政府各个部门也齐心协力，办证审批都特别快。

花都城投集团的西城公司在施工时，严格把控进度，充分考虑业主需求，和省设计院一起设计户型，还多次组织业主讨论装修材料和家具样式，让业主投票决定。

在广东省住房和城乡建设厅、广州市住房和城乡建设局等多部门的指导下，花都区相关部门合作出台了《危旧房屋拆除重建试点方案》，提出“原拆原建、增加公服”的思路，按照“谁受益、谁出资”的原则，让业主承担主要成本，这个项目总共花了约 800 万元，业主按 4600 元/平方米出资。

其实，在深圳、武汉、南京、杭州等城市也有业主自筹自建项目，但很多都不顺利。比如深圳的红岗花园，同意率超 90%了还是推进不了。罗湖区清水湖街道城市建设办公室说，这个项目要业主主导、政府引导支持，要是有业主反对，就得靠业主代表沟通，必要时政府部门也会帮忙。

广东省三旧改造协会副会长罗宇说，国内其他地区旧住宅区自筹自建模式主要解决三个问题：资金来源、资金回笼和谁来改造。资金来源就是解决前期研究、搬迁补偿等资金投入，业主自筹占大头，政府也会补贴；资金回笼要核算成本和区位价值，看项目经济上是否可行；谁来改造要选好实施主体，现在一般倾向于国企。对于深圳等大城市来说，这种模式推进有阻力，比如政策不明确、业主多诉求杂、出资标准不确定、政府资金支持不清楚等。

以后深圳探索这种模式，可以从业主出资、政府支持、实施主体和综合改造效益这几方面着手，按“谁投资、谁受益”的原则制定政策，还可以引入社会资金，比如建一些商品房，这样既能调动市场积极性，又能减轻政府财政压力，让这种改造模式持续发展。

再看看杭州的浙工新村，那里有 13 幢危旧楼房，548 户居民自己掏了 4.7 亿元重建。房子有 7 种户型，业主按照户型分组抽签选房。改造费用按 1350 元/平方米算，如果要扩大面积，扩面价格是 34520 元/平方米，车位 22 万元/个。

不扩面的话，75 平方米左右的旧房改造费用大概 10 万元，最多扩 20 平方米的话，一套 75 平方米左右的旧房改建成 95 平方米左右的新房，花费约 80 万元，再买个车位，总共差不多 100 万元。

浙工新村地段好，靠近武林中心西湖文化广场等。2024 年 8 月底已经封顶，现在在做外立面和装饰工程，预计 2025 年 3 月竣工，交付后装修快的话 2026 年就能入住。

这里住户自筹资金占总投入的 80%以上，新建小高层有 548 套房子，都装了电梯，人车分流，还有地下车位，绿化率也提高到 25%以上。不过，这种原拆原建的做法在国内很少见，要推广也不容易。