澳大利亚五大地区住房市场最紧张！去年，悉尼170个地区房价下跌

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澳大利亚五大地区住房市场最紧张

买家代理机构InvestorKit通过全国房产销售数据分析，筛选出了五个供应最为紧缺的城市和郊区。

这些地方的住房市场被认为无法满足需求，而需求主要通过人口增长来衡量。

根据该公司发布的《2024-25财年澳大利亚住房供应危机报告》，这五个地区包括大珀斯地区的Fremantle、Joondalup和Bayswater/Bassendean，以及昆士兰州的麦凯（Mackay）和格拉德斯通（Gladstone）。

InvestorKit的首席执行官兼创始人阿琼·帕利瓦尔（Arjun Paliwal）在一份声明中表示，仅靠持续的建筑热潮无法解决住房短缺问题。

帕利瓦尔表示，澳大利亚人选择居住的地方至关重要。他说：“仅仅通过建造更多住房来解决供应短缺是不现实的。如果这种方法有效，尽管过去十年住房总存量增长了20%，澳大利亚也不会面临如今的局面。相反，我们看到，待售房源数量比10年前减少了30%。”

他还指出，解决这一危机需要多方面的努力。澳大利亚需要更均衡的人口分布、区域地区更完善的基础设施服务、更高效的规划系统以简化土地供应并提供开发确定性，以及更公平的税收制度以促进房源流动性。

帕利瓦尔还强调，更多“多元化的住房提供商”，包括专注于租赁市场的建造出租（Build-to-Rent）项目，可以创造一个更有利于投资者的市场环境。他表示：“这些措施对于未来建立可持续的住房市场至关重要。”

建造出租项目（Build-to-Rent）是指专门用于将完工的公寓项目投放到租赁市场的开发模式。

InvestorKit白皮书的数据来源包括Domain、澳大利亚房地产委员会（Property Council of Australia）和澳大利亚统计局（Australian Bureau of Statistics）。

报告分析了过去十年的人口增长和供应（待售房产数量），并对过去三年的新建住房批准率进行了衡量。

02

2024年澳洲房市表现符合预期

澳洲经济学家和分析师可以为自己准确预测2024年全澳房价增长放缓至约5%的趋势而感到自豪。

由于高企的利率抑制了市场过热，澳洲房市的总体表现符合预期。

但当深入研究各首府城市市场时，大多数专家却未能准确预判走势，甚至犯了严重错误。

几乎没有人预测到珀斯、布里斯班和阿德莱德房价的两位数增长；多数人对悉尼房市的表现过于乐观；而几乎没有人料到墨尔本的房价会以年度下跌收官。对比2023年的预测，事实与预期存在显著偏差。

根据CoreLogic数据，2024年澳洲房屋中位价上涨4.9%，达到81.5万澳元，增速低于2023年的8.1%。

首府城市房价整体上涨4.5%，至89.6万澳元（2023年为9.3%），而城郊地区房价上涨6%，达到65.8万澳元。

悉尼房价全年仅上涨2.3%，而第四季度则下跌1.4%。墨尔本是表现最弱的首府城市，全年下跌3%。

小型首府城市表现抢眼，其中珀斯房价飙升19.1%，阿德莱德增长13.1%，布里斯班增长11.2%。

SQM研究机构的路易斯·克里斯托弗（Louis Christopher）给自己的2024年房价预测打了“6.5分（满分10分）”。

克里斯托弗准确预测了墨尔本房价的下跌，并对跌幅（1%-5%）预估准确。但他对悉尼房市过于悲观，预测2024年将介于零增长至4%的跌幅之间。

对于珀斯市场，尽管SQM预测其为表现最强的城市，但对增幅的预测（5%-9%）远低于实际水平。

克里斯托弗表示：“我们在预测墨尔本房价跌幅以及悉尼第四季度放缓至下跌时表现不错，对堪培拉和霍巴特的预测也比较准确，但对于珀斯、布里斯班和阿德莱德的预测严重低估，尤其是阿德莱德。”

克里斯托弗将这些偏差归因于对人口增长放缓的假设，但事实证明人口增长保持强劲，这也是他低估珀斯和布里斯班、误判阿德莱德的重要原因之一。

根据SQM预测，2025年澳洲房价将上涨1%-4%，前提是利率下调50个基点且人口增长继续强劲。珀斯预计将继续领跑，增幅可能高达19%。悉尼和墨尔本的房价则预计将小幅下跌1%-5%。

四大银行的经济学家对于2024年首府城市房价上涨5%-6%的预测较为准确，但他们一致错误地预测墨尔本房价将上涨（预测增幅为3%-5.5%）。

其中，澳新银行对布里斯班的预测最接近（9%-10%），联邦银行对悉尼的预测最准确（4%），而西太平洋银行是唯一预测珀斯房价两位数增长的银行，但预测值（10%）仍仅为实际水平的一半。

联邦银行澳洲经济部主管加雷斯·艾尔德（Gareth Aird）表示：“总体而言，我们的预测比较接近实际。鉴于悉尼在全澳市场中的权重较大，准确预测悉尼的走势对全国数据至关重要。”

艾尔德指出，珀斯房市的相对可负担性及其远高于悉尼和墨尔本的租金回报率吸引了大量投资者，阿德莱德和布里斯班也是如此。

联邦银行预计2025年澳洲房价将上涨5%，并预测首次降息将在2月进行。悉尼由于负担能力问题将继续限制增长，而墨尔本预计将在2025年重回正增长。

03

去年悉尼170个地区房价下跌

过去一年，悉尼的房主们在房市中经历了截然不同的命运。

根据PropTrack的估值数据，由于市场中前所未有的力量作用，有些地区的业主资产大幅增值，而另一些地区则面临房价下跌的窘境。

数据显示，2024年，悉尼西南部、大帕拉玛塔地区、西北部以及部分沿海地区的许多郊区房主财富平均增加了超过20万澳元。

然而，房价上涨的同时，另一些地区则进入了下行通道。数据显示，过去一年中，悉尼有170个郊区的房价出现下跌，跌幅从11%至0.5%不等。

房价跌幅最大的区域包括中央海岸的部分地区以及靠近悉尼CBD的郊区。这些地区的房产价值平均缩水了超过3万澳元。

PropTrack经济学家安妮·弗拉赫蒂（Anne Flaherty）指出，过去一年，悉尼市场中较受欢迎的城市区域内的可负担郊区表现优于整体市场。

她补充道，房价下跌的区域往往是房产价格本就较高，或者该地区市场上待售公寓数量较多的地方。

“买家负担不起许多郊区的房产，只能选择他们能买得起的区域，讽刺的是，这通常会增加竞争，进而推高这些区域的价格。”

帕拉玛塔地区的Old Guildford是价格较低的郊区之一，这里房价年增长率达到了16.2%，平均上涨16.6万澳元。

Fairfield East的房价也有类似的趋势，年均增幅达15%，即约12.2万澳元。

其他增长显著的郊区包括Castle Hill、Willoughby、Cronulla和Bondi，这些地区的房产每年平均增值20万至25万澳元。

数据显示，内西区郊区Strathfield的房屋价值年增幅高达47.5万澳元，而北Curl Curl地区则上涨了31.3万澳元。

尽管2024年最后三个月悉尼整体房价有所下降，但年初的大幅上涨使全年房价仍呈现较大涨幅。

弗拉赫蒂指出，目前市场受到两种力量的影响：一方面是生活成本压力导致买家预算受限；另一方面则是住房短缺问题。

“买家的预算越来越紧张，这导致一些地区的价格下降，但由于住房供应不足以应对人口增长，价格可能不会跌太多。”

中央海岸地区Gorokan、Toukley和Wyong的公寓房价跌幅居前，平均下降2.6万至4.2万澳元。

靠近悉尼CBD的Haymarket地区公寓价值平均下跌3.7万澳元，内城区Rushcutters Bay下跌1.9万澳元，而内西区Mortlake的降幅约为7万澳元。

04

2025年澳洲商业地产投资三大热门领域

根据一组投资银行家的分析，私人信贷、租赁住房和数据中心将成为2025年商业地产投资的三大热门领域。

随着传统商业地产领域（尤其是办公领域）仍在努力应对高利率对估值和收益的影响，所谓“另类”商业地产的投资回报竞争已从一场角逐演变为一场热潮。

在由《澳大利亚金融评论》组织的一场线上圆桌会议上，来自摩根士丹利、Jarden、瑞银（UBS）和Denison Partners的四位顶级地产银行家和企业顾问将私人信贷（也被称为非银行贷款）列为热门选择，与大型住宅租赁开发项目和数据中心共同占据前三。数据中心的增长得益于云计算和人工智能的快速发展。

Denison Partners合伙人伊恩·霍尔姆斯（Ian Holmes）表示：“很多人会提到‘床’（即住宅类）领域、‘棚屋’（即工业类资产）以及数据中心。这些领域无疑会继续吸引资本流入，但这些机会已经吸引了大量资本，尤其是数据中心，需要具备显著的规模优势才能与现有企业竞争。”

“私人信贷在房地产领域将继续增长，并从过度依赖住宅开发的局面中实现多元化。我们还认为市场将逐渐理性化，拥有更强健信贷流程以及解决复杂风险能力的团队将脱颖而出。”

私人信贷市场的规模已扩大到约2000亿澳元，其中大部分资金用于住宅项目。随着大型银行对商业地产的风险更加谨慎，其在该领域的参与减少，这也促使私人信贷迅速增长。然而，这一趋势引起了监管机构的关注，而一些住宅开发商和项目在过去一年内破产，对私人贷款机构造成了压力。

瑞银（UBS）澳新房地产负责人格兰特·麦卡斯克（Grant McCasker）指出，“许多私人信贷平台正在易主”。例如，去年菲尔·金（Phil King）的Regal Partners收购了Merricks Capital，而墨尔本的Payton Capital被大卫·迪皮拉（David Di Pilla）的HMC Capital收购。

他还表示，私人财富正成为投资基金的重要资金来源：“我们认为，这一资本来源将成为基金管理业务的重要增长动力。预计2025年，各类机构将抓住这一机遇，为长期增长奠定基础。”

尽管去年圣诞节前DigiCo Infrastructure REIT的20亿澳元上市表现平平，而此前私募股权巨头黑石集团（Blackstone）以240亿澳元收购AirTrunk创下纪录，但银行家们仍然对数据中心领域的投资充满信心。

在AirTrunk的交易中，黑石集团的顾问之一是摩根士丹利。其澳大利亚投资银行联席主管兼主席蒂姆·丘奇（Tim Church）表示，数据中心仍然是热门投资领域，并且正在为全球范围内的工业市场带来“临近效益”。

“优质的电力供应场地不仅对数据中心有利，还对物流和分销企业以及拥有此类战略场地的房东有利。这将使Goodman、Charter Hall、Centuria、ESR、Mirvac、Stockland和GPT等大型工业运营商受益。”

租赁住房市场的投资机会也在银行家的优先事项中，尤其是在澳大利亚急需住房的背景下，该领域吸引了越来越多的机构投资者。

瑞银的麦卡斯克表示，“日本资本尤其青睐这一领域，因为澳大利亚具有较强的人口和GDP相对增长优势。”

除了建造出租（Build-to-Rent，即由基金或机构拥有的大型公寓楼，专为出租而开发并由专业管理），学生宿舍和共居住房（类似现代寄宿房）也成为新兴领域。此外，制造房屋社区（又称土地租赁）也在兴起，居民拥有预制房屋，但需要支付场地租金。

Jarden公司房地产、企业融资与市场部董事总经理米切尔·绍尔（Mitchell Schauer）表示，“联邦政府最近通过的政策改革使建造出租项目重新成为关注的焦点。”

去年年底，联邦政府的改革有效地将外国投资者拥有的建造出租物业的预扣税率减半，与其他类型的商业地产保持一致。

绍尔表示：“这对国内投资者也是利好，他们希望看到更多资本涌入并发展出一个充满活力且流动性强的资产类别。”

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