每户交30余万元，D级危楼自拆自建成功！房产已增值160%，当地居委会主任：经验很难复制

广州首个业主自筹自建的危旧房项目花都区集群街2号，已于1月11日正式验收交房。

“交房、交证、交钥匙工作已同步完成。”就最新交付情况，1月13日，《每日经济新闻》记者采访了项目所在地新华街道丰盛社区居委会主任曾燕娜，其介绍称，早上刚讨论完物业管理问题，下一步就签合同。

曾燕娜表示，目前业主们已开始为入住做准备，部分业主正在购置家具电器，大家都很期盼回来，预计3月1日物业服务正式生效。该项目所在片区计划进行全域治理，并依托党群服务中心，为小区管理提供保障，丰富居民尤其是老年人的生活。

详见此前报道《业主自筹近800万元重建D级危楼，每经记者实探：多数人已不在此居住，年底即可交付》

（每经小编注：据淮北市人民政府官网12345热线的一条回答，根据被鉴定房屋的构造特点和承重体系的种类，按构件、房屋组成部分、房屋三个层次进行危险性鉴定，等级划分为ABCD四级，其中C级为局部出现险情，构成局部危房，D级为房屋整体出现险情，构成整幢危房。）

平均每户多补缴2万余元‍‍

据悉，新华街集群街2号楼坐落于广州北站片区东南侧，属典型人气兴旺、商业繁华的老城区旧楼。该楼始建于1976年，为5层混合结构，首层为商铺，二至五层为住宅住户，共24户，在拆除之前约有近50年的历史，外墙斑驳、砖体裸露、渗水裂缝等问题严重，被鉴定为D级危房（整栋危房）。

改造之前的集群街2号楼 来源：花都融媒

每经记者在采访中获悉，此次项目改造承建方为花都城投集团下属企业西城公司，2024年3月，集群街2号正式拆除，5月底新建工程开工，9月初就完成主体结构封顶。

曾燕娜介绍，起初按拆除重建前房屋实测面积，以4600元/平方米价格预缴资金，每户缴纳资金约30万元。因建成后房屋增加了公摊面积，平均每户面积增加约5平方米，最终平均每户补缴费用2万多元，目前所有费用已全部交齐。

曾燕娜表示，虽然建房过程存在难以预估的因素，但整体资金预估较为精准。此前该房屋为房改房，现在办理的房产证纳入了公摊面积，是完整的房产证，后续业主进行房产交易将不受影响。

据《每日经济新闻》此前报道，集群街2号楼的改造过程之所以如此顺利快速，一方面是涉及的私人业主较少，且业主改造意愿都很强烈统一；另一方面，花都区住建局、新华街及社区居委等积极推进支持、持续引导，一户一策解决业主实际困难。

记者在采访中获悉，建成后的集群街2号仍为24套住房，底层为商铺，二层及之上为住宅。在房屋正式拆除前，曾有部分业主以市场价格将房源转让给花都城投集团，因此房屋建成后的房屋产权方面，8套为私人业主所有，16套归花都城投集团。

另据广州日报，该项目的实施，成功解决了困扰小区居民多年的供水、电梯加装等问题，并使房屋增值160%。

改造之前的集群街2号楼附近业态 每日经济新闻资料图

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，项目房屋被认定为D级危房，处于不得不改的状况，这是项目启动的基础前提。其次，业主协调难度至关重要，业主数量较少且大多来自同一单位，协调成本因而较低。但是，大多数项目难以具备业主来自同一单位这一特性，极大限制了此类改造模式的大规模推广，所以业主自筹自建只是多种改造方式之一，大规模复制并不可行。此外，业主愿意出资改造也是关键因素。

项目存在不可复制性

谈及项目成功经验，曾燕娜指出，首先，政府方面出台了城镇老旧房屋拆除重建试点方案，给予政策扶持，这是重要前提。其次，国企担当发挥了关键作用。全体业主通过业主大会表决，委托西城公司作为实施主体，国企在资源、信誉等方面的优势增强了业主信心。

此外，整个项目从施工到室内装修，建筑材料、入户门等均由业主自主选择，真正实现了自筹自拆自建，业主满意度大幅提升。此外，在项目推进过程中，政府各部门通力合作，特事特办，在办证审批等环节提供了高效支持。

花都城投集团方面表示，在施工建设过程中，西城公司严格把控项目进度，充分考虑业主需求，与省设计院合作进行户型设计，并多次组织业主讨论。在装修前，公司将备选材料和家具式样带给业主表决，充分征询意见。

每经记者了解到，在广东省住房和城乡建设厅、广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局等多部门的关心指导下，按照《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》有关要求，花都区住房和城乡建设局、市规划和自然资源局花都分局、新华街等有关部门高效合作，充分发挥各方作用，出台《危旧房屋拆除重建试点方案》，创造性提出了“原拆原建、增加公服”的改造思路，按照“谁受益、谁出资”原则，引导居民承担主要改造成本，项目拆建投资估算约800万元，由业主按照4600元/平方米标准共同承担改造成本，成为广东首个业主自筹、原拆原建的危房改造项目。

李宇嘉表示，在探索老旧小区改造特别是危房改造新模式上，广州改变了过去要么政府主导、大包大揽，要么开发商主导、市场买单的模式，新增了居民自我驱动改造为主、政府政策激励为辅的模式，这可以说是“第三条道路”或“多元化改造”的探索。

曾燕娜也强调，该项目存在不可复制性。一方面，项目中有部分公房，这类大业主的存在在许多其他项目中难以重现，其在协调和决策上影响力具有独特性。此外，能促使全体业主达成一致意见并顺利推进项目，在实际操作中难度也较大。

自筹自建模式探索推进存在阻力

每经记者注意到，深圳、武汉、南京、杭州等全国多个城市均出现过业主自筹自建项目，但许多项目的推进并不十分顺利。

以深圳为例，人民网领导留言板显示，就深圳首例自拆自建小区红岗花园同意率超90%但仍难以推进问题，罗湖区清水湖街道城市建设办公室回复：项目强调业主主导，政府引导和支持。项目推进需要小区全体业主的支持与配合，如项目推进过程中遇到存在抵触情绪的业主，也需要由业主代表发挥带头作用，积极沟通，必要时相关政府部门亦会介入提供政策宣讲等协助。

广东省三旧改造协会副会长罗宇在接受每经记者采访时表示，目前国内其他地区旧住宅区自筹自建模式核心围绕解决三个问题，即资金来源、资金回笼、谁来改造。

“首先，资金来源解决的是项目前期研究、搬迁补偿、报批报建等资金投入问题。项目改造成本业主自筹占比大，政府会提供一定财政资金补贴等；其次，资金回笼是实现项目资金闭环的关键，以论证项目是否具备经济可行性，核心在于项目改造成本核算及区位价值；再者，实施主推选定是解决项目由谁具体实施推进，确保项目能落地实施，是项目具备实施可行性的关键，目前更倾向于国企实施。”

罗宇认为，对于深圳等国内大中型城市而言，目前旧住宅区自筹自建模式探索推进存在阻力，如未有明确政策路径、业主多且诉求多样、居民出资标准不确定、政府资金支持不明确等。

未来深圳旧住宅区更新改造探索业主自筹模式，可围绕业主出资、政府支持、实施主体及综合改造效益四个方面，根据“谁投资、谁受益”原则，制定相关配套政策，且充分考虑调动社会资金，如可增设一定比例商品住房等，一方面调动市场积极性，另一方面可减负政府财政压力，实现业主自筹类旧住宅区改造模式可持续发展。

延伸阅读

自筹4.7亿重建危旧小区居民选房结束：每天选房8小时

“用时两个周末，每天选房时长达8小时，保障了浙工新村548户业主顺利完成抽签选房。”

11月11日，据浙江省杭州市国立公证处消息，近日，公证人员参与杭州首例自主更新小区——“浙工新村居民主体的城市危机房有机更新（试点）项目抽签选房现场进行现场监督公证”。

13幢危旧楼房，548户浙工新村居民自掏腰包出资4.7亿元推倒重建，《每日经济新闻》曾多次跟踪报道，并引发广泛关注。

改建前的浙工新村 每日经济新闻资料图

每户最多掏100万元

明年3月竣工‍‍‍‍

据杭州本地媒体报道，浙工新村的置换房源有7种户型，其中A户型约117平方米共64套，B户型约106平方米共172套，C户型约98平方米共109套，D户型91平方米共81套，E户型约81平方米共82套，F户型约76平方米共20套，G户型约65平方米共20套。

具体抽签选房流程是，548户业主按照户型面积分成7组，分别抽签产生每户业主的房号。第一轮抽出选房顺序号，第二轮按照序号再上场抽签，最终拿到房子的楼层号全凭抽签运气。

居民在签订《有机更新协议》时提交了《变更户型申请》的，还将以分组抽签方式确定扩面升档资格，到现场办公室领取到入场凭证后，再抽签确定。

据《每日经济新闻》此前报道，浙工新村62-68幢、72-76幢、77幢共13幢危旧房被纳入改造范围，涉及548户居民，整体更新费用约5.3亿元，其中居民自筹资金约4.7亿元，其余资金由政府部门本身就要用到老旧小区改造上的专项资金解决，从而达到收支平衡。

图为抽签选房现场 图源｜浙江日报·潮新闻

据界面新闻，参考旧房征迁的价格体系，业主承担的改造费用为1350元/平方米，扩面价格为34520元/平方米，车位22万元/个。业主们如果选择不扩大原本房屋面积，75平方米左右的旧房，改造费用大约10万元。按最多能扩大20平方米来算，一套原来75平方米左右的旧房，最终可改建成95平方米左右的新房，花费约80万元。如果再买一个车位，总花费约100万元。

也就是说，每户居民自掏腰包的费用约10万～100万元。

浙工新村位于杭州市拱墅区朝晖街道，靠近武林中心西湖文化广场，南邻浙江省人民医院，北侧一路之隔是浙江工业大学，东边是拱墅区体育中心，距离杭州东站、西湖景区约4公里，地段较为优越。

根据规划，浙工新村今年8月底已完成封顶，目前正在进行外立面以及装饰工程阶段，预计明年3月竣工。如果居民在交付后就装修，最快2026年可以搬进新房。

自筹资金占比超80%

复制不易‍

始建于上世纪80年代的浙工新村，在经过原拆原建后，将完成老旧危房向全新小高层的蜕变。

此前，“浙工新村居民自掏腰包出资4.7亿元重建小区”登上热搜之后，成为杭州各个高龄小区最羡慕的拆迁样板。

事实上，浙工新村的样板要全面推广并不象想象中那么容易，这批“C级危房”戴上帽子也已超过10年了。

杭州拱墅区政府官网显示，浙工新村城市危旧房有机更新（试点）项目坚持了居民适度投入、政府普惠政策补贴原则，算好经济账。在对照周边二手房、次新房小区价格基础上，合理确定扩面价格及车位价格，破解城市危旧房更新中资金平衡难题。

在项目启动前期，建设单位杭州市拱墅区城市发展集团有限公司多次与业主代表面对面沟通，根据收集的意见建议，升级优化方案，重点聚焦搬迁群众“急难愁盼”的问题，多角度提供服务。

从立项到开工，浙工新村城市危旧房有机更新（试点）项目仅用时3个多月，并用一个月时间完成13幢房屋总建筑面积超3.97万平方米的拆除工作，457株苗木迁移和管线迁改、场地平整等工作。

浙工新村施工现场 周驰昱 摄

据介绍，项目建设过程中，房源的户型设计与居民意愿紧密结合，做到“量体裁衣、量身定做”，在原有54种户型的基础上，保持原建筑套内面积不减少，并适当扩面，在建筑外立面和屋顶设计方面也进行了统一设计。

公开资料显示，浙工新村原拆原建的做法在国内较为少见，目前，住户自筹资金占改造项目总投入的80%以上。后期新建的小高层共有房源548套，全部安装电梯，并实行人车分流，配建地下车位，小区的绿化率提升到25%以上。