房产实例：北京律师助力女方，确认男方私过户共同房给子女无效

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一、案件背景

在房产权益纠纷的领域中，涉及夫妻共同财产的房屋买卖问题屡见不鲜，本案便是其中典型一例。争议聚焦于北京市海淀区一处房屋，牵扯再婚家庭复杂的关系脉络、公房分配及购买历史，以及婚内财产处分的合法性争议，横跨多年时空，对准确适用法律、厘清家庭房产权利边界具有重要的参考价值，为处理类似再婚家庭房产纠纷提供了样本。

二、案件事实

家庭关系与房屋初始来源：

赵先生与钱女士于1976 年 5 月登记结婚，婚后育有一子赵某杰。钱女士系某报社员工，1990 年 5 月，单位分配给钱女士位于海淀区 二居室一套（后更名为北京市海淀区 × 号房屋，以下简称 × 号房屋）。同年 10 月 24 日，钱女士因死亡注销户口。

赵先生与李女士于1997 年 6 月登记结婚，双方婚后未生育子女。

房屋购买与产权变更关键节点：

2008 年 6 月 5 日，某报社（售房单方、甲方）与赵先生（购房人、乙方）签订《某报社职工购买公有住宅楼房合同书》，约定甲方以成本价 向乙方出售 × 号房屋，乙方享受优惠后应付购房款总额 45798 元，并于 2008 年 6 月 10 日前现金一次性交清。6 月 19 日，赵先生取得房屋所有权证书。

2020 年 12 月 30 日，赵先生与赵某杰签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定赵先生将× 号房屋出售给赵某杰，房屋成交价格为6000000 元，应于 2025 年 12 月 31 日前支付。同日，赵某杰取得房屋不动产权证书。

纠纷爆发与诉求主张：

2023 年 2 月 6 日，赵先生去世。之后，李女士通过查询财产发现 × 号房屋婚内购买又被出售给赵某杰一事。李女士认为，该房屋为赵先生婚内所购，属夫妻共同财产，赵先生在隐瞒她的情况下私自与赵某杰签订房屋买卖合同并过户，二人恶意串通，严重侵犯其合法权益，遂向法院提出诉讼请求：一是确认被告与赵先生于2020 年 12 月 30 日签署的北京市存量房屋买卖合同无效；二是判决被告将 × 号房屋返还原告，并且过户于原告名下；三是判决本案诉讼费由被告承担。

赵某杰辩称，× 号房屋不应属于夫妻共同财产，房屋买卖合同不侵害原告合法权利。称该房屋是其母亲单位分配，母亲去世后单位拟将房屋分配给他，因当时他在国外留学无法办理购房手续，故委托赵先生代买，他才是房屋实际所有权人。赵先生以买卖合同和赠与协议的方式过户是对他权利的确认，合同合法有效，且不存在恶意串通情形，原告不是房屋所有权人，不能基于所有权请求返还，即使合同无效，还有遗嘱继承纠纷在审，原告不是适格返还主体。为此，赵某杰提交了一系列证据：

2008 年 5 月 28 日，有其签字的《授权委托书》，表明委托赵先生代买房屋及办理房产证等事宜。

2024 年 7 月 19 日，加盖某报社公章的《关于北京市海淀区 × 号房产的说明》，阐述房屋分配、委托购房缘由。

2007 年 7 月 6 日银行业务凭证，显示其向赵先生转账 30000 元，称系购房款。

2009 年 7 月 14 日，教育部留学服务中心出具的《国外学历学位认证书》，证明其留学经历。

2004 年 3 月 30 日，加盖某报社办公室章的《关于赵先生供暖费以前年度欠款的办理办法》，欲证明赵先生非报社职工。

2022 年 3 月 16 日，赵先生签字的《遗嘱》，表明未列明财产由赵某杰继承。

赵先生订立遗嘱时的视频。

2022 年 5 月 7 日，赵先生与赵某杰签订的《赠与协议》，确认房屋赠与事宜。

李女士对赵某杰提交的上述证据均提出异议，质证认为真实性、关联性、证明目的多不认可。

三、案件争议焦点

× 号房屋的产权归属究竟如何界定，是否属于李女士与赵先生的夫妻共同财产。这需要深入审查房屋来源、购买资金来源、公房分配政策及各阶段当事人意思表示等诸多因素，是判断后续房屋买卖合同效力的根基。

赵先生与赵某杰签订的房屋买卖合同是否因恶意串通、损害第三人利益而无效。关键在于剖析双方交易背景、是否知晓房屋产权真实状况以及有无合谋规避李女士权益的行为迹象，从行为动机、交易细节等维度综合判断合同合法性。

四、法律分析

从房屋产权归属层面看，× 号房屋初始虽为钱女士单位分配公房，但钱女士于 1990 年去世，赵先生与李女士于 1997 年再婚，2008 年赵先生与报社签订购房合同购得该房，依据当时法律及夫妻共同财产认定规则，婚内购买房产一般认定为夫妻共同财产，除非有特殊约定或证据证明购房款来自个人财产。赵某杰虽主张委托购房，但所举证据存在瑕疵：《授权委托书》无旁证佐证形成过程真实性；报社说明为事后出具，部分内容与常理有悖；转账30000 元难以认定为全部购房款；留学等证据仅能佐证个人经历，与房屋产权关联性不强；供暖费证据无法直接指向房屋权属。综合判断，不足以推翻房屋作为夫妻共同财产的认定。

关于房屋买卖合同效力，依据规定“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，赵先生与赵某杰明知房屋为赵先生与李女士夫妻共同财产，在未经李女士同意下擅自签订买卖合同并过户，侵犯了李女士作为共有人的合法权益。赵某杰所谓“委托购房”“赠与确认” 等理由不能掩盖未经共有人同意私自处分共同财产的违法本质，其行为构成恶意串通，该房屋买卖合同应认定无效。

五、案件结果

法院经审理认为，案涉房屋买卖合同签订于民法典施行之前，适用当时的合同法相关规定。认定× 号房屋属于赵先生与李女士的夫妻共同财产，赵先生与赵某杰擅自签订合同过户侵犯李女士利益，李女士要求确认合同无效于法有据，予以支持；合同无效后，因赵先生去世，房屋无法直接恢复登记至其名下，双方应通过继承解决，李女士要求直接返还并过户至其名下依据不足，不予支持。判决如下：

一、确认赵先生与赵某杰于2020 年 12 月 30 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；

二、驳回李女士的其他诉讼请求。

六、胜诉办案心得

回顾本案全程，深感此类再婚家庭房产纠纷的复杂性与敏感性，以下为关键胜诉要点：

证据精细剖析是关键。接手案件后，面对双方繁杂且矛盾的证据体系，逐一甄别。对赵某杰提交的多份证据，从证据形式合法性、内容逻辑性、与待证事实关联性等多维度审查。如深挖《授权委托书》签名背景、核实报社说明信息来源及真实性、分析转账金额与购房款匹配度等，找出破绽，构建我方反驳证据链，让法官清晰看到对方证据漏洞，动摇其证据效力根基。

法律条文精准适用是保障。本案涉及婚姻家庭、房产物权、合同效力多领域法律交叉，精准定位适用法条决定成败。紧扣恶意串通损害第三人利益条款，结合夫妻共同财产认定规则，在法庭辩论中层层递进论证：先夯实房屋为夫妻共同财产基础，再凸显对方恶意串通交易违法性，使法律逻辑严密无懈可击，引导法官依我方诉求适用法律，作出有利判决。