2025济南新楼盘爆点十足！

济南楼市，都在期待2025。

第一个期待是政策，人们都想等等看，2025年有没有更劲爆的救市政策？毕竟2024年已经吊高了人们的胃口，既然一年内能把首付降到15%，连降三次LPR，说不定2025还有市场想不到的大招呢？

果不其然，济南公积金发来了开年第一利好，政策更宽松了，公积金都能用三次了。下一个动作是什么？LPR？史上最宽松公积金新政？济南楼市大动作来了

第二个期待是新楼盘，济南市场从未形成如此明确的共识：2025年的新楼盘必然要给市场带来一些新惊喜！毕竟，现在的市场竞争压力之下，产品力没有大幅度创新基本等于举旗投降。

何况，2025年面市的新楼盘里，有不少都是核心区热门地块的楼盘。真正的满汉全席，要登场了！

奥体片区——财富中心四期

地段的优势不必多说，步行能逛万象城、省博、奥体的地方，家门口是经十路，还有转山公园。在2025年新房市场里算是最好的地段之一了。

一期的规划已经公示了，30层高层产品，户均238平，户型面积140-460平。

这个小区的看点是：

1，标准层层高3.3m

2，石材+金属板外立面

3，卧室落地窗，北向、南向、东向均有开敞式露台设计

当然，值得担忧的点也不少

1，高容积率、30层大高层的市场接受度

社区容积率3.0，又是30层大高层产品，在众多小高层豪宅的围攻下，不知道地段的优势能否打败市场对高层的偏见。

2，采光问题

小区被财富中心、商务办公楼（建设中）高层建筑围合，规划显示5号楼有33套居住公寓，连13层都不能幸免。

奥体片区——转山片区财富中心南DSJ-081-02地块

建邦集团的又一个地块。占地面积8891，容积率1.9，总建筑面积约16892.9，楼面价1.3万/平。同样是最好的地段之一，也是最尴尬的选择之一。

位于财富中心南侧，旁边就是转山公墓，真正出则繁华，入则宁静的地块。1.9的容积率意味着这里可以打造小高层，甚至牺牲楼间距多盖点洋房。

接下来就看要怎么营销才能弱化转山公墓的影响了。市场上有个现成的参考案例：历城城发观山樾，尽管紧挨着殷陈骨灰堂，但靠一万五六买雪山片区洋房的噱头还是吸引了部分注意力。只是低价营销对豪宅来说，挑战有点大。

财富中心四期和转山地块都是建邦的楼盘。按照建邦的速度，转山地块今年面市的概率不是很大。财富中心四期刚出规划不久，万象城车库都能见到广告了，显然这才是优先级。

CBD片区——中央商务区茂岭苑周边地块

位于历下区工业南路以南，虞舜街以北，泺邑路以东。占地面积11455㎡，总建筑面积约26346㎡，容积率2.3，楼面价9109元/㎡，瑞马底价拿下。

优势很明显，CBD难得的住宅供应，工业南路上，项目南侧就是圭山公园，繁华自然游刃有余。

难点在于，改善客群的接受度。这是个很神奇的包饺子地块，饺子馅是茂岭花苑，瑞马只能在狭窄的饺子皮上做文章。

CBD西片区——济南中央商务区西片区城市更新项目（一期）A-4地块

位于历下区政府南侧，保利金茂琅誉以北。占地面积5247㎡，总建筑面积约2.3万㎡，容积率2.7，楼面价14502元/㎡。历下城发拿地，拿地即开工，抢市场的决心很坚决。

一万四的楼面价，没有回迁房，基本意味着豪宅路线。考验历下城发产品力的时刻到了。

CBD西片区——济南中央商务区西片区城市更新项目（一期）A-1地块

位于历下区解放东路以北，茂陵山路以西，占地面积37271㎡，容积率2.9。起拍价1.5万/平，原本成交即地王的地块，可惜没有开发商敢接盘。按照以往中止地块的经验，可能会降低楼面积再次推出，问题是降到1.4万/平，会有勇士吗？

地块优势是位于茂岭山公园脚下，在自然资源上有优势。如果顺利开发，将是2025年市场上的一大看点。

CBD西片区——文博西组团

位于姚家路上，浆水泉路和姚家路东南角。地段的位置真不错，和省博物馆之间是规划中小学用地，去经十路就是一脚油门的事儿。

这个项目的优势是够大，两个地块占地面积一共约4.83万㎡，和小鸭地块的云上琅誉，都是两个地块，地块大小相似。这意味着在园林、会所等社区配套上更有发挥空间。当然，2.3的容积率是不要想了，2.7就算很不错了。

这是2024年计划供地的地块，但面对越来越谨慎的开发商，显然计划赶不上变化。希望能赶上2025年的面市吧。

长岭山片区——海信长岭山地块

长岭山板块的CLS0901-2/3地块，占地面积约6.3万平，容积率2.3。这是2024年厮杀最激烈的地块，鏖战242轮，溢价率高达51%，楼面价从6919元/平炒到了10462元/㎡。

优势很明显，腾飞的长岭山片区，难得一见的经十路新盘，长岭山山体公园脚下，2.3容积率。

挑战也很多，虽然是长岭山片区，但地块属于历城区，没有历下区光环笼罩，周边一万多的天齐奥东花园、中建凤栖第等二手房显然会影响购房者对楼盘价值的判断。

港沟南片区——历城城发4个地块

历城城发底价拿下了港沟南片区四个住宅地块，容积率在1.2-2.0之间，估计是小高层、洋房、叠墅产品。

地块位于历城区莲花山片区港九路以东、凤鸣路北侧。旁边就是龙湖云峰原著。

亮点很突出，旅游路南，山景极佳，最低1.2的容积率，绕城高速内难得的低密住宅地块供应。但打造豪宅产品的挑战也很大。项目面前还摆着三道拦路虎：

1，向南就是东绕城高速限制，荒芜的片区想象力

这几个地块都挨着东绕城高速，被群山环绕，向南没有多少发展空间，目前的片区生活氛围也一般。

2，喧嚣的港九路，东绕城高速、济莱高铁、高压线这三高硬伤

港九路作为通往东绕城高速的交通要道，车流量大，大货车来频繁，显然不是孕育豪宅的上佳之选。再加上济莱高铁、高压线环绕，环境上的减分项也不少。

3，港沟南片区这盘回锅肉，还能重新翻红吗？

前两年，在仁恒河滨城，龙湖云峰原著的轮番炒作下，港沟南片区也曾一度成为改善顶流片区之一。但随着热度不再，港沟南片区的土地价值正在经历更严苛的审视。历来改善的价值离不开片区的炒作，这一次，难度显然更大了。

在港沟南片区，历城城发，能带来下一个河滨城吗？

兴隆山片区——华润的第三次进军

2024年12月27日，华润置地拿下柏石峪片区11街区BSY1101-1地块，以及柏石峪片区12街区BSY1201-1地块。两个地块占地面积约12.6万平，容积率约1.3，楼面价约1.1万/平。

两个地块都在公园九里小区以南，山体北侧，群山环绕的山景资源和1.3的低密容积率显然是最大的亮点。估计会开发洋房、叠墅产品。

项目面临的困境大概是南城市场的整体下行，鲁能领秀城打出了10万+高佣金，市中万科城大幅度降价吸引客户。在这样的市场环境下开发高端改善，显然更挑战项目的营销能力。

彩石片区——保盛济南府

2023年10月，历经236轮土拍，50.2%溢价率，保盛以10362元/㎡的楼面价拿下彩石片区低密地块。比鑫都森林山7591元/㎡的楼面积，高出了36%左右。

2024年10月，保盛济南府规划终于公示。地块容积率1.2，占地面积5.6万平，规划19栋4-10层住宅，共298户，包含叠拼和洋房产品。

规划显示，外立面由铝板、真石漆构成，1层、3层层高为3.3米，2层、4层层高3.15米，顶层层高3米。

保盛济南府的容积率是1.2，比鑫都森林山1.4的容积率还低一些。背靠山景是优势，具体是什么样的产品力，能不能经得起市场的考验，还要等待揭晓。

对开发商来说，2024年可能只是市场艰难的开胃菜。2025年才是真正要唱蜀道难的日子。

对购房者来说，2025年豪宅的产品力或许可以期待一波产品力大幅度增长，这考验水平，可能部分楼盘才能做到。

当然这也是更考验购房者眼光的时刻，这两年的市场大浪淘沙，核心地段？大牌开发商？稀缺产品力？单一的优势不再成为优势，如果不想成为被收割的韭菜，需要在购房前投入更多的精力分析市场、看清真相。