山东
碧桂园创始人杨国强最不喜欢的一本书《我在碧桂园的1000天》中写过这么一段小插曲：
十年前，国内楼市进入下行期，房企融资成本陡增，平时七八个点就能拿到的资金，那时要十几个点。
恰巧，碧桂园想从海外融一笔钱进来，但财务觉得利率太高，不合适，便在会议上提出了反对意见。
结果，杨国强很不高兴，觉得多出来的利息“不就是多买一块地的事情吗？”反对无效，拍板拿了这笔高息融资。
回想碧桂园刚开始做地产时，杨国强曾以30%的利息从北京银行贷了5000万，到手却只有3500万，其中1500万已被当作利息“砍”了。但一年后，楼盘卖爆了，回款6000万，杨不但还清了欠款，还赚了1000万，潇洒的一批。
当初有多潇洒，现在就有多头疼。
几天前，碧桂园公布了涉及约1200亿境外债的重组方案。
“重组”这个词听上去挺高大上的，其实就是原来写的欠条还不上了，现在重写一张，请债主过目，如果行，咱们就按新写的欠条办。
“新欠条”根据还债的速度不同，给了债主五种选择。
第一种是立刻还，但最少要削减90%的本金。也就是说，债主如果想立刻拿钱，最多只能拿到欠款的10%。
好家伙，借10000，还1000，哪个债主能接受？
以至于有网友锐评：等于明抢了。
第二种是债转股。咱们也别分你的、我的了，把欠款折成等价的股票，两家合一家过，岂不美哉？
考虑到现在市场的情况，估计也没债主会选这种方案。
其实，上两种都是碧桂园展现解决债务的态度，证明自己没有躺平，真正有实操意义的是后三种选择。
第三种是67%债转股+还33%现金，但现金要几年后才能拿。
第四种是9.5年后，还65%的现金。
第五种是11.5年后，还100%的现金。
11.5年还清所有欠款，是个什么概念呢？
以7日年化1.26%的余额宝为例，我现在存1个亿进去，11.5年后我该拿到1.14亿，一年一百多万的利息。
这还是风险极低的余额宝，要我拿这笔钱去投美股呢？买相对稳定的美指，一年至少赚8个点，11.5年后就是2.49亿。
算清了这些账，真不知道债主会怎么选。
为了给债主吃“定心丸”，碧桂园还秀了一把家底，表示目前自己手上还有3000多个项目在开发，总共可对外出售的面积为9000万-9200万平方米。
这么算的话，如果一平方米卖1万，碧桂园手上资产价值9000亿呢！
当然，是在房子能卖动的情况下。
虽然近4年，碧桂园的销售出现塌陷，但他们预测，熬过今年后，从2026年开始，房价又会出现“中低个位数”的增长。
换句话说，碧桂园认为明年房地产会回暖，自身的情况也会越来越好，所以债主们放心吧！一定没问题的。
虽然网上有很多网友批评这套方案“没诚意”，但坦白地讲，碧桂园能有今天的局面，没有走到恒大那一步，算不错了，好歹给了债主一点希望。
如果真闹到恒大那个地步——债主、购房人、许家印，谁都不肯让步，鱼死网破，最后一个赢家也没有，全输了，那才可怕。
作者：9527
参考资料：
《我在碧桂园的1000天》中信出版社
《碧桂园公布境外债务重组条款 拟化债116亿美元》新京报
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