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————【北京海淀嘉华天珺】————

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深知家的真谛远超越砖瓦构筑，它是心灵的港湾，情感的归宿。我们秉承品质至上的原则，以服务为灵魂，匠心独运，只为构筑一个集安心、信赖、惬意与健康于一体的理想居所。展望未来，我们将不遗余力，确保项目精准无误地按期呈现，让您的心愿家园触手可及，早日沉浸于梦寐以求的幸福生活之中。

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保利天珺是永丰北为数不多的低密商品房社区，百亿大盘重生地王，也是保利与海淀10年后的重逢。天字系是保利地产旗下高奢产品系，再加上海淀的底蕴人文资源，低密洋房致敬海淀人。通过区域价值、社区定位和产品力三个维度介绍保利嘉华天珺。

【基本概述】

『开发商』：保利发展控股、北京建工集团

『项目区域』：海淀区永丰产业基地

『项目位置』：海淀大悦城南侧200米

『占地面积』：东西两个地块总占地约7.9万方

『容积率』：西地块约为1.7 东地块约为2.0

『绿地率』：约30%

『产品类型』：纯改善平层/洋房

『产权规划』：70年

『控制高度』：36米

一、区域价值

1、区域

海淀区从1980年代中关村区域科技产业落地，稳住了北京GDP首位的地位，随后向北边上地、西二旗软件信息产业发展，形成中关村2.0的时代。再到2010年永丰科创3.0产业区发展逐渐成熟，永丰成为海淀发展新的板块核心地区。永丰的产业主要是人工智能、金融科技、商业航天等三个科技领域，已入驻企业达900家，实现总收入800亿元，是目前中国产业发展非常看重的核心板块，带来了源源不断的产业人才进驻，人才流入带动住房需求，工作人口有很大的居住需求空间。项目所处的正是永丰板块的核心位置，周边各类产业园区聚集，拥有丰富的新建配套，板块成熟。

2、交通

地块周边路网交通非常便捷，四横三纵轨道地铁配置，保障出行通畅。四横为玉河路、北清路、后厂村路、北五环；三纵为永丰路、京新高速、京藏高速；双地铁为16号线。25分钟能够到达后厂村、上地、西二旗、中关村等重点板块。周边有384路直达西北旺、专128路直达西二旗，447路到上地等多路公交车。

3、教育

考虑在海淀买房的客群，都知道“中国的教育看北京，北京的教育看海淀”，海淀片区的客户最看重的也是周边的教育环境以及能给孩子的教育资源。项目南侧紧邻的就是中关村第三小学科技园分校。周边有中科院幼儿园；建华实验学校（小、初、高）、首师大附中、人大附中西山校区等学校资源。好的教育选学校也挑邻居，选择家门口的学校，选择高质量的邻居，给孩子和自己创造最好的教育环境。产业、交通、教育资源的加持能让一个区域发挥出持续的发展潜力。同样，完善的商业、医疗、生态资源，更能住得舒心。

4、商配

项目步行300米范围内，在运营的中粮智慧谷悦界主题街区，能够解决日常生活与餐饮需求。海淀大悦城（18.8万㎡）、西北旺万象汇（7.8万㎡），超级合生汇（46.5万㎡）等综合性配套商业，构成了北部集合商圈，逐步丰富周边配套，满足衣食住行全套的配套需求。

5、生态

海淀自古有“上风上水”之地的美称，天珺产品系“自然之境”的气质，也是选用和结合了海淀山河底蕴的价值。项目步行300米可达崔家窑湿地公园，向北800米的西玉河湿地公园（占地85万平方米）已经开工，计划将于25年5月底完工。住在这里，咫尺可赏四季花园美景，出则可揽三山五园壮阔。

6、医疗

项目周边大牛坊社区卫生服务中心、西北旺镇卫生服务中心，快速解决头疼脑热。10-15分钟车程可到达北大国际医院、海淀北部医疗中心、北大医疗康复医院，守护全家健康。

7、规划

向北1公里在建故宫北院是海淀未来人流聚集的机会点，故宫北院的建成及落地，将搭配着高端酒店、旅游服务、地铁19号线支线沿线交通发展等重大利好的趋势。

二、社区定位

选取“林徽因、朱自清”等名仕的所见所感（林徽因《山中》——高峰外云在深蓝天里镶白银色的光砖，用不着桥下黄叶，人在泉边，才忆起夏天。打造溪山秋景空间；林语堂《八十自叙》——极目遥望，但见远山绵亘，无论晴雨，皆掩映于云雾之间），在园林、会所、公区、室内等产品部分，将海派与海淀人文结合，通过“标志弧形、艺术展品、花型纹路、软装饰品”等元素打造了这个人文海派、名仕奢宅。核心亮点：低密度、大面宽、公馆会所、宽幕尺度、超配精装，会贯穿到公区、建筑、景观、户型等产品设计中。嘉华天珺打造五大玉境，通过打造“绮丽隐奢，自然之境”的玉石文化。“玉璧、玉匣、玉苑、玉宇、玉堂”。整体绿地率30%，享有相对舒阔的楼间花园景观，并针对每个楼间花园营造不同的主题，做到步移景异。

2、建筑设计

整体建筑石材，四周采用弧形倒角、单元门头弧形转角格局、灯光氛围等元素，将海派风情融入到立面设计中，彰显优雅稳重气质。单元大堂近景和建筑物四个角部的弧形元素，进一步提升建筑的柔软感。

3、园林设计

项目容积率1.7-2.0，具有低密洋房基因属性。两个地块分别设置迎君礼道、健康步道以及主题园林组团等，通过高端酒店式造景与服务，带给业主“度假般体验”。整体园林景观以“名门学府，金玉满堂”为主题。归家动线上设置440m主轴园林景观带，取天珺的珺字中“美玉”的内涵，打造园林景观，贯穿客户从社区大门、名仕会所、景观步道、归家大堂等多个节点。设置“玉璧、玉匣、玉院、玉宇、玉堂”五大玉境，融入生活场景之中。东西两个地块总体结构形成：1带（景观带）2环（健康环道，东区约600m，西区约400m）3轴（尊享礼序归家轴+北区生活花园轴+南区生活花园轴）2聚场（东区溪山聚场、西区荷塘聚场）4组团花园（东区-北园海岸花园；西园秀山花园。西区-北园森岛花园；南园溪谷花园）

4、景观设计

打造“玉璧、玉匣、玉院、玉宇、玉堂”五大玉境，打造“绮丽隐奢，自然之境”的玉石文化。

5、会所

本案是永丰板块唯一一个配置会所的项目，会所结合名仕文学作品来设计场景。会所公馆以香港文华酒店的体验为蓝本，借鉴其奢华体验及艺术调性，打造奢华、文雅、精致、艺术的会所体验。会所设置泳池、健身房等功能空间，下沉庭院位居其中，以“一池三山”的理念。

三、产品力

1、88㎡五脏俱全上车王炸户型

①低总价超高性价比：

首付120万起，88㎡在海淀稀缺产品。改善洋房社区里的稀缺首置产品，整个户型四十来套，占比仅3%，以低总价入住保利超配天字系社区。

②五脏俱全的标杆户型：

海淀首置市场上“双面飘窗、270°观景窗”，集合并放大首置产品优势，兼具舒适度与实用性。五脏俱全的89㎡王炸户型：“户内玄关、家政间、餐厅飘台、U型开敞厨房、干湿分离式卫生间”首置户型，功能性拉满。利用每一个空间收纳，放大户内空间使用率，翻倍价值。

2、99-127㎡三面宽全能王户型

①衣帽家政间、餐边空间、干湿分离次卫、三面宽全明户型，双飘窗、落地宽景，优势数不清的全能王户型。

②LDK一体化舒适生活空间——整合常规客餐厅功能，做全家庭聚会的party场、儿童成长的娱乐场、工作休闲的空间场。

③入户洄游整合空间，最大化利用公区面积——入户区域整合玄关、衣帽间、家政间空间功能，最大化利用公共空间区域，避免面积浪费。

④双卫配置，干湿分离——适于短期多人口居住，满足多类型的空间使用需求。

118㎡舒适加倍

升级了独立玄关、独立通风家政间，入户及主卧双衣帽空间，使功能空间更加独立、改善居室舒适度提升。

127㎡全端户设计

舒适四居，北卧室和书房可分可合，功能分区合理，南北通透，空间利用率高，主卧套房设计，南向约10.2米大面宽观景。

3、134㎡2.5卫三面宽舒适改善户型

集116户型优势之上，新增1间功能用房、0.5卫功能空间、主卫双台盆仪式感及更舒适的面宽尺度；搭配更核心的楼栋排布，满足首改家庭需求。

4、172㎡四室三卫，私享楼王静奢洋房，拥有所有户型的集中优势，同时独享核心资源。

①坐拥楼王绝佳景观配置、拥有7米IMAX宽幕影厅的绝佳视野享受。

②刷卡电梯两侧开门，绝佳私密属性，公区电梯厅、高得房率。

四、延伸--样板间

保利在北京近两年的6个项目都是作为引领区域产品迭代的标杆，其中最主要的就是精装效果的标杆。天珺作为北京第二代天字系产品，在今年各个火爆项目的产品基础上又做了精装的迭代升级。新风、中央空调、全屋净水、同层排水、高颜值选材等都已成为保利产品的标配。而本案仍在华为的全屋智能机电、无主灯智能灯光系统、国产高标准智能厨电、线条感细节选型、高奢感氛围打造等方面做出产品升级。

1、五全系统：智能化、强收纳、灯光系统、净水、静音

①科技人才必选，两大智能品牌加持：全屋华为智能化配置：全屋PLC系统、可扩展、可升级；华为智能中控，整合各类生活场景；门锁、中控（新风、空调、地暖）、灯光、环境监测、电器（窗帘等）联动。手机APP操作。更懂厨房的方太厨电：价格公开透明、更强功效、全隐高端系列、集合厨房操作（烟机、灶具、蒸烤一体（99以下无）、洗碗机、零冷水热水器）

②丰富收纳体系：步入式衣帽间+餐边柜+橱柜吊柜收纳+卧室柜体空间预留+卫浴柜收纳

③灯光体系升级：全屋无主灯设计与智能操控+厨房卫生间led线性灯+厨房手扫感应灯+镜柜及餐边吊柜装饰灯

④净水：前置、末端、方太零冷水热水器

⑤静音：新风、空调、地暖、同层排水、静音门锁

2、颜值升级：简一仿大理石无缝地砖；定制岩板与石材；细节设计：极窄金属线条、门框、踢脚线、灯带、五金、台盆、吊顶；定制背景墙；细节处理到位，实用与颜值兼具，成本及工艺较市场价格翻倍。

99户型

入户门采用仿铸铝锌钢合金入户门，防盗、隔音、保温性能好，一门双色。室内配置地暖、新风、中央空调，采用华为智能家居，门锁品牌选用华为或同档次品牌。入户玄关处，设置华为智能中控屏，支持智能场景模式的设置。玄关右侧为交付鞋柜，柜内交付鞋柜精灵及插座，能够为鞋柜提供全面的杀菌消毒、去除异味、防潮防霉和保护鞋子材质等功能。另一面内部预留家政空间预留了洗衣机、烘干机点位。墙面联通公区木饰面材质，转角位置弧形处理，视觉上更加美观。次卫空间地面采用900*1800mm规格的大板瓷砖饰面，室柜采用台下盆，底部留空30公分，有上下水位置，可以将扫地机器人放置在此处。

向里是客餐厅一体空间，玄关与客餐厅的木饰面均采用影木饰面，纹理丰富多变，呈现出自然的、不规则的形态，具有较好的耐磨性和抗压强度。电视背景墙采用岩板，沙发背景墙面采用仿皮革硬包。

窗户为铝合金断桥隔热型材、玻璃为三层双中空LOW-E玻璃，隔音、隔热、保温性能优。地面采用简一、马可波罗、蒙娜丽莎或同档次品牌仿石材大板瓷砖，具有防滑、防刮功能，通过高贴合施工工艺，接缝严密、地面平整吊顶以一个完整呈现。客餐厅吊顶以一个完整呈现，单侧弧形造型。顶面无主灯设计。

厨房设置U型操作台面布局，油烟机、灶具、洗碗机均选用了方太、老板或同档次品牌。一侧预留双开门冰箱位置（预留尺寸）配置顶柜，与其他两侧柜体统一。厨房墙面采用900*1800mm马可波罗、蒙娜丽莎、冠珠或同等档次瓷砖，地面砖由客餐厅地面采用900*1800mm，大板一体化通铺。顶面采用了蜂窝大板结合线性凉霸装饰，补充灯光照明。厨房设置吊柜、地柜，整体柜体门板材质选用的是金属烤漆质感饰面板。

主卫生间空间划分和尺度合理，采用同层排水和壁挂马桶。镜柜和收纳柜均为交付柜体。

134户型：在99户型基础上，整体色系偏深，厨房电器除99户型交付内容以外，增加蒸烤一体机交付；核心亮点为南向卧室均配备卫生间功能；

172户型：在134户型基础上，主卫额外交付浴缸，餐边柜交付蒸箱、烤箱，取消厨房蒸烤一体机。

保利嘉华天珺主旨精神是“海淀序，珺归心”。海淀序是指从择址上，落子城市稀缺的资源的永丰，彰显海淀永丰产业的新发展与增长极。珺归心，指在产品上，选用保利高奢产品系-天字系、取珺“美玉”的含义，贯穿社区全貌。