®湖亭望月 | 苏州蓝城湖亭望月官方售楼处发布：价格/户型/容积率

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【苏州吴江】亨通蓝城·湖亭望月

项目基础档案

项目名称：湖亭望月别墅官方网站 | 官方售楼处电话发布：400-8778-334

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地块信息：吴江WJ-J-2023-008地块（商服用地）

开发品牌：蓝城集团&亨通文旅

项目地址：吴江太湖度假区钟秀南路与吴江大道交汇处

地块指标：占地约9.6万方，容积率为0.8，计容总建7.6万方

面积配比：约608-700㎡观湖大宅，约350-420㎡望月合院，约300-610㎡望湖大平层

价格信息：2023.7.28亨通文旅拿地，楼面价5195元/平

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▲项目效果图

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【吴江之光巨擘亨通】

吴江本土企业亨通集团历经30余年发展，逐步成长为覆盖多领域的全国500强企业。秉承致敬城市人物的初心，亨通与蓝城携手共建理想。

【理想蓝城，美好向新】

蓝城集团成立于2010年，在创始人宋卫平先生的带领下，以“美好生活服务商”为企业愿景，为业主家人提供以房产品为依托的一站式综合生活服务。

【奢华品牌度假酒店】

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与国际品牌度假酒店正式签约合作，引入卓越的酒店理念与服务标准。承载高端休闲度假功能之余，亦是业主“永不会关门的会所”。

【约280亩龙湫湖】

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自太湖而出，引湖水入湾，呼吸湖畔自然鲜氧，同时计划开展水上自行车、单板、皮划艇、水上摩托、垂钓等休闲体验项目，感受水域缤纷活力。

【约1500亩生态景观公园】

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以阳光草坪、无动力乐园等场境，塑造亲子互动、运动休闲、自然游赏等服务体验式景观公园，让社交融入自然，将生活向外自然延伸。

【约1.3万㎡公园里的商业街区】

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规划以主理人品牌店运营模式打造POD（以公园为核心融合多种功能服务的空间）非标商业街，营造具有轻松感、度假感、精致社交场的商业街区。

【约1500㎡THECLUB生活会所】

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以定制私宴服务、茶室沙龙空间、社群之家等功能的THECLUB生活会所，营造高级烟火气。

【梦幻水世界乐园&鲸奇馆】

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室外水主题乐园梦幻水世界现已开放运营5年，室内乐园鲸奇馆主体已建成，持续开放招商中，以乐园、温泉等业态，丰富日常度假生活。

【匠心打磨迭新时代】

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湖亭望月以近七个月的调研，探访近百个低密产品项目，一对一访谈115位高品质生活人士，联动大师级设计团队，匠心打磨低密湖居改善之作。

【大师联袂湖居理想】

gad合伙人、项目建筑总设计师：蒋愈

WTD纬图设计创始人、项目景观设计师：李卉

项目室内设计团队：

MatrixDesign矩阵纵横创始人：刘建辉

万境设计创始人：胡之乐

gad室内设计总负责人：张三巧

湖亭望月设计师团队

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约608-700㎡观湖大宅、约350-420㎡望月合院、约300-610㎡望湖大平层产品，敬献一个时代的湖居向往。

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【悦（JOY）生活服务体系】计划构建悦（joy）生活服务体系，【园区物业】【高端度假】【生活休闲】【自然乐养】【私人订制】【社群共建】六大维度，为美好生活做加法。

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湖亭望月占位东太湖度假区核心之上，集城市繁华与自然资源之大成，为这片土地带来新的活力。

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【便捷购物】吴江万象汇、水秀天地、砂之船奥莱等，一站式餐饮、购物、休闲缤纷体验。

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【医疗康养】近享苏州第九人民医院（距离项目约3.5KM，数据来源高德地图），为健康生活保驾护航。

【休闲文化】

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临近苏州湾体育公园、吴江体育场、东太湖游艇俱乐部、尚赛帆船俱乐部；

速达苏州湾博物馆、苏州湾大剧院、文创书店上书洲、咖啡酒吧，沉浸文化；

环抱华邑温泉度假酒店、东太湖大酒店、艾美酒店、恒力大酒店四家中大型酒店。

【教育资源】周边苏州湾外国语学校、东太湖实验小学、苏州中学附属苏州湾学校、震泽中学等全龄教育资源，书香相伴成长。

户型鉴赏

户型1：约350㎡联排合院

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左右滑动更多查看约350㎡合院户型图

户型2：约608㎡观湖大宅

左右滑动更多查看约608㎡大宅户型图

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购房时说的容积率、绿地率、得房率、套内面积究竟代表什么？

1、容积率

容积率=地上总建筑面积/用地面积

地上总建筑面积可以简单理解为各楼层面积求和；用地面积可以理解为经相关部门审批确定的建设用地土地面积。例如：有块100平米的地，盖了3层楼，每层面积50平米，那它的容积率即为1.5。

2、建筑密度（又称建筑物覆盖率）

建筑密度=建筑物的基地面积总和/用地面积

该项指标主要反映一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。可简单理解为该小区是不是房子间隙很紧密，建筑密度越大，说明小区越紧凑，舒适感会降低。

3、绿化率、绿地率、绿化覆盖率

绿化覆盖率=绿化垂直投影面积之和/用地面积

绿化率=小区范围内绿化面积/用地面积

绿地率=小区范围内各类绿地的总和/住宅小区总面积

大家一定要区分这3种说法，其实绿化率并不是被法律所认可的说法，法律上是按绿地率和绿化覆盖率来衡量一个小区的绿化水平的。绿化率只是开发商为了宣传所故意做出的噱头，因为并不是所有长草的地方都符合标准意义上的绿地。绿地率越高，居住舒适度越高。一般绿化覆盖率可以达到60%，但是绿地率就低很多。

4、套内面积和套型建筑面积

套内面积=使用面积+墙体面积+阳台面积

套型建筑面积=套内面积+分摊面积

一般购房合同上说的都是套型建筑面积；分摊面积是指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积，例如：电梯、消防通道等设施所占用的面积。

5、得房率

得房率=套内面积/套型建筑面积

得房率并不是越高越好的，因为如果公摊面积少了，会影响到生活的效率。例如：公摊少导致电梯面积不足，运力低下，上下楼经常要等电梯；或者公摊少导致消防通道修得窄，有安全隐患。

得房率并非越高越好？哪种房子得房率高？探寻得房率的正常区间！

得房率的概念及计算方法

得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。简单来说，得房率反映了购房者实际可使用的房屋面积占购买总面积的比例。

计算方法为：得房率=套内建筑面积/套型建筑面积。其中，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积；销售面积（套型建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（公摊面积）。

例如，一套房屋的套内建筑面积为80平方米，公摊面积为20平方米，那么该房屋的销售面积为100平方米，得房率为80÷100×100%=80%。

不同类型住宅的正常得房率范围

1.多层住宅

得房率一般为88%－95%，公摊系数为5%－12%。多层住宅由于公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。一般来说，多层住宅得房率较高是因为其结构相对简单，没有过多的公共设施占用面积。例如，不需要多部电梯、大型的消防通道等。同时，户数相对较少，分摊的公用建筑面积也就相应减少。

2.小高层板楼住宅

得房率一般为85%－88%，公摊系数为12%－15%。正常情况下，小高层的得房率在80%左右，但现在很多注重房屋品质的项目做了归家大堂等，得房率会有所降低，可能在75%左右。小高层板楼住宅在得房率方面处于中间水平。一方面，它比多层住宅层数稍高，可能会有一定的电梯等公共设施占用面积；另一方面，又不像高层住宅那样需要大量的公共空间来满足设计规范要求。

3.高层板楼住宅

得房率一般为78%－85%，公摊系数为15%－22%。楼层越高设计规范要求越高，公共空间最多，得房率普遍75%左右。高层板楼住宅的得房率相对较低，主要原因是为了满足高层建筑的安全要求，需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施。此外，高层建筑的结构设计也更为复杂，需要更多的支撑结构和承重墙，这也会占用一定的室内面积。

4.高层台楼住宅

得房率一般为75%－78%，公摊系数为22%－25%。高层台楼住宅因结构特点，得房率相对较低。高层台楼住宅通常具有独特的结构设计，可能会导致公共空间的布局更加复杂，从而占用更多的建筑面积。例如，可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，这些都会增加公摊面积，降低得房率。

影响得房率的因素

1.公摊面积

公摊面积包括电梯井、楼梯间等公用用房建筑面积以及套与公用建筑空间之间分隔墙等墙体水平投影面积的一半。公摊面积与得房率息息相关，公摊系数是公摊面积与套内建筑面积的比值，而得房率＝1－公摊系数。公摊系数越大，得房率越小。例如，一个小区的公摊面积较大，那么该小区房屋的得房率就会相对较低。

2.楼盘形态

一般来说，多层得房率较高，小高层次之，高层得房率相对较低。这是因为多层住宅公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。而高层住宅由于需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施，以及更复杂的结构设计，导致公摊面积增加，得房率降低。

3.物业类型

板式得房率较高，叠式次之，点式较低。这主要是因为板式物业的公共面积相对较少，而点式物业可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，增加了公摊面积，降低了得房率。

4.公共活动区域大小

高品质物业的高挑大堂、宽敞电梯等会占用大量公摊面积，得房率相对较低。例如，一些高品质小区建有高挑大堂、宽敞电梯和室内车库等设施，这些设施会增加公摊面积，从而降低得房率。

5.房型结构

一梯多户与一梯二户等不同房型结构，分摊的公用面积不同，影响得房率。例如，一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，但户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。

得房率并非越高越好

得房率并非越高越好，得房率高是有限度的，超过正常值，公共空间会受到影响，居住体验感会下降。

如果得房率过高，相对的公共部分的配套面积就会越少。例如，可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯的数量等。公共空间的压缩会使门厅狭小、走道拥挤，公共楼梯又窄又陡，导致住宅品质下降，使用上不舒适，还可能会引发邻里之间的摩擦和纠纷。

同时，过度追求高得房率会使得开发商一味追求得房率而忽视户型的实用性和合理性。一个平衡的得房率才能保证居住的舒适度和品质，通常得房率在80％左右比较适中，公共部分既宽敞气派，公摊面积也不会很多，相对来说性价比较高。

什么样的房子得房率高

1.公摊面积小的房子

楼梯、公共走道、电梯所占面积算公摊面积，公摊面积小的房子得房率高。公摊面积受到楼层高度、楼层结构等因素影响，不同建筑类型的公摊面积存在差异。这些配套设施都需要占用面积，意味着公摊面积越大，得房率越低。例如，一些公摊面积小的住宅，由于楼梯、公共走道和电梯所占面积较小，住户实际可支配的建筑面积就相对较大，得房率也就更高。

2.总楼层低的房子

一般情况下，低楼层比高楼层得房率高。楼层越高，楼层结构越复杂，公摊比例也就越高，得房率也就越低。多层住宅比高层住宅省了电梯、供水设备间等公共部位，得房率更高。例如，多层住宅通常只有几层，结构相对简单，没有多部电梯和复杂的供水设备等公共设施，公摊面积较小，从而得房率较高。

3.板楼

板楼的得房率一般比塔楼高。户型方正的板楼通常有80%以上得房率，而塔楼一层多户设计形式导致得房率低。板楼一般由多个住宅单元组合而成，每个单元使用自己单独的楼梯、电梯等，公摊区域所占用的面积不会太大。例如，一梯两户的板楼，电梯数量少，楼体竖井、过道等公摊区域面积小，得房率相对较高。

4.户外使用面积大的房子

开发商通过建造半封闭阳台和大飘窗等增加使用面积，提高得房率。这些设计不会增加公摊面积，但却增加了住户的实际使用面积。例如，半封闭阳台和大飘窗可以作为休闲空间或储物空间，既实用又不影响得房率。