房地产律师答疑：借名买房贷款未清，能否起诉过户解析

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、诉讼双方诉求

原告赵杰、孙兰：

诉讼请求：

法院确认涉诉房屋归二人所有；

钱文协助将该房屋所有权人变更为二人。

事实理由：夫妇二人与钱文系朋友，2012 年 6 月向李峰购涉诉房屋，总价 2515000 元，付定金、中介费。为享首套房贷款优惠，商定借钱文名买房，房屋登记其名下，实际所有权归己，贷款、购房款皆己出资，手续材料原件在己处，房屋由己实际居住，现要求过户遭拒，故起诉。

被告钱文：

辩称：二原告名下已有房，借名购房规避限购限贷政策，违背公序良俗应无效。房产登记备案合同、资金划转协议等皆己所签，与银行有借款合同且房屋抵押，己为产权人，请求驳回诉求。

第三人某银行：

述称：若二原告一次性清偿剩余贷款本息，同意配合。

二、法院查明事实

赵杰与孙兰夫妻，和钱文为朋友。

2012 年 10 月 11 日，钱文与李峰签合同购涉诉房，价 233 万，首付 71 万，贷款 162 万，当日过户钱文名下，其与银行签借款及担保合同并办抵押登记，银行放款，李峰交房，后二原告装修居住至今。

审理中，二原告提供与李峰签的合同、居间合同等证实际购买人是己，钱文不认；提供微信记录证钱文承认实际购买人，钱文疑记录被修改；提供银行对账单证给钱文5 万感谢金，钱文称朋友间多笔资金往来非此用途。

钱文认可购房首付款、契税等及贷款皆二原告出资偿还，自己未付款。

银行称借款合同履行中，尚约140 万未还，二原告同意一次性清偿。

二原告提供核验结果证符合北京购房条件。

三、裁判结果

原告赵杰、孙兰于本判决生效之日起十日内向第三人某银行清偿被告钱文与第三人某银行签订的《个人购房借款及担保合同》项下的全部借款本息；

第三人某银行、被告钱文于本判决生效之日起十日内到房产登记部门，协助原告赵杰、孙兰办理位于北京市海淀区一号房屋的抵押注销手续和房屋产权过户手续，将该房屋转移登记至原告赵杰、孙兰名下；

四、律师分析

借名买房事实认定：虽无书面借名协议，但综合出资（首付款、契税、贷款偿还皆由二原告负责）、房屋占有使用（二原告装修居住至今）及微信记录、银行转账等证据，形成证据链，可认定借名买房事实成立，二原告为实际购买人。

合同效力判定：钱文以规避政策违背公序良俗主张借名约定无效，然二原告现符合购房条件，当初借名目的主要为贷款优惠，未实质冲击限购限贷根基，法院不认无效主张合理合法。

五、案件启示

借名买房风险防范：若非必要，尽量不借名买房，若借名务必签书面合同，明确双方权利义务、过户条件、违约责任，防范日后纠纷。

政策法规底线坚守：借名买房行为易触碰限购限贷政策红线，当事人要确保自身部位的要求，以保障自己的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！