中指研究院：2024年房企实现债券融资5653亿元

1月9日，中指研究院发布的2024年融资盘点显示，2024年，房地产行业共实现债券融资5653.1亿元，同比下降18.4%。房地产行业融资于2021年下半年进入下行周期，融资规模大幅回落，2024年延续了下降态势。其中，信用债同比下降18.5%，海外债同比下降69.5%，ABS同比下降13.6%，海外债在低水平上继续下降，信用债成为融资绝对主力，ABS融资占比超三分之一。从单月来看，9月以来，在上年低基数影响下，债券融资总额单月同比连续回正，房企融资略有回暖，其可持续性有待观察。

从融资结构看，2024年房企信用债是融资主力，ABS发行占比提升。报告显示，2024年，房地产行业信用债发行规模为3448.5亿元，同比下降18.5%，占总融资规模的61.0%，与上年基本持平。平均发行期限3.16年，其中发行期限在3年以上的占比45.7%，比上年增加3.7个百分点，期限有所延长。其中，混合所有制和民营房企信用债发行期限有所延长，3年以上债券发行总额占比明显提升，新城、新希望、金辉、卓越、美的置业等均成功发行5年期中票，为其债务期限结构改善提供了有利条件。

从发行结构来看，信用债的发行主体以央企、地方国企为主，年内央国企发行占比已超90%，较上年上升2.5个百分点；民企和混合所有制企业发行占比下降。2024年，民企发债仍保持低水平，从发行企业来看，2024年发债民企和混合所有制企业为8家，较上年有所减少，基本是规模较大尚未出险的企业。

中指研究院认为，当前，信用债发行渠道仍向优质房企敞开，但总体受益企业数量相对有限。9月，央行在发布会上提出，将“金融16条”政策由2024年底延长至2026年底。支持民营房企发债融资仍将持续实施，有助于企业丰富融资渠道，特别是随着房地产市场筑底企稳，部分聚焦核心城市、经营稳健的房企或将率先受益，因而获得更丰富的资金支持。

2024年，ABS融资规模为2137.6亿元，同比下降13.6%，占总融资规模37.8%，较上年上升2.1个百分点；平均发行期限为9.85年，期限明显延长。从单月来看，上半年，ABS月均发行规模仅150亿元左右，下半年，ABS发行步入正轨，月均发行规模两百亿元以上，10月发行规模略有下滑，年末发行规模再次回升。

中指研究院认为，当前，基础设施REITs、持有型不动产ABS等金融工具持续落地，为购物中心、长租公寓、产业园区等持有物业提供了宝贵的退出渠道，持有物业开发运营全周期的金融闭环更加完善。持有型物业在行业下行阶段，成为房企盘活资产、补充资金的重要手段，房企同时也能从多元化经营中受益，逐渐改变经营模式，向新发展模式转型。

海外债方面，2024年，房企海外债发行规模仅为69.0亿元人民币，同比下降69.5%，占总融资规模的1.2%，较上年下降了2.0个百分点；平均发行期限2.50年，发行期限均为3年以下，期限偏短，房企难以从境外获得长期资金支持。

中指研究院企业研究总监刘水表示，2024年融资政策持续宽松，但债券融资规模仍在下降通道，市场复苏的不确定性增加了投资人对房地产行业的疑虑，也使得企业对新增融资采取谨慎态度，融资规模仍在缩减中。

“明年房地产市场恢复仍面临挑战，企业还应提前筹划现金流，充分利用各类融资政策支持以增加资金流入。积极利用项目白名单机制、经营性物业贷、支持房企发债、定增、公募REITs和持有型不动产ABS等融资政策，多渠道拓展融资现金流入，或可进行存量债务展期、借新还旧。”他表示。