广东
近日，在由广州交易集团主办的大湾区特殊资产常态化路演活动之广州国资国企专场上，《革故谋新：打造广州特殊资产管理新模式——国有不动产篇》白皮书（以下简称“白皮书”）正式发布。
1月8日，仲量联行对此进行了解读。白皮书统计了13家广州市属非地产主业国企及其控股子公司公开披露的195个项目物业样本(除住宅、基础设施配套、物流仓储项目外)，合计建筑面积约537.5万平方米。从样本分析来看，广州市属国企物业普遍存在“老旧小”的问题。
广州国企不动产主要存在四大特点
南都记者在白皮书中看到，根据摸底的样本项目情况可知，广州市属国企物业主要存在四大特点。
物业楼龄方面，广州市属国企不动产整体物业楼龄较老，15年以上的老旧项目占总数的比重约六成，占总面积的比重约42%。5年以下的新项目占比仅8.7%。
业态方面，广州市属国企不动产物业类型较单一,以办公楼和商业零售为主。以项目数计，零售物业数量占比最多，达到41%；办公楼项目其次，占比为26.7%；产业办公项目排第三，占比为11.8%。还有些项目分布在工业厂房、酒店公寓、医疗卫健等业态。
区位分布方面，广州市属国企办公楼物业主要分布在老城区，以越秀区和荔湾区为主，且体量较小，建筑面积多数在1万-5万平方米之间。
单看零售物业项目，广州市属国企商业零售物业中小面积项目占绝对多数，大型单一商业零售项目数量相对较少。以广州太古汇为参考，其商场部分的面积为13.8万平方米。而广州市属国企商业零售物业体量在10万平方米以上的仅占1.3%。5万—10万平方米的也仅有3.8%，73.8%的商业零售都在1千平方米以下，这些小型商业零售项目多是街铺形态，零散分布在城市各类住宅物业裙楼中。
建议：建立“两资”预警防范机制
“国企在长期发展过程中，积累、承接了大量不动产，其中包含大量经营性不动产，亟需一套盘活处置、增量防控的长效机制。”仲量联行华南区研究部总监曾丽认为，在实际运营过程中，经营性不动产的表现受到软硬件水平、所处区位、市场情况、竞品项目等多重复杂因素影响。对于非地产专业的国企来说，由于不动产运营不是其主营业务，往往难以对经营现状迅速作出准确的判断和决策。“更为复杂的是，部分国企所持有的存量物业还因物业条件有限和运营成本较高等特殊因素，面临着比一般存量物业更大的经营难度。”
白皮书建议国企从财务指标出发，初步掌握物业的经营水平，在此基础上借助不动产经营表现的个别关键指标，构建“两资”预警防范机制。该机制主要根据三个关键指标进行风险识别和预警：利润总额、总现金流量净额和出租率。通过三个步骤的检验，“两资”预警防范机制可以识别出不动产运行风险相对可控的绿灯项目，以及存在一定风险的黄灯项目。
通过“两资”预警防范机制，国企得以大致掌握潜在的“两资”问题。白皮书建议，下一步，还需要通过实行包含项目尽调与市场尽调在内的诊断评估、制定改造升级的可行性研究报告等一系列科学、详尽的流程，最终推动黄灯项目“转绿”，即推动国有存量物业实现盘活。
采写：南都记者 伊晓霞
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