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和樾望云项目建设地点位于海淀区西北旺镇马连洼地区，东至规划树村路，南至规划树村北一街，西至规划树村西一路，北至规划绿地。项目建设用地面积约为4.25公顷。和樾望云售楼处电话：010-5361 0555【营销中心】

「樾」字带有非常明显的越秀元素，让人联想到海淀豪宅香山樾，但是这个「樾」字，又有满满的限竞房风格。

前些年的华樾北京、华樾国际等，奶西望京樾也是刚改盘，还有朱辛庄的越秀星樾，「樾」字做改善产品的气场就会弱很多。

重要的是，从案名体现出两个项目都有越秀的力量。

东地块，绿城和越秀，和樾玉鳴。

西地块，越秀和华润，和樾望雲。

功德寺是限价地块，最高溢价率只有15%，楼面价7.1万元/平米，项目销售指导价10.5万元/平米，缝差3.4万元/平米。

这个项目利润空间不那么大。

所以在产品定位上，功德寺没有做大豪宅，而是选择做流速产品，中等户型，刚改和中端改善为主。

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和樾玉鳴，案名的「鳴」字，出自绿城新的高端产品「鳴」系，比之前传的「月华系」提档了

绿城也是北京的老牌开发商了。

「桂语系」，是绿城首置首改产品线，比如台湖的桂语听澜、明月听澜

「晓风系」，是中端产品系，比如崔各庄晓风印月，此外，中端产品系还有「月华系」、和「春风系」

「鳴」是绿城的高端系列，除此之外，「庐系」，比如西山云庐、「凤起系」、「玫瑰园」系，也都是高端的系列。

和樾玉鳴也是绿城「鳴」系首次落地北京，期待最终产品呈现

和樾望雲，取自华润的「望雲系」，产品定位据说高于我们熟悉的「悦」、「瑞」、「润」，可以对标中海的「玖系」

案名中共同出现的“和樾”标识着越秀的顶级产品系，广州、深圳的和樾府都曾创下“叫好又叫座”的热销经典。与海淀的地脉文脉相呼应，“和”，体现了东方文化的精髓，是对中国传统文化的映射；“樾”，象征超越传统，开启尊贵的文化精神新高度。海淀的价值，从圆明园、颐和园的皇家园林，到北大清华的知识传承一脉相承；其重要性，不仅源于得天独厚的地理位置，更得益于国家规划的重点支持及品牌房企的精心打造，这一切在“和樾”二字中得到了完美体现。

【和樾玉鳴】中的“玉鳴”特别突出了绿城首次进入海淀时选址玉泉山下的历史意义。此次重回海淀，落子玉泉山北，寓意御园与玉鳴交相辉映，金声玉振、雅乐和鸣。此外，在汇聚众多科创精英的中关村软件园，“玉”也象征着当代海淀知识分子的君子风范，为他们打造了一处既能享受物质奢华，又能获得精神富足的理想居所，真正实现了与海淀之士的理想“和鸣”。

【和樾望雲】中的“望雲”，不仅是对海淀人殷切期望的回应，更体现了开发商立足于深厚人文底蕴，通过量身定制的空间设计，营造出惬意自如的生活状态，致力于为海淀人找回久违的松弛感与自在心境。“雲”字蕴含无界之意，一方面表达了空间自由度的理念，通过灵活的空间与功能定义，使房屋成为舒缓情绪、自我疗愈及亲情升华的理想容器；另一方面，尽管空间有界，但生活无界，【和樾望雲】很可能在社区公共配套上，如园林、会所等方面，为海淀居民带来意想不到的惊喜。

从案名的字斟句酌中，不难看出三家房企为海淀精心打造精品项目的使命感和驱动力。这种深入骨髓的情怀与理想，淬炼出了产品的匠心独运，彰显了他们对高品质生活的执着追求和不懈努力。

先说下【和樾玉鳴】其户型面积段包括139平方米、170平方米和210平方米，得房率在80%-82%之间。除250平方米户型为一梯一户外，其余户型均为一梯两户。外立面采用石材、铝板和大尺度玻璃幕墙相结合的设计，建筑风格简约现代，墙体进行了弧形倒角处理，部分户型配有弧形飘窗和弧形落地窗。项目精装交付，配备高端定制橱柜和全套博世电器；洁具选用汉斯格雅和杜拉维特品牌，大户型还可升级为劳芬品牌。中央空调采用大金品牌，并配备华为智能家居系统。

和樾玉鳴，共计13栋楼，6层—10层的洋房为主，户型为129-139-175-212-253㎡的全四居改善产品。

从规划图看下沉庭院的面积还是很大的，但是没有首层架空和阳台。

再来看【和樾望雲】，其户型面积段涵盖98-106-139-170-175平方米，提供三居和四居选择，指导价为10.5万元/平方米（含精装）。该项目容积率约为2.1，绿化率为30%，建筑限高30米，建筑形态为9-10层纯洋房，总户数约700户。地块内设有总面积达3,000平方米的会所配套，包含书吧、健身房和泳池等设施。【和樾望雲】预计于1月10日左右开放售楼处，计划于三月份开盘，预计交房时间为2027年6月前。

和樾望雲计划建造14栋5至10层的洋房，户型为99、106平米三居，139和175平米四居，另有少量约68至115平方米的顶退户型。

和樾望雲下沉庭院明显比玉鳴小很多，而且目测楼间距更小一些。

海淀单区GDP已经破万亿，一个区的GDP比大部分强二线城市还要高。

但整体强也不代表海淀每个板块产业都强，那海淀哪里产业最强？

是时候拆解一下海淀GDP的构成了。

2023年海淀GDP1.1万亿，其中信软行业占比接近一半。

而信软行业的“头马”，必然是中关村软件园。

新浪、网易、百度、腾讯、联想、滴滴、快手、华为都在这里。一个产业园，能凑奇你手机里所有APP，拥有当下近6成的头部互联网公司。

2022年软件园就实现了4700+亿的总产值。论产业，这里堪称“最强王者”。

02产业是“最强王者”，书包同样如此。

东南侧数百米，就是由海淀六小强之一101中学承办的12年制学校，包含72班小初高，还有9班幼儿园。计划2028年开学。

周边还有上地实验小学、上地实验学校。

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。这里大概率会划进上地学区。

在之前树村发布的街区规划里，能够很清晰看到上地街道的划分。而功德寺双子是明确归属上地街道的。

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对学区稍有了解的宝爸宝妈们应该都知道，上地学区在海淀乃至北京，也是“最强王者”段位。直白点说，卷学区也基本卷到头了。

周边地铁也相当密集，共有13A/13B/16/昌平线/19支五条地铁。

其中13B/19支在建，其他都是现成线路。

16号线能直达中关村+木樨地，昌平线直达学院路+腾讯新总部。13号线北边的朋友更熟，覆盖五道口+西直门+东直门。

地铁基本覆盖全了北部+海淀的高价值板块。

不管是产业、学区还是地铁，这里都是顶点。

而且就在上周四，海淀同纬度的朱房开拍。

朱房两块地由于无上限、无指导价。这次拍出了破纪录的价格。楼面价来到了8.9万-9.5万。这个楼面价也明确售价基本要到13-14万/平。

而功德寺是有指导价的，均价限制在了10.5万。

同一纬度，最少2万、最大4万的价差。几乎就是给功德寺披上了一层倒挂金身。

03

除了互联网人，这个地段还吸引着相当多人在关注这里。

典型的就有各大高校的学者以及内城改善群体。

进了五环就是清华+北大，周边还有十余所985/211，这里是北京文脉最盛的地段。而整个板块上次有供应已经是三年前。

产业+学区+文脉三重因素。决定了未来功德寺的业主圈层，大概率会是高知、高智、高薪群体。

这种“三高”邻居，请给我来一打好么？

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内城改善群体则更喜欢这里北京独一无二的山水形胜格局。

南侧就是三山五园，这里也是中国皇家园林的巅峰。

04

最后，除了案名，我们再来爆下料~

东地块和樾望雲会是99平起步。主力就三个面积段99-139-172。

分布上西北侧环绕139，东南侧环绕99。将172楼王围在中央。

西侧还会有106转角边厅户型。

最小的99户型也就200套不到

外立面颜值没的说，正面玻璃幕墙+铝板线条。

但外立面的细节都在背面。这次对背面的处理非常有顶豪的气质。

首先，南侧铝板北面石。北侧线条依然用铝板勾勒。而侧面山墙+背面应该全是石材。

其次，北侧窗墙比也很大。大概率北侧有落地窗。

第三，电梯楼梯部分，外罩了一层金属格栅。背面的所有细节都得到了妥善处理。

顶豪项目，就该有这样的气质和配置。

西地块和樾玉鳴则是129平起步，但数量不多。主力还是139/175户型。

绿城这次的产品也很夸张，

它家下沉庭院尺度相当惊人。几乎就是在社区挖出一个足球场。

那围绕这种尺度的庭院，做出来的会所，将会包含多少功能？

真的是将期待感拉满。

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功德寺作为海淀最后的限价地，销售指导价为10.5万元/平方米，相较于相距3公里的朱房每平方米便宜约3万元。更重要的是，功德寺所在的片区是海淀产业能级最高的园区之一。在海淀众多科创产业园中，功德寺地块距离中关村软件园仅600米。

中关村软件园聚集了近800家知名企业，虽然数量看似不多，但每一企业皆为行业翘楚：腾讯、百度、联想、新浪、网易、滴滴、亚信科技、科大讯飞、软通动力、启科量子、广联达……这些企业不仅是中国创新成果最多、盈利能力最强的代表，还汇聚了近10万科创精英，在人工智能、量子科技、大数据、云计算等前沿领域缔造了全国领先的海淀样本。每天，软件园内的企业创造收入高达15.4亿元，年均每平方公里收入超过2100亿元，使其成为国内智力最密集、单位经济产出最高的园区之一。

强大的产业尤其是科创产业催生了年轻化的人口结构和增长的收入，随之而来的是汹涌的购买力和房价的顺势上扬。因此，海淀购买力最强的群体集中在中关村软件园，这里也是豪宅最为集中的区域。与功德寺地块一路之隔的西山华府，尽管房龄已达15年，但仍能卖出每平方米10-12万元的价格；而西山壹号院和如园这两个房龄约10年的次新小区，二手房价更是达到了11-15万元/平方米；位于功德寺正南2公里的圆明天颂，二手房挂牌价更高达每平方米20万元。相比之下，功德寺指导价限定在每平方米10.5万元，这种显著的房价倒挂犹如开启宝藏之门的密码。

然而，这仅仅是开始。因为功德寺所在的上地街道一直深受“海淀妈妈”的青睐，即使是房龄超过40年的老旧社区如上地东里和西里，成交价也能达到每平方米15-16万元。过去，该区域有上地实验学校和人大附中西山分校；如今，功德寺地块东侧数百米又规划了一所小初高一体化的新学校，并设9班幼儿园。据“北京海淀”官方公众号消息，该学校将由海淀“六小强”之一的101中学教育集团承办，预计2028年投入使用。这座学校即便在整个海淀区也堪称“王炸”，不仅与名校上地实验学校系出同源，免除了“小升初”派位的不确定性，12年优质教育资源就在家门口，无疑是海淀“虎妈”抚平焦虑的最佳选择，更是名校赋能的价值宝地。

为了更好地服务科创精英，海淀还在规划更多宝藏资源落位。功德寺地块直线距离约900米处正在建设地铁13B线软件园站，可直达望京、北苑和东直门，并换乘2号线、5号线、10号线、首都机场线等8条地铁线，通达全城商圈，建成后将进一步提升板块价值。功德寺地块南侧一路之隔是占地37公顷的树村郊野公园，内设乒乓球、篮球等运动场地，免费供周边居民使用。北侧的中关村软件园本身就是花园式办公区，且完全开放，园区内的公园、运动健身设施及众多餐厅、咖啡厅等消费场所，对功德寺来说就是家门口的配套。

关于大家关心的高压线问题，在土地出让文件中已明确标明：本项目建设用地范围外西侧、北侧有现状高压架空线，由海淀区政府组织同步实施高压架空线入地工作。强调同步实施显然是要与功德寺项目施工保持一致，凭借海淀的财力，基建推动的效率完全可以放心。

在海淀的科创核心地带，经济与产业、产业与人才、人才与名校之间的关系恰似紧密咬合的齿轮，环环相扣、协同转动，深刻影响着房地产价值的潮起潮涌。在奔腾不息的动力输出加持下，与中关村软件园相伴，如同与时代巨轮并肩前行。

强推购买理由:

01楼市的王牌，只属于海淀

北京楼市变火了？并没有，因为这里是海淀！

只有海淀，2024年新房成交均价逆势上涨15.5%，领涨全市。

只有海淀，在二手房价的下行中扛到了最后，去年春节才开始小跌，横盘5、6个月后就迅速反弹。

哪怕丰台拿出二环看家底儿的好地也是零溢价，只有海淀，过去五年供地全部拍出溢价，半数地块竞到15%甚至更高。

而海淀楼市的底气，不光来自全国唯一GDP过万亿地市级区县的成绩，更有软件和信息服务、智能制造、人工智能、科技服务、医药健康五大千亿级创新产业集群的坚实支撑。

产业兴则城市兴，当下的海淀，人工智能企业数量占到全市七成比重，集成电路产业全市占比超半数，国家级专精特新“小巨人”企业占到全市4成，近万家国家高新技术企业汇集于此，如同强大的磁石，吸附着最优质的资源与人才，最终如涟漪扩散般反映在房地产市场上，使得海淀的土地与房子更具稳定性与增值潜力。

这是独属于海淀的王牌，也是房企马拉松式举牌竞价，对朱房村志在必得的信心所在。

02就算今年只买一套房，也一定是功德寺

朱房村地块的落槌，意味着今年的海淀要“卷”起来了！功德寺+朱房村+永丰南北+翠湖，5000套房子如出笼猛兽，定将海淀掀起惊涛骇浪。

率先亮相的嘉华天珺卷户型，随后出炉的颐海澐颂卷起了精装，对于买房人来说，这实在是妙不可言，因为海淀从不缺少购买力，地段越好、品质越高、质价比越强的新房，越能在二手房价上绽放更大惊喜。

如果今年只买一套房，「毅家之言」的建议是：功德寺。

不光是因为功德寺作为海淀最后的限价地，销售指导价10.5万元/㎡，与朱房相距3公里，房价便宜小3万的价格优势。更因为功德寺所在片区，本就是海淀产业能级最高的园区。

在海淀一众科创产业园中，功德寺以北650米的中关村软件园独踞“王者”之尊。

中关村软件园聚集近800家企业，听起来虽不算多，可每一家企业都如雷贯耳。腾讯、百度、联想、新浪、网易、滴滴、亚信科技、科大讯飞、软通动力、启科量子、广联达……中国创新成果最多、赢利能力最强的企业齐聚软件园，近10万科创精英投身其中，无论在前沿科技的人工智能、量子科技，还是技术基础设施的大数据、云计算，缔造全国遥遥领先的海淀科创样本。

每一天，软件园里的企业都能创造15.4亿元收入，而软件园每平方公里的年收入超过2100亿元，是国内智力最密集、单位经济产出最高的园区之一。

从另一个维度出发，强大的产业，尤其是科创产业，催生人口的年轻化，带来收入的增长，购买力汹涌而来，房价顺势上扬，因此，海淀购买力最强的群体就在中关村软件园，而这里，也是豪宅最扎堆的区域。

与功德寺地块一路之隔的西山华府，房龄15年的房子还能卖到每平米10-12万，西山壹号院、如园两个房龄10年左右的次新小区，二手房价为11-15万/㎡，功德寺正南2公里的圆明天颂，二手房挂牌价更达到每平米20万！相比之下，功德寺指导价限定在每平米10.5万元，当下的房价倒挂，就像是开启宝藏之门的唯一密码。

可门后的宝藏却不止于此，因为功德寺所在的上地街道，一向倍受“海淀妈妈”的热捧，就算上地东里西里这种房龄40年+的老旧小，成交价也能达到每平米15-16万元。过去这个区域有上地实验、人大附西山，而今，功德寺地块东侧数百米又新规划一所小初高学校，另设9班幼儿园。据“北京海淀”官方公众号消息，该学校将由海淀“六小强”之一的101中教育集团承办，预计2028年投入使用。

这座学校就算是在海淀，含金量也堪称“王炸”！不仅与牛校上地实验学校系出同源，免除“小升初”派位的不确定性，12年优质校在侧，是海淀“虎妈”抚平焦虑的最优选，更造就海淀名校赋能的价值宝地。

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为了更好服务科创精英，海淀还在规划更多宝藏资源落位。功德寺地块直线距离约900米，是正在建设的地铁13B线软件园站，可直达望京、北苑和东直门，换乘2号线、5号线、10号线、首都机场线等8条地铁线，通达全城商圈，建成后将会进一步提升板块价值。

功德寺地块南侧一路之隔是37公顷的树村郊野公园，公园里的运动场设有兵乓球、篮球等场地设施，免费供周边居民使用。北侧的中关村软件园本就是花园式办公，且园区完全开放，园区内的公园、运动健身设施，以及众多餐厅、咖啡厅等消费场所，对功德寺来说就是家门口的配套。

大家关心的高压线，其实在土地出让文件里就已标明：本项目建设用地范围外西侧、北侧有现状高压架空线，由海淀区政府组织同步实施高压架空线入地工作。强调同步实施，显然是要与功德寺项目施工保持同步，以海淀的财力，完全不用担心基建推动的效率。

在海淀的科创央芯，经济与产业，产业与人才，人才与名校，恰似紧密咬合的齿轮，环环相扣、协同转动，始终深刻影响着房地产价值的潮起潮涌。在奔腾不息的动力输出加持下，与中关村软件园相伴，如与时代巨轮并肩向前。

由此可见，放眼整个北京，功德寺双雄都是无可匹敌的宝藏盘，其价值想象力，生活丰富度、未来确定性，都站在北京楼市的巅峰之境。

03骨子里的情怀，给海淀一个惊喜

价值潜力之外，回到生活本身，居住品质是买房人日益关注的购房要素。特别身处格局分化的时代，哪怕社区相邻，也会因品质的高下、房龄的新旧、服务的优劣，出现2-3倍的房价差，因此，地段之外，对房子的选择堪称一场精妙的艺术。

好在，功德寺地块迎来了绿城、越秀和华润，三家国央企都对产品理想心怀执念，也都对海淀有着非同一般的情结。

绿城和华润享誉京城的原点都在海淀，2006年，玉泉山下的御园和清河的橡树湾，迄今仍是海淀豪宅的品质丰碑。龙头国企越秀进京后的投资重点也放在了海淀，2023年香山樾横空出世，成为中国当代隐奢豪宅的代表作，2024年创下60.2亿签约额，问鼎海淀销冠、全市第二的佳绩。

功德寺001地块由越秀、绿城联合开发，002地块由华润、越秀携手打造。日前，项目案名亮相，将房企对城市的理想，对产品的雄心，对品质的坚守一展无疑。

越秀绿城项目案名为【和樾玉鳴】，华润越秀项目的案名定为【和樾望雲】。

案名中同样的“和樾”是越秀的顶级产品系，广州、深圳的和樾府都曾创下“叫好又叫座”的热销经典。

而与海淀地脉文脉呼应，“和”，是东方文化之魂，是对中国文化的映射；“樾”，是超越既往，启序文贵精神海拔。海淀之贵，由圆明园、颐和园的皇家行宫，到北大清华的知识涵养一脉承续，海淀之重，由先天禀赋到国家规划的重磅加持、品牌房企的匠心执笔，均在“和樾”二字中得以尽显。

【和樾玉鳴】的“玉鳴”显然出自绿城，在「毅家之言」看来，应当蕴含着三重深意。

首先，绿城首入海淀是在玉泉山下，此次重回海淀又落子玉泉山北，御园&玉鳴，金声玉振、雅乐和鸣。

其次，在科创精英云集的中关村软件园，玉可代指当代海淀士者的君子气质，为当代士者打造一方安和居所，既享受物质的精奢美好，又获得精神上的愉悦富足，方是与海淀之士的理想“和鸣”。

第三，双擎和鸣，也有越秀与绿城强强联手，打造精品之意。

【和樾望雲】的“望雲”，是对海淀人殷切期望的回应，更体现出开发商立足人文厚韵，以量身定制的空间，营造惬意自如的生活状态，致力为海淀人觅得久违的松弛感与自在心境。

而“雲”，更有无界之意，一方面似乎是在表达空间展现的自由度，用空间与功能的自我定义，让房子成为舒缓情绪、自我疗愈、亲情升华的容器；另一方面，空间有界、生活无界，和樾望雲很可能在社区的公共配套上，如园林、会所等为海淀人创造惊喜。

仅从案名的字斟句酌，就能看出三家房企为海淀塑造精品的使命感和驱动力，这种骨子里的情怀和理想，方能淬炼出产品的匠心。

据「毅家之言」了解，目前和樾玉鳴与和樾望雲仍在精细研磨产品细节，同时售楼处也在紧锣密鼓地施工中，期待两个项目的亮相，能够给北京一次震撼，给海淀一个惊喜。

由此可见，放眼整个北京，功德寺双雄都是无可匹敌的宝藏盘，其价值想象力、生活丰富度和未来确定性，均站在北京楼市的巅峰之境。

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