【大行报告】世邦魏理仕：预计2025年香港房地产需求将进一步改善 交易量增幅温和

【财华社讯】1月8日，世邦魏理仕发表《2025年度香港商业房地产市场展望》。报告指，本港商业房地产市场在2024年充满着挑战，中国內地经济复苏缓慢，加上写字楼新供应庞大、息口高企及零售销售疲软，阻碍市场复苏。投资者和企业租户基本上仍保持谨慎态度。2024年投资及写字楼租赁量较去年同期录得轻微增长。世邦魏理仕最新发表的《2025年香港商业房地产市场展望》指出，受惠于减息带动，加上中国內地预期经济刺激的支持，而另一方面，贸易冲突或加剧，商业地产市场动力预计在2025年将进一步改善。

世邦魏理仕香港区研究部主管陈锦平表示："随着融资成本下降，预计2025年香港房地产需求将进一步改善。预计交易量增幅温和。写字楼及工业物业业主将面临供应过剩的挑战，租金水平将继续对租户有利。预计旅客增加将推动餐饮行业，但消费模式的结构性转变将阻碍零售额大幅增长，零售租赁需求或保持稳定。即使利率呈下降趋势，但高空置率及预期未来供应竞争下，各物业板块的资本值或会在2025年继续受压。"

世邦魏理仕市场观点及专家评析

甲级写字楼

●租赁活动在2024年第四季度季节性放缓，总租赁量较上季下跌38%至661,000平方呎。全年租赁量总计430万平方呎，较2024年的400万平方呎按年增加6.3%。

●本港在2024年第四季净吸纳量为负数，达-191,500平方呎，全年达到956,000平方呎，为2018年以来的最高的水平。大中环地区的净吸纳量为-24,900平方呎，全年为-10,800平方呎，为本港各个地区今年度唯一一个地区净吸纳量为负数。九龙东为2024年第四季度表现最弱的地区，该季度净吸收量为-104,200平方呎，但全年表现则属最强，为231,200平方呎。

●由于2024年第四季缺乏新供应和负净吸收量，整体空置率上升0.2个百分点至17.0%。2024年全年空置率进一步攀升0.5个百分点(即712,000平方呎)，达到1,520万平方呎。

●空置率过剩导致2024年第四季租金较上季下跌1.7%，全年租金下跌6.3%，较2023年的-5.5%年跌幅加剧。

世邦魏理仕香港顾问及交易服务执行董事兼主管冯慧诗表示："尽管企业依然谨慎控制成本，但甲级写字楼的租赁活动在2024年略有改善。新落成项目继续推动租户倾向租用优质写字楼，而写字楼租金下调使企业考虑升级其空间。2025年预计中国的经济政策或会刺激香港IPO活动增加，并提振本港金融业的发展。预计自2024年起，写字楼租赁气氛将有所改善，新租赁量预计将按年增加5%。新增供应或会令空置率从目前的17%继续上升，预计2025年租金将再下降5%至10%。"

商舖

●消费模式的变化继续对零售总额产生负面影响，2024年前11个月零售总销货价值按年下跌7.1%，然而，旅客人流增加令餐饮业保持平稳，餐厅总收入在2024年前三季度按年仅微跌0.3%。

●尽管零售额和餐厅收入下跌，但较低的租金水平继续推动租赁需求。全年新租赁量达110万平方呎，按年下跌29%，但仍是有记录以来第二高的年度交易量。

●在零售租赁市场中，餐饮业仍然为最活跃的板块，在2024年租赁了377,000平方呎，时尚零售商亦为一活跃板块。多个国际品牌重新进入或扩大在港业务，该行业在2024年租赁面积总计97,700平方呎，较2023年按年增长30%。此外，今年中国大陆旅客数量上升加快了药房的扩张。

●在2024年第四季度，四个主要购物区的一线街道商铺空置率上升1个百分点，主要是由于尖沙咀的数家店铺空置。不过，与前一年相比，空置率下降了1.3个百分点，截至2024年12月底达到7.8%。

●持续的租赁需求和相对健康的空置率支持核心区商舖租金的稳定增长，按季增加1.0%，与2024年第三季度的增幅相同。全年增幅为5.7%。

世邦魏理仕香港顾问及交易服务-商舖部资深董事兼主管温运强表示："尽管2024年零售销售数字有所下跌，但新租赁查询持续，较低的租金水平亦支持稳定的租赁交易，加上入境旅游的持续增长，疫情以来相对低调的国际品牌今年对核心地区表现出兴趣。核心区一线街商舖租金连续两年呈现上升趋势。展望2025年，香港的盛事经济将带动旅客人数持续增长。尽管消费模式出现结构性转变，零售额增长保持在适度水平，预计餐饮业将最为受惠。大多数新开商店将集中于中低档餐厅、新兴时尚品牌及健康相关零售商。核心区一线街商舖空置率预计将保持在相对较低的水平，并支持2025年租金上升5%。"

工业及物流

●中国內地经济复苏缓慢，加上全球贸易需求的不确定性增加，导致仓库使用者在2024年保持谨慎态度。全年新租赁量年减0.5%至310万平方呎，为2014年以来的最低水平。

●新兴消费趋势推动电商行业快速发展，2024年涉及电商行业的租赁面积总计783,400平方呎，占全年总租赁量的26%。

●尽管仓库空置率较上季下降0.9个百分点至7.5%，整体空置率较去年同期上升2.2个百分点，高于2023年第四季的5.3%。

●持续的空置压力导致仓库租金按季减1.1%，全年按年下跌4.6%，为2020年以来最大年度跌幅。

世邦魏理仕香港顾问及交易服务-工业及物流部执行董事兼主管黎尚文表示："整体而言，前一年整体贸易增长基数较低，2024年工业租赁气氛减弱。2024年，受惠于新兴的消费模式，电商营运商快速增长，特別是来自中国大陆的电商。该行业贡献了全年总租赁量的26%。展望2025年，贸易紧张局势升级将对租赁需求和租赁量带来压力。不过，随着中国內需加速增长及香港贸易增长趋稳，物流空间的潜在需求将会改善。预计2025年仓库租金将轻微下跌5%以內。"

资本市场

● 香港银行跟随美国两次总计50个基点的减息，2024年第四季将最优惠贷款利率下调37.5个基点至5.25%-5.50%。然而，一个月银行同业拆息(HIBOR)由9月30日的4.32%上升至12月31日的4.58%。全年而言，HIBOR较2023年12月的5.26%下跌68个基点。

● 商业地产投资气氛仍然低迷，主要是因为长期出现负利差情况。2024年第四季度仅出现23宗交易(交易金额超过7,700万港元，不包括纯土地或相关交易)，2024年全年交易录得98宗，在过往20年以来最少。交易总额达410亿港元，较2023年上升1.2%。

● 即使写字楼市场空置率高企且租金有所调整，但2024年的投资额中有一半涉及写字楼物业。零售物业亦受到投资人的关注，占23%。

● 财务压力资产占2024年第四季度投资金额的64%，其中84%涉及写字楼物业。卖家履行贷款条款的压力持续增加。

世邦魏理仕香港资本市场部执行董事兼主管甄浚岷表示："2024年，即使减息开始，投资动力依然缓慢，融资成本居高不下，负利差持续存在。展望2025年，借贷成本预计将进一步下降，但若果美国通胀压力再次出现，下跌幅度或未如市场预期。即使减息持续，空置风险较高板块的资本价值仍将面临下行压力，将为用家及长期投资者提供宝贵的机会。"