房协会长赵沨为海南楼市提建议：市场低迷，政策仍需发力

对话嘉宾：赵沨

海南省房地产业协会会长

“需要引起我们重视的是，海南部分地区房地产成交仍处低迷，市场观望情绪较浓，销售价格继续走低，部分房企以价格换空间。”

中房报记者 陈标志 海南报道

“我们既要看到楼市积极变化的一面，也要正视市场客观存在的一些问题，这样才能更好地实现楼市‘止跌回稳’，有助于行业走出困境。”最近，海南省房地产业协会会长、富力集团执行董事、副总裁兼海南区域董事长赵沨接受中国房地产报记者专访时称。

对于海南房地产面临的现状、发展中存在的问题等，赵沨也进行了深度剖析，并提出了看法和解决方案，涉及7点“谏言”，包括“政府相关部门应站在海南自贸港经济发展需要的市场角度，正视房地产行业对海南经济发展、建设带来的正向意义，积极鼓励与支持房地产行业的回暖与发展，出台有自贸港特色的政策”“期待2025年房地产政策更加市场化”，以及“发挥市场‘无形之手’的自行调节功能，激活市场潜力”。

他还提到，希望政府能结合各企业情况，有针对性地“保企业主体”，扶持房企“活下去”“站起来”；重新调研和评估安居房用地出让及建造规模，根据市场情况，多措并举盘活商办用房，允许写字楼性质楼盘转住宅等其他性质。

他认为，2025年，包括海南房地产市场在内，楼市的回暖和发展仍面临挑战，政策支持和市场调节有望推动市场逐步回稳。

中国房地产报：您怎样评价过去一年来房地产行业的发展？

赵沨：我认为有两个方面是值得肯定的：首先，政策支持力度加大。2024年，中国房地产市场面临调整，政府加大了政策支持力度，如“白名单”“收储存量房”“鼓励各地利用专项债券资金收回收购存量闲置土地”等，这些政策有助于缓解房企资金压力，促进市场稳定。

其次，各地方政府出台了相应配套政策，有利于当地房地业复苏，市场信心正在逐步重塑。海南省及各市县也在2024年适时出台了房地产优化方案，给较“冷”的楼市注入了一剂“强心针”。

但我们同时需要思考的是，根据国家统计局数据：2024年1~11月全国房屋施工面积同比下降12.7%；房屋新开工面积下降23%；房屋竣工面积下降26.2%；新建商品房销售面积同比下降14.3%。

从上述四大指标的同比下降幅度可以看出：一是尽管政策支持力度加大，但房地产市场的恢复仍面临诸多挑战，整体或仍处于筑底阶段；二房企资金端继续承压，投资开发意愿不强；三是不同城市和区域的房地产市场表现存在差异，需要针对性的政策和市场策略来应对，包括在海南，在不同城市间的分化情况也较为严重。

中国房地产报：2024年以来，为解决房地产行业发展问题，政府出台了一系列积极政策，结合您所在省市的实际，如何看待这些政策对市场的作用力和效果？

赵沨：2024年以来，海南省为解决房地产行业发展问题，出台了一系列政策。比如，海南省住建厅等7部门联合印发的《关于进一步促进我省房地产市场平稳健康发展的通知》，包含10条政策，涉及土地规划、财税金融、城市基础设施配套费、预售资金监管、“小户型”审批、商品房价格备案等方面。

还有海南的限购政策有所放松，尤其是中部四市县取消了只面向本市家庭的销售限制，非海南户籍的购房者在满足一定条件后也可以在当地购房，甚至有的地方允许购买多套房。

另外，海南与其他省市一样，调整了首付比例，以及调整了商业房贷和公积金贷款利率，推出了灵活就业人员参加住房公积金的政策，扩大了公积金的适用范围。

我认为，这些政策对市场的作用力和效果主要体现在以下几个方面——提振市场信心：通过优化政策和放宽限购，提振了市场信心，促进了市场的流动性；降低购房门槛：降低首付比例和房贷利率，减轻了购房者的经济压力，刺激了市场需求。

根据海南省统计部门的数据，2024年1~11月，全省商品房销售面积同比上升4.1%，但销售额同比下降5.5%。需要引起我们重视的是，海南部分地区的房地产成交仍处低迷，市场观望情绪较浓，销售价格继续走低，部分房企以价格换空间。

政策积极但市场接受程度不高，归根到底有以下几个方面原因：

市场端：海南自2018年4月起实行“史上最严”楼市调控政策，对市场的影响力极大。目前海南虽然有部分市县对限购进行了优化调整，但海南整体政策面没有明朗，市场消费端仍显得信心不足。

政策端：海南目前还没有“突破性”政策，因地制宜、因城施策的个性化政策不明显，已出台的政策也仅是跟随中央定调的政策落实，对过往政策进行优化调整，政策有点同质化，对市场的作用力还不够。

开发端：海南目前还是执行的“现房+全装修（精装）”销售政策，因其占用资金成本大和资金回收周期长问题，对房企尤其是民企压力大。

中国房地产报：作为行业协会的主要负责人，您希望新的一年或者更长一段时间，房协和会员单位在市场中能发挥怎样的作用？

赵沨：在新的一年，海南省房协将加强调查研究，积极献计献策；加强沟通交流，服务行业发展；加强自身建设，提高能力本领等方面开展工作，更好地服务会员单位及市场主体，服务于当地房地产市场。具体在以下几个方面发挥作用：一是

协会和房企应成为房地产市场的稳定器，合理定价、稳定供应和提供优质产品，避免市场出现大起大落；二是积极响应政府政策，配合政策实施落地见效，以促进房地产市场健康发展；三是加强行业自律，规范市场行为，防止不正当竞争，提高整个行业的信誉和形象；四是推动房地产行业的高质量发展，如绿色建筑、智能家居、数字化转型等，以满足市场需求和提升竞争力。

2024年12月13日~15日，在海南省住建厅、海口市住建局的指导下，海南省房地产业协会主办了“信心之选·2024海口房地产促销大展”，25家房企、37个楼盘项目参展，现场销售了30余套房，总成交面积达3500平方米以上，销售金额超8000万元。

举办这样一场时隔8年的房展会，对进一步提振海口房地产市场信心、满足居民合理住房需求发挥了积极作用。下一步，海南省房协将继续与政府部门保持良好的沟通，适时在省内外策划和开展楼市推广活动，进一步提振楼市信心。

中国房地产报：您对2025年房地产市场有什么预判，希望当地职能部门提供哪些帮助？

赵沨：首先，海南作为中国最大的经济特区、最大的自由贸易试验区和唯一的中国特色自由贸易港，到2025年将初步建立以贸易自由便利、投资自由便利为重点的自由贸易港政策制度体系并适时封关。因此，海南正以前所未有的开放姿态和改革力度，吸引着全球的目光。在此大背景下，房地产业也不例外，将享受自贸港的政策红利，个人对海南房地产的未来充满希望。

所以我建议，政府相关部门站在海南自贸港经济发展需要的市场角度，正视房地产行业对海南经济发展、建设带来的正向意义，积极鼓励与支持房地产行业回归市场，出台有自贸港特色的政策。

其次，期待2025年房地产政策更加市场化，发挥市场“无形之手”的自行调节功能，遵循市场规律，激活市场潜力。

第三，目前海南部分房企存在资金压力大，房企欠税、欠贷和欠工程款的状况极大地限制着了房企的正常运作。希望政府能重视企业诉求，有针对性地“保企业主体”，扶持房企“活下去”“站起来”。

第四，期望在“保项目”方面，政府、金融机构给予精准扶持，简化审批手续，国央企和民营企业同等对待。

第五，重新调研和评估安居房用地出让及建造规模，多提供廉租房。

第六，根据市场情况，多措并举盘活商办用房，允许写字楼性质楼盘转住宅等其它性质，政府出台评估转性等操作细则，提供多条途径供房企选择。

第七，灵活调整或现有基础上加大支取预售资金监管的举措。可根据企业信用评级及银行授信额度等综合指标评定下，确定不同房企资金提取使用分档制度；可利用银行提供等额保函等方式，如代替进行同等效力的监管；可根据开发的不同节点，调整资金监管的比例，采取前紧后松的监管政策；监管账户的支取范围增加房企管理费用、项目贷款利息等开支以及对特殊情况如工抵房的处理等。

这样，既保障项目资金的合理、有序、安全流动，同时也提高企业资金的周转效率，切实扶持企业的发展，确保购房者和供应商权益。