北京使用15年以上住宅老旧电梯达4.5万台，超龄服役老电梯何时能“退休”？

行业内，通常把“15年”作为电梯进入“老年时段”的门槛。据报道，截至2024年11月底，北京全市使用15年以上的居民住宅老旧电梯有4.5万台，居全国之首。而从2024年开始，各个小区对老电梯更新改造的消息频繁出现。超龄服役的老电梯会遇到哪些问题？更新改造中遇到难点，政府、物业、小区各方想出了哪些破解之道？记者对此进行了连续关注与报道。

朝阳区安苑北里社区在岗35年“绿皮电梯”换新还有最后“一道坎”

看北京的电梯老不老，得看一眼轿厢内部配色，从头到脚纯绿漆的，一般都是有年头的。建设于上世纪九十年代前后的朝阳区亚运村街道，这样的“绿皮电梯”还有不少。产权单位混杂，公维基金缺失，是这里许多高层住宅至今没能更新电梯的最主要原因。2024年底，一则关于推进电梯更新的公告，出现在安苑北里1号楼的电梯轿厢内。但能否迈过电梯换新的最后“一道坎”，还需要靠整栋楼居民的共同努力。

35年“绿皮梯”毛病越来越多

在安苑北里12栋高层住宅楼里，多数“现役”电梯的年龄与楼体同岁，有的电梯里污迹斑斑，根本看不出绿漆本身的颜色，有的电梯锈痕累累，铁皮暴露在外早就被时间氧化。电梯运行中，每到一层乘客都能明显觉察到，因为顿挫的“阶梯感”明显，部分楼层甚至能听到来自轿厢外的异响。

安苑北里是因1990年北京亚运会而建。自1989年落成后，1号楼居民左阿姨已在这里住了30多年。她说那时北京高层住宅很少，第一次住进带电梯的25层高楼，“当时心里特美。”但电梯使用年头长了，频繁发生的故障已经影响到了居民的生活，“这几年来，电梯维修越来越频繁，关不上门，或者人在里面打不开门的情况太多了。”

11号楼的居民说，楼里一大一小两部电梯在这35年只进行过一次大修。

同是因亚运会而建，与安苑北里相距2公里的安慧里，记者发现不少居民楼也在使用如安苑北里社区同款的绿皮电梯。走访中不少居民问：这些使用了30多年的老电梯什么时候才能“退休”？

产权单位复杂是老电梯换新最大难题

“产权单位复杂，是老电梯换新过程中面临的最大难题。”在安慧里一区居委会，一位工作人员告诉记者，一区目前共有6栋塔楼、2栋板楼，仍在使用的高龄电梯还有六七部。按照相关规定，电梯更换应由央产单位作为所有人作出对楼宇使用住宅专项维修资金事项决策，“但有的居民楼涉及十几个、甚至二十多个产权单位，公维资金难查询、难落实，电梯更换也就卡了壳。”

安苑北里社区与安慧里社区情况相似。根据亚运村街道2024年12月的公开回复，安苑北里社区多数居民楼为北京市属和央产混合产权楼，有的居民楼涉及产权单位多达20家。

安苑北里社区居委会相关负责人说，由于社区多为央产房，所以目前还不适用北京市关于老旧小区改造的相关政策。近几年，街道和社区推动电梯更新用了很多方式，也曾尝试启动产权单位公共维修资金，“这就需要产权单位的统一。但事实上，由于这30多年时间跨度很大，很多产权单位已经随着改制、合并、优化而变更，甚至不复存在。我们也考虑过由居民自筹更换电梯，核算下来费用较高，居民们也没能达成共识。”

2024年年底，亚运村街道启动“慧苑居住区电梯更新工程”。记者注意到，安苑北里1号楼和10号楼电梯间附近均贴有相关公告和通知。通知内容显示，由于申请到了专项资金，可承担电梯更新的大部分费用，但仍需居民自筹约10万元经费，平均每户居民分摊300元到700元不等。

记者从安苑北里社区居委会了解到，目前1号楼和10号楼的更新项目已经完成了居民投票、电梯招标结果公示等流程，物业也建立了资金监管账户。而电梯最终能否彻底换上，还要看后续收集众筹资金过程里，居民资金是否能在规定期限内到账。“若到账资金无法达到一定比例，那么街道与社区会先推进其他居民楼电梯的更新改造工作。”相关负责人说。

大兴区宇丰苑小区

四方“共同奔赴”

完成北京首例居民自筹换电梯

亮堂，舒适，乘梯丝滑顺畅，大兴区天宫院宇丰苑小区50号楼4单元和5单元的电梯换新400天了，居民们再没有为上下楼的问题着急上火过。

2023年10月，宇丰苑小区诞生了北京首个居民自筹资金更换电梯的成功案例，两个单元五六十户居民自掏腰包，帮助工作了20年的老电梯“荣休”，也迎来了崭新的电梯“上岗”。社区工作人员介绍，电梯的成功换新，靠的是社区、居民、物业、街道的四方“共同奔赴”。

要当“首例”，就得摸着石头过河

严格意义上说，竣工于2003年的宇丰苑小区一期，还算不上老小区，但小区50号楼4单元和5单元两部与小区同龄的电梯，肯定算是“年事已高”的老电梯了。随着使用年限的增长，电梯三天两头地坏，关不上门、电梯按键不起作用都是常态。两部电梯只在2014年经历过一次大修。

社区党委书记赵雪莉，是2022年8月调任到海子角南里社区工作的。她向记者回忆，自己作为社区书记接到的第一个12345接诉即办工单，就是来自社区居民要求更换电梯的诉求。

动用公共维修基金，是小区更换电梯通常会最先考虑的方式。但宇丰苑小区此前经过电梯大修、供水设备改造，相应单元的维修资金已经“见底儿”。作为商品房，又无法效仿许多老小区通过寻找产权单位更换或维修电梯。而根据《民法典》相关条例，对于建筑物专有部分以外的共有部分，业主享有权利，也应承担义务，“也就是说，维修、更换电梯，也是业主在履行自己的责任。”

赵雪莉告诉记者，北京市在当时并没有居民自筹换电梯的先例。厘清这个关系并不容易，把其中的关键给居民讲清楚、让他们接受理解则更难。

赵雪莉回忆，2022年下半年起，社区举办了多次“拉家常”协商议事会，和物业一起了解居民的诉求和意见，讨论换还是修，也向街道多次汇报了社区电梯亟待更换的情况。到2023年3月，初步确定了更换电梯的想法。居委会、社会工作服务中心专业社工逐户上门征求居民意见。当年夏天，还通过北京电视台“向前一步”栏目搭建的平台，为居民分析利弊、普法宣传。最终通过投票的方式确定是否对老旧电梯进行更换，并由居民集体商议确定电梯品牌、型号和价位。

4单元和5单元居民通过投票，确定为电梯更新自筹付费，由物业、爱心企业、居民业主共同承担，其中有近一半的费用为居民自筹。

2023年10月10日10时10分，随着一声“开工大吉”，居民们共同参与了电梯更新的开工仪式。

新电梯又快又安全，居民很珍惜

2024年12月底，当记者跟随赵雪莉来到50号楼的两个高层单元内，新的日立牌电梯已经在工作岗位上值守近400天。对新电梯居民们很珍惜，电梯的不锈钢内里干净、光亮，近地面处还有一层塑料保护膜，到现在也没舍得撕下来，只有地面上还留有一些不太明显的动线痕迹。居民说，新电梯起起落落的速度比老电梯快，反应灵敏，也更加平稳安全。

赵雪莉记得，小区两个高层单元楼成功换新后，还有来自房山区的社区书记找自己询问经验，“他们小区和我们这里的情况很相似，我后来还把社区当时的一些方案、投票的票样发过去了。”

赵雪莉说，宇丰苑小区是首个北京自筹更换电梯的小区，第一个摸着石头过河的社区，能让更多社区在未来“过河时”有迹可循。

丰台区洋桥西里小区

超长国债换梯北京首单落地 新电梯预计本月全投用

元旦过后，丰台区西罗园街道洋桥西里4号楼184户居民的日子，更有盼头了——两部电梯都在年前动工更新，一部已经投用，还有一部春节前估计也能上岗。

洋桥西里4号楼位于南三环边上，投用于上个世纪八十年代末，是一栋即将35岁的老楼。楼里电梯在经历2003年的一次大修之后，又连续满负荷运转了20多年，早已不堪重负。近日，靠着申领全市首笔用于更新电梯设备的超长期特别国债，楼里“超龄”老电梯终于能正式退休。

18.42%面积产权方难以确定

2024年12月底，记者走访洋桥西里4号楼时，看到单元门前的一片空地上，堆满了大大小小的全新电梯部件。

这栋暖黄色的24层住宅，从外观上看和周边的楼没什么不同，但紧邻的几栋高楼早就换了新电梯，唯有4号楼一直用着20多年的老电梯。

“几年前这电梯还算皮实。这两年不行了，三天两头坏，经常卡人。每次坐电梯，都怕它突然掉下去，提心吊胆的。大伙儿早就想换了，但总是听说没资金。”一位居民说。

据丰台区西罗园街道相关负责人介绍，洋桥西里4号楼电梯自2003年11月运行至今已长达21年，近些年来故障频发。“我们早就想把4号楼的电梯给换了，但因为它产权情况错综复杂，涉及多方。其中还有18.42%的面积，产权方难以确定，需由居民出资，但做居民工作需要时间。”该负责人介绍。

2024年7月，街道把产权单位、物业及社区工作人员召集过来，召开议事协商会议，研究“洋桥西里小区4号楼换新电梯，资金如何分摊”的问题。

该负责人向记者细数着辖区“老电梯”档案。她说，街道一直在推进电梯更新工作，前期已协调完成部分电梯更新或大修，但个别老旧电梯存在产权单位消失、破产，无公共维修基金等问题，换电梯就成了难事儿。

洋桥西里4号楼就是其中一个典型。街道曾计划实施“居民集资与办事处兜底相结合”的工作方案，但经过征求居民意见，同意人数甚少，方案无法落实推进，电梯更新工作一度搁置。

超长期特别国债换梯申报成功

转机突然来了。机会来自一个新的名词——超长期特别国债。

2024年7月，国家发展改革委、财政部联合印发《关于加力支持大规模设备更新和消费品以旧换新的若干措施》，其中明确统筹安排3000亿元左右超长期特别国债资金，加力支持大规模设备更新和消费品以旧换新，并将支持范围扩大到老旧电梯等领域。

据街道工作人员介绍，老电梯改造申报超长期特别国债需要满足几个条件，一是应为未开工或2024年1月1日以来开工建设的在施工的电梯更新改造项目，已完工的不得申报；实施更新的电梯单台投资须大于15万元，实施改造的电梯单台投资须大于5万元；二是居民就电梯更新改造方式、出资方案、更新后管理及维保方案等已达成一致意见；三是多渠道筹措电梯更新改造资金的，应确保电梯更新改造资金拼盘完整闭合；四是申报项目应于2024年底前开工，并形成一定实物工作量。

经过梳理，西罗园街道成功申报了一批电梯，其中就包括洋桥西里4号楼。“我们为此搭建了议事平台，就更新改造方式、出资方案及电梯更新后的管理维保方案协商，并最终达成共识。”街道工作人员说。

2024年10月22日，洋桥西里4号楼电梯更新项目正式动工。12月底记者探访时，其中一部电梯已经换新，另一部正在进行施工。据介绍，到2025年春节前，这部施工电梯就能投入使用。

“预计2025年一季度，街道所有纳入本次国债支持的电梯更新项目将全部完工并交付使用。”街道工作人员说。

已有911部老电梯搭上政策“快车”

一组数据显示，2024年8月，北京市开始推进超长期特别国债支持住宅老旧电梯更新工作，全年共有911部老旧电梯搭上了政策的“快车”，截至2024年底，911部电梯已全部开工。

除了洋桥西里4号楼，全市多区的老旧电梯改造更新，赶上了2024年超长期特别国债的“东风”。东城区永外街道景泰东里1号楼5部电梯更新工程实现了首期50万元超长期特别国债的支取；大兴区兴丰街道黄村中里社区单元楼里，新电梯开始试运行，由于电梯更换费用来自超长期特别国债，大大减少了公共维修基金的投入……

有针对性的举措，为很多源头问题复杂的老旧电梯更新按下了“加速键”。中央财办此前透露，2025年支持“两新”的超长期特别国债资金将比2024年大幅增加。可以预见的是，在新一轮申报工作有序启动后，将有更多老高层，借助超长期特别国债实现电梯换新。

来源：新京报