天津
跨完年，本以为楼市要封箱了。
嘿，谁承想，又返了个场。
二手房又开一瓶，嗨上了。
1月2日（周四）单日成交104套，照这趋势，1月3日（周五）没准儿就低于百套了。
没想到突然反弹了，成交138套。
周六、周日“又行了”，分别成交237、282套，是近半个月以来的最高量。
比12月最后一个周末，竟然涨了20%！
要不说，还得是和平，学区风向标，牵一发而动全身。
1月2日发布初中转学新政，二手房需提前3年持有。
愣是一天的过渡期都没给，直接关门。
需求瞬间被挤压到河西、南开，二手房原地起量。
周五还不太明显，周末可就按不住了。
河西周六成交77套、周日成交67套，直接翻倍，11月底以来最高。
南开比河西稍逊色，但也比上一个周末成交量涨了50%。
周六，河西二手房带看量高达4301次，也创下近一个月新高。
比12月最后一个周末涨了4成。
有意思的是，新增挂牌房源也达到高点：周六80套、周日106套。
涨价房源倒没太大异动，保持常态。
但降价房源量蹿上来了，周日222套房源降价。
大多数业主还是比较冷静的，就一个心思，能卖赶紧卖。
自从2024年5月河西出台小学转学新政（二手房提前3年持有），河西二手房成交量开始缓坡向下。
当时很多业主挺郁闷，觉得以后自己的房子不好卖了。
这回和平又“扔了个石子”，相当于又给业主一次快速卖房的机会。
不过，也有个别业主原地跳涨。
有位群友，周末看闽侯路的拆间，遇到业主加价5万的情况。
周末河西相对比较热的二手房，集中在普小学区。
毕竟是初中转学，买哪都是统筹，总价越低越好。
恩德西里、红波里、绮云里、珠江里……都是成交速度较快的小区。
南开与河西情况类似，只是没那么激烈。
看房热度较高的房源，集中在王顶堤、向阳路等板块，总价120万内居多。
这几波学区“波澜”，都是“和平-河西-南开”，热度逐步衰减的节奏。
主要两类人群突然集中入手：
❶被和平“赶出来”的转学需求。
有家长本来打算2025年上半年买和平学区房，转过来上初中。
这一下打了个措手不及。
只能以最快的速度转移到河西或者南开，恐再生变数。
❷担心河西、南开也出台初中转学新政，先下手落袋为安。
和平是天津学区政策的风向标。
六年一学位、初中摇号看房本、小学入学/转学提前3年持有二手房……都是从和平开始。
现在和平初中转学政策靴子落地，河西、南开大概率2025年也会跟进。
一年级入学高峰结束，2024、2025年又迎来了初中上学高峰。
外地家庭来天津都为高考，小学转过来成本太高，很多都选择初中转学。
果然，地方最有效的楼市政策，就是教育。
屡试不爽，每次河西都是大赢家。
和平出政策，它成交量上去了，南开出政策，它成交量也上去了，河东出政策，还是它成交量涨了……
❶ 2025年学区季，1月就开始了。
预计持续到1月中旬，收工过年。
❷ 2025年小阳春，二手房成交量不会低。
趁着河西、南开还没出转学政策，二手房还会继续被买买买。
❸更多“卖一买一”的置换需求衍生出来。
2024年，河西、南开卖了太多二手房。
仅贝壳一家，河西就成交8239套，南开成交7919套。
改善需求继续积压，2025年，250-500万、能承接河西、南开改善的新盘，热度不会低。
❹河东、河北、红桥待接棒。
如果南开、河西出台初中转学新政，转学需求就会转移到河东、河北、红桥。
毕竟，初中转学要的只是一个能靠市区高中的名额。
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