老人借子女名义买房，遭遇无法过户困境，起诉解约能否成功突围

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件详情

原告诉求

钱兆鹏、孙素燕向法院提起诉讼，提出三项关键诉求：其一，请求解除双方签订的借名买房合同；其二，判令李美玲、钱启辉返还购房款2108473 元、契税 63254.19 元、专项维修金 126507 元，并赔偿损失 8816120 元；其三，要求诉讼费由李美玲、钱启辉负担。

事实和理由为：钱兆鹏、孙素燕系钱启辉之父母，李美玲系二人儿媳。2007 年，因钱兆鹏、孙素燕年龄过大无法在银行贷款，便以钱启辉名义购房，所有购房款均由他们支出，且房屋买卖合同上钱启辉的签字为钱兆鹏代签，当时还签有《购房说明》，明确房屋所有权归钱兆鹏、孙素燕。后李美玲、钱启辉未告知他们，擅自将房屋过户至李美玲名下。如今钱兆鹏、孙素燕无在京购房资格，无法办理房产过户，合同目的已无法实现。

被告辩称

李美玲辩称，不同意原告全部诉求，理由如下：

不认可借名买房事实，称2007 年购房后一家在此居住十余年，无人对产权提出异议，自己也从未听闻借名买房合同一事。

认为自己被告主体不适格，主张借名买房发生在钱兆鹏、孙素燕与钱启辉之间，与己无关。

提出钱兆鹏、孙素燕已丧失请求权，称北京限购政策实施多年，他们应知政策，如今起诉超一年解除权行使期限。

坚称即便当初有借名买房情况，后期钱兆鹏、孙素燕默认钱启辉对房屋有处置权，已转化为赠与，且他们知晓房屋过户、虱押等情况却未提异议。

钱启辉辩称，同意钱兆鹏、孙素燕的全部诉讼请求，但表示自己目前无偿还能力。

法院查明事实

钱兆鹏与孙素燕为夫妻，钱启辉是他们儿子，钱启辉与李美玲为夫妻。

2007 年 9 月 26 日，钱启辉（买受人）与北京 C 公司签订《北京市商品房预售合同》，购买北京市海淀区一号房屋，总价 2120626 元。后于 2008 年 4 月 1 日、11 月 6 日签订补充协议，付款方式变更为一次性付款，结算总价款为 2108473 元。涉案房屋现登记在李美玲名下，钱兆鹏、孙素燕现无在京购房资格。

双方对借名购房事实存争议。钱兆鹏、孙素燕提交多项证据：

《购房说明》，有钱兆鹏、孙素燕、钱启辉、李美玲等多人签字捺印，表明因年龄大不能贷款，以钱启辉名义购房，产权归钱兆鹏、孙素燕。

银行交易明细，显示孙素燕、钱兆鹏账户在购房关键节点的资金进出，用于支付房款。

购房发票、专项维修资金交款通知及收据、契税专用税收缴款书等，证明相关费用支出。

装修合同、收楼入住记录表、居住证明等，佐证房屋使用情况。

多份存量房屋买卖合同，解释购房款资金来源。

李美玲提交暂住人口信息，显示其与钱启辉暂住涉案房屋；及离婚协议书，表明涉案房屋过户用于支付女儿抚养费。钱兆鹏、孙素燕与钱启辉对这些证据质证意见不一。

庭审中，钱兆鹏、孙素燕解释购房款支付细节，称148 万元来源于出售 C 号房屋，虽登记在钱兆君名下但实际归他们所有。各方确认涉案房屋现值为 11114354.19 元。

二、裁判结果

确认钱兆鹏、孙素燕与李美玲、钱启辉之间的借名买房合同解除；

李美玲、钱启辉于本判决生效后六十日内向钱兆鹏、孙素燕返还购房款2108473 元、契税 63254.19 元、专项维修金 126507 元，并赔偿损失 8816120 元。

三、案件分析

借名买房关系认定

举证责任在钱兆鹏、孙素燕，需达到高度可能性标准。核心证据《购房说明》虽遭李美玲质疑签字真实性，但她未能充分举证，法院认可其真实性。且从签署时间、款项支付时间与金额匹配度，以及同小区其他房屋购买人情况看，能锁定《购房说明》指向涉案房屋。虽李美玲怀疑购房款来源，却无证据支持，钱兆鹏、孙素燕对资金来源解释符合二手房交易习惯，初步证明款项来源合理性。另外，李美玲主张赠与缺乏有力证据，仅凭钱兆鹏、孙素燕未及时主张权利不能推定赠与意思。综合考量，法院认定借名买房合同关系成立。

合同解除判定

钱兆鹏、孙素燕无在京购房资格，无法过户，合同目的无法实现，这是解除合同关键因素。李美玲主张解除权超一年行使期限不成立，因在京购房资格动态变化，不能以此限制原告解除权。所以，法院判定借名买房合同应解除。

合同解除后果处理

依法律规定，合同解除后，已履行部分应根据情况恢复原状或采取补救措施、赔偿损失。钱兆鹏、孙素燕无法取得房屋，李美玲、钱启辉占有房屋情况应返还，原告主张返还购房款、契税、专项维修金及赔偿损失属于合理补救措施，法院予以支持。

四、案件启示

借名买房风险防范

借名买房风险极高，易引发权属纠纷。亲属间借名亦不例外，本案因家庭关系变动、经济利益冲突，导致多年后对房屋权属纷争。借名行为可能违反限购、限贷政策，使合同效力存疑，还可能因证据不足，权益难以保障。

证据留存要点

若选择借名买房，务必保留充分、确凿证据。书面协议要详细明确房屋信息、出资情况、权属归属，各方签字捺印并尽量公证。资金往来通过可追溯账户，备注用途。房屋使用、费用支付凭证全程留存，如装修合同、物业缴费记录等。涉及房产关键证件、票据，实际出资人应妥善保管，避免日后纠纷因证据缺失陷入被动。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！