深度研究丨公募REITs发行创新高，推动房企加速转型

2024年以来，在政策利好推动下，中国公募REITs迈入常态化发展新阶段。

CRIC监测数据显示，截至12月31日，2024年已有29只公募REITs完成了上市，募集资金总额为655.17亿元，创下了近年来新高。

随着公募REITs政策环境逐渐完善、市场规模逐渐扩大，持有优质存量资产的房地产开发企业也迎来了更多的机会，部分房企已经开始进行试水。

据CRIC统计，2024年已有6家房企发行公募REITs，消费类基础设施和租赁住房是主要方向。

REITs是打通“投、融、管、退”闭环非常重要的一部分，拥有优质不动产项目的房企运营商们可以借助公募REITs加快企业的战略转型，资产运作模式由重转轻，自身角色定位从开发商转变为资产管理服务商，对于当前房企走出行业困境具有重要意义。

REITs在国外早已经成熟，但国内真正应用也不过四年左右的时间。

自2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》以来，我国公募REITs试点工作正式启动，经历多次扩容后，2024年中国公募REITs迈入常态化发展新阶段，朝着规范化和成熟化的方向不断发展。

7月26日，国家发展改革委公布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（1014号文），部署推进REITs常态化发行工作。

在政策利好不断加码的同时，已上市的公募REITs较好的盈利能力和派息比率也是支持公募REITs持续发展的一大动力。

CRIC监测数据显示，2024年中期之前上市的36只公募REITs，前三季度实现盈利的有33只，其中更有19只实现了净利率20%以上，占比超过了一半。

公募REITs长期稳定且较高的收益率，结合政策的利好支持，使得公募REITs获得了越来越多的原始权益人和投资者的重视。截至12月31日，2024年已有29只公募REITs完成了上市，募集资金总额为655.17亿元，创下了近年来的新高，同时我国公募REITs已上市的总规模也达到了1661.64亿元。

1、已有6家房企发行公募REITs，消费类基础设施和租赁住房是主要方向

随着公募REITs政策环境逐渐完善、市场规模逐渐扩大，持有优质存量资产的房地产开发企业也迎来了更多的机会，部分房企已经开始进行试水。截至2024年12月31日，共有华润置地、招商蛇口、大悦城、万科、首创城发和中国金茂的8只REITs产品完成了上市，总规模224.22亿元，此外还有金隅集团和万科的两只新发行REITs以及华润的租赁住房REITs扩募正在审批中。不过相对于目前1661.64亿元的公募REITs市场而言，房企的参与程度仍然相对较低。

从房企参与的公募REITs的基础设施类型来看，主要还是在消费类基础设施和租赁住房两个方面。

尤其是在消费类基础设施领域，目前房企旗下已上市和已申报的10只公募REITs产品（不包含扩募）中，有5只是消费类公募REITs。租赁住房领域除了已经上市的有华夏基金华润有巢REIT和招商基金招商蛇口租赁住房REIT之外，还有华润有巢REIT的扩募正在审批中，此外也有消息称万科计划以泊寓为标的申报发行10亿元租赁住房REIT。

相较于这两个与房企业务关系较为紧密的领域，产业园和仓储物流虽然也有房企涉及，但是数量相对较少。

2、租赁住房公募REITs整体运营优秀，未来前景广阔

租赁住房公募REITs在前三季度的整体净利率达到了37.5%，在各种类型的底层资产中净利率最高，其中5只租赁住房公募REITs中有4只主做保障性租赁住房业务，企业租户比例更高，因此能获得较高的利润率，而唯一一只房企旗下的华夏基金华润有巢REIT作为市场化运作的长租公寓项目，其前三季度的净利率为12.1%，与保障性租赁住房REITs产品差距较大。

2024年唯一一个完成上市的房企旗下租赁住房公募REITs产品，招商基金蛇口租赁住房REIT项目成立伊始就受到了市场投资人的高度关注和认可，网下询价阶段全场认购倍数达103.66倍，创下2024年公募REITs网下全场认购倍数新高。最终募集资金达到13.635亿元，溢价率为9.43%。

对于上市房企而言，发行公募REITs将对企业财务报表带来一定的影响。

1、华夏华润商业REIT的背后具有战略整合意图

2024年3月14日，华夏华润商业REIT在深圳证券交易所成功上市，该项目在首批上市的三单消费基础设施REITs中发行规模最大，达到了69.02亿。

根据项目募集说明书显示，华夏华润商业REIT的底层资产为青岛万象城，在初始状态中项目公司为华润置地（山东）有限公司，由华润商业资产控股有限公司100%持有，而华润商业资产为华润置地旗下的全资子公司，这也意味原本项目公司的财务需要被华润置地并表。

但在2024年中期业绩报告中，华润置地期内已向华夏华润商业信托公募基金出售华润置地（山东）有限公司的全部权益，代价为61.26亿元；出售后华润置地认购30%基金份额，代价为20.71亿元，并分类为联营企业。交易完成后，华润置地并不形成控制，不再并表入账。在华润置地的案例中，发行公募REITs实质上属于底层资产从并表状态到出表。

从并表状态到出表状态的模式下，房企会将项目公司的股权转让公募基金，在合并财务报表中，处置股权转让对价（以及剩余股权的公允价值）与长期股权投资的账面价值（自购买日持续计算的可辨认净资产的公允价值*持股比例）的差额，确认为投资收益。此外，华润置地将丧失控制权后的项目公司分类为联营企业，后续将按照长期股权投资权益法来核算。

2、万科中金印力消费REIT缓解表外资金压力

2024年4月30日，万科旗下的中金印力消费基础设施REIT在深圳证券交易所正式上市，发行规模32.6亿。中金印力消费基础设施REIT的原始权益人为印力商用置业有限公司，项目公司为杭州润衡置业有限公司。此前印力商置及杭州润衡就属于万科集团的联营公司，原本属于出表状态。

而在此次发行公募REITs后，万科于项目公司的持股比例虽然有所下降，但对项目公司依然保持重大影响。根据2024年上半年中期报告，在关联方关系中，万科依然将印力商置及杭州润衡列为联营公司。

在中金印力消费REIT的案例中，属于维持出表状态不变。仅能从长期股权投资中联营企业当期减少投资额中，看出发行公募REITs所带来的影响。此外，转让对价与处置的长期股权投资账面价值差额，确认为投资收益。

3、公募REITs提升商业板块独立性，助力企业转型升级

整体来看，发行公募REITs并非简单“一锤子买卖”将资产直接出售，而是要求企业要保留项目部分股权且确保经营稳定。虽然在1014号文中，对回收资金的使用要求大幅放松，将补充原始权益人流动资金的比例上限提高至15%，但仍存在相对严格的限制。

在此背景下，发行公募REITs的意义更多是提升集团旗下商业板块的独立性，在母公司资金普遍承压的背景下，商业板块能够通过市场募集资金，更好实现自给自足，独立发展。

对于类似华润置地旗下拥有大量优质商业项目的房企而言，应该抓住当下公募REITs的政策机遇，以构建新的发展格局。在行业深度调整的大背景下，相关房企可以通过发行公募REITs，加快企业轻资产化转型，进一步增强资本实力。与此同时，发行公募REITs有利于盘活房企长周期低回报的存量资产，募集资金也可以用于相关资产的再投资，降低企业在存量资产里的沉淀成本。最后，公募REITs有助于房企在非住宅领域继续深耕布局，孵化潜在商业项目，提升商业项目的回报率，实现资产增值。

对于流动性紧张的房企而言，发行公募REITs可以作为融资转型的一种辅助手段，但不会是主要方式。对于这类企业而言，首要解决的是债务压力，最优解仍然是直接出售旗下各类重资产，包括但不限于附属或合联营公司股权、投资性房地产等等。

事实上，公募REITs也起到了一个桥梁作用，同时链接了房企与投资机构，或在未来催生出更多可能的合作机会。以万科为例，根据公开信息显示，在中金印力消费REIT的认购方中，就有国寿投资、中信证券、建信信托、平安理财、招商理财等多家投资机构；而8月万科还与中信、泰康等设立了消费Pre-REIT基金。这类与金融机构的链接与合作，将会更好地推动企业完成转型升级，更快走出行业周期。

整体看来，房企参与公募REITs发行申报主要还是在消费类基础设施、租赁住房领域和产业园等方面。随着公募REITs政策环境逐渐完善、市场规模逐渐扩大，持有优质存量资产的房地产开发企业也迎来了更多的机会，越来越多的房企开始进行试水，对于拥有大量优质商业项目的房企而言，应该抓住当下公募REITs的政策机遇，以构建新的发展格局，而对于流动性紧张的房企而言，最优解仍然是直接出售旗下各类重资产以解决债务压力。（来源：丁祖昱评楼市）

文章来源:丁祖昱评楼市