没想到，2025年财富差距又被拉大了……

想投资买房的伙伴扫描下方二维码，我会在私域直播中给大家讲述趋势和资产配置的底层逻辑~

引言

今天，我要说一个残酷的事实，新一轮的财富分化，又要开始了。

我知道，肯定又会有人说我在制造“恐慌情绪”。

我知道你很急，但是你先别急。

先来看看一张图，一张数据来自统计局，关于商品住宅销售面积和销售均价走势图。

大家有没有发现？

2000-2021年，中国商品住房销售面积与销售均价，那可谓是“量价齐升”啊。

这很好理解，因为这段时期购房者众多，房价自然是要上涨的嘛。

而房价呢，又是货币贬值的结果，所以随着房价持续上涨，“有房者”与“无房者”的财富差距，越拉越大。

但是，2022年之后，情况不一样了。

中国商品住宅销售面积开始急速掉头向下，买房者变少了。

也正是这一年，中国商品住宅的销售均价同比2021年降了2%。

于是，傻空们都得出了一致的结论：买房者越来越少，未来房价如葱。

但是，他们却没有意识到，2023年，在中国商品住宅销售面积比2022年还少的情况下，房价竟然还是涨了。

大家体感上都觉得房价在跌，为什么房价统计结果却是上涨的呢？是不是统计数据出错了？

我想说，有没有一种可能，房价上涨的数据没有错，是别人家的房子涨了，而你家的房子没有涨。

就好像人均工资年年上涨一样，你总觉得自己的工资在拖后腿。

看到这里，我似乎明白了，

2021年之前，是“有房者”与“无房者”的财富分化。

2021年之后，是“有房者”与“有房者”的财富分化。

房价上涨的趋势没有变，但是上涨的逻辑变了。

今天的内容很干，但是我会尽量嚼碎。

01

首先，我们不得不接受一个事实，房地产依然是我国的支柱产业！

如果买房的人少了，房企怎么赚钱，房企不赚钱，ZF还怎么卖地？

“穷则变，变则通，通则达”，规则制定者，深谙这个道理！

于是，2023年以来，北京、广州、深圳、成都、贵阳、福州、桂林等城市相继出台了建筑新标准。

于是，各地的住宅3.0产品陆陆续续地面世了。

我找了又找，发现住宅3.0没有具体的定义，

但是通过这些城市出台的容积率新规，我们可以看到一个共同的特征，那就是提高“得房率”。

得房率，有多少呢？普遍能够达到100%，甚至超过100%。

而过往的住宅2.0，得房率大概只有75%左右。

很多人对此可能没有概念，我们以广州为例。

早在2023年，广州就提出计容新规，鼓励房企做大阳台、大飘窗等。

于是乎，你看到了房企的“骚操作”来了，大家看图更直观！

我们以广州两个新房项目为例，住宅2.0与住宅3.0产品，都有阳台、飘窗等。

但是，住宅3.0的阳台和飘窗比住宅2.0大了一圈，而且还可以通过花池继续向外扩展空间。

住宅3.0：飘窗进深

＞住宅2.0：飘窗进深

住宅3.0：阳台占套内

＞住宅2.0：阳台占套内

住宅3.0，利用四个方向，布局更多的阳台、花池、飘窗等外延空间.

然后，再稍微改造一下，同样是88方，住宅3.0轻轻松松比住宅2.0多了一个房间……

在100%得房率情况下，这一点就足以将过去所有的的二手房（得房率普遍在75%）踩在脚下。

得房率从75%提高到100%，你以为仅仅是多了25%的面积，或者说多了一个房而已吗？

在货币超发与城市分化的背景下，随便买房的逻辑已经发生了改变，资产配置推荐阅读文章《》

02

那你就想得太简单了，这25%的差值，足以拉开人与人之间的财富差距。

来，今天，我们就来算一算3笔账！

第一笔，买卖账

因为住宅3.0产品得房率100%，住宅2.0产品得房率75%！

也就是说，建面75方的住宅3.0产品空间效果，就相当于过去建面100方的住宅2.0产品。

住宅3.0：套内面积=总建面75方x100%=75方

住宅2.0：套内面积=总建面100方x75%=75方

所以，假设相同地段，住宅3.0与2.0单价都是4万，按照总建面计价：

3.0产品建面总价约300万＜2.0产品建面总价约400万；

3.0产品比2.0产品，便宜了100万。

套内面积都一样，我为什么不选择总价更便宜的住宅3.0呢？

而且，住宅3.0的建筑面积小，意味着未来的物业费，理论上也会比住宅2.0更加便宜。

从购房成本和使用成本的角度看，住宅3.0产品绝对完胜！

第二笔，增值账

现在开发商对于超大盘，有一个操盘套路，就是采取“价格护城河”或者“成本护城河”策略。

什么意思呢？简单来说，就是分期卖，分期涨价。

例如，第一期项目，卖2.6万；第二期项目，就卖4.5万；轮到第三期项目，就卖6万，这样就形成了“价差优势”。

第一期，就比第二期有了涨价空间；第二期，又比第三期有了涨价空间。

大家看明白了吗？价差，就是用来拉价格，制造涨价预期的。

同样的道理，在产品3.0和2.0上，也存在着“价格护城河”的逻辑。

100方建筑面积，4万的建筑单价，其中，

住宅3.0套内单价就是4万，住宅2.0套内单价一换算，就变成了5.3万；

原来，两者虽然看起来总价都一样，但是实际套内的单价，住宅3.0比2.0便宜了24%。

对比住宅2.0的套内单价，住宅3.0就有了涨价的底气。

我知道，肯定很多人会说：“就凭套内单价便宜，住宅3.0就可以涨价了吗？你说涨，就涨啊？”

“住宅3.0套内单价便宜，那我住宅2.0价格也可以降一降啊”。

但是，你想想看，住宅2.0不断降价，住宅3.0也跟着降，住宅3.0的套内单价还是比你便宜！

于是乎，当住宅2.0降到一定空间之后，卖家就会采取“惜售策略”。

反正都是亏，还不如烂在自己手里，于是，楼市价格就到底了。

从这里，也可以看出住宅3.0产品，比住宅2.0更有价格弹性！

另外，随着几年，房企为了更好地卖房抢客户，都疯狂地“卷产品”。

这就意味着，住宅3.0就有了更加高的交付标准！

开发商把“智能家居+软装设施+空间大收纳”全都给你上。

那么多硬核配置加持，未来挂牌出售就比住宅2.0容易多了！你2.0的产品还能怎么打？

超高得房率+高标准的精装修+价格倒挂，这种情况下，你说，住宅3.0价格能不涨吗？

第三笔，租赁账

从租赁投资回报的角度看，住宅3.0，也是完虐住宅2.0。

在广州贝壳上，我找到了某住宅2.0项目，建面88方三房的产品，月租金约5500元，那么，简单换算一下，

套内月租金：5500元/月÷88方*75%（得房率）≈83元/方/月

那么，同地段，建筑面积也是88方的住宅3.0，

月租金：套内月租金83元/方/月X88方*100%（得房率）≈7304元/月

住宅2.0和住宅3.0，在相同购入总价（400万）的情况下

住宅2.0的租金回报率：

年租金÷购入总价=（5500元/月X12月）÷400万≈1.65%

住宅3.0的租金回报率：

年租金÷购入总价=（7304元/月X12月）÷400万≈2.19%

通过简单的计算之后，

我们发现，住宅3.0的年租金回报率，已经超过了住宅2.0。

说得直白点，理论上，住宅3.0会比住宅2.0的租金更高。

另外，支撑住宅3.0租金上涨的，还有两大“租赁附加值”。

第一个“租赁附加值”——超高得房率。

住宅3.0，往往可以实现比住宅2.0多一个房间。

这也意味着，在租金相同的情况下，住宅3.0出租成功率更大，涨租的可能性也就更大。

我们还是拿广州某两个建筑面积，都是88方的项目户型作对比。

假设租金相同的情况下，你会选哪个，已经不用我多说了吧。

第二个“租赁附加值”——交标升级。

最近几年，房企都在下重本“卷产品”，为了提升产品的卖点，纷纷提升自己的交标。

全屋智能家居、中央空调、大空间收纳，以前都是豪宅的配置。

但是，现在连刚需项目都出现了“小户型豪宅化”。

比如，上海青浦保利某项目，88-99方小户型，竟然做了类一梯一户。

内部，还增设了大量的收纳，实现了空间利用最大化。

在广州，房企也在努力“卷交标”。

以前的厨房三件套（抽油烟机、燃气灶、消毒柜），现在升级为“厨房N件套”，如广州新世界某项目，厨房洗碗机、冰箱、净水器，全都给你上。

以前客厅电视墙是白墙，太low了，现在给你送上高档次的石材墙体。

“超高得房率+超预期的交标”，未来住宅3.0业主，在租金谈判方面，就有了更大的话语权。

说得直白点，住宅3.0就是比住宅2.0，有更大的底气涨租金！

所以，无论是算买卖账，增值账，还是租赁账，住宅3.0都比住宅2.0有更大的优势。

这25%的得房率差距，真的足以重塑一条新的“财富鸿沟”。

在货币超发与城市分化的背景下，随便买房的逻辑已经发生了改变，资产配置推荐阅读文章《》

03

最后简单说几句,

产品的进化

老祖宗说过，“穷则变，变则通，通则达”。

当今的“规则制定者”也是深谙这个道理。

当房子越来越难卖的时候，那就提升产品的得房率，利用房企推动产品迭代升级，重新赋予“好房子”稀缺性。

物以稀为贵，“好房子”就有了涨价的底气。

房企赚钱了，就会积极拿地，这就又给地方财政续了一血。

财富的分化

2021年之前，是“有房者”与“无房者”的财富分化；

2023年之后，住宅3.0推出，那就意味着接下来是“有3.0房者”与“有2.0房者”的财富分化。

未来，你会身处一个充满“噪音”的时代：二手房（住房2.0）的悲歌与新房（住宅3.0）的狂欢，走向了共振。

你说房价继续跌，也对，那是因为住房2.0在贬值；

你说房价继续涨，也对，那是因为住房3.0在增值；

2023年，是住宅3.0的元年。

而随着2025年的到来，住宅3.0也开始陆陆续续交付使用。

这也就意味着，新一轮的财富鸿沟，又要开始拉大了。

想投资买房的伙伴扫描下方二维码，我会在私域直播中给大家讲述趋势和资产配置的底层逻辑~

老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！

原创不易 点赞支持