从欧美看中国隐患：70年产权到期，高楼就是垃圾？炸不掉也修不好

透过欧美看中国高楼，隐患不止一点点。

还有人称当楼房的70年产权到期后，高楼就彻底走向了垃圾堆。

事实真的如此吗？当下欧美国家的高楼发展态势如何？

西方国家高楼困境

从上世纪90年代末开始，我国开始大规模推进住房改造工程，那些承载着几代人记忆的四合院、筒子楼等传统平房院落，逐渐被林立的高层建筑取代，城市天际线不断向上攀升。

可，纵观国外高层建筑的发展历程，许多发达国家早已尝到了苦头。

最具代表性的要数美国的案例。

上世纪60年代兴建的普鲁伊特-艾格公共住房楼群，由著名建筑师山崎实设计，在建成之初被誉为现代建筑的典范，获得了多项建筑大奖。

令人震惊的是，这个备受赞誉的项目仅仅使用了不到20年就被迫拆除。

究其原因，高层建筑导致的社会问题层出不穷：犯罪率居高不下、邻里关系疏离、公共空间难以管理，最终使这里成为了一个人人避之不及的危险地带。

与美国的情况相似，英国的高层住宅实践同样不容乐观。

伦敦的特伦特公园住宅区在70年代建成后，很快就成为了治安事件的高发地，这里的问题甚至比美国更为严重。

封闭的电梯空间俨然成为犯罪分子的"专属领地"，狭长的走廊和阴暗的楼梯间由于缺乏自然监督，成为不法行为的温床。

更为严重的是，高层建筑从根本上割裂了居民与地面的自然联系。

导致，活泼好动的孩子们失去了安全的户外活动空间，只能整天困在高楼中；年迈的老人们因为担心电梯故障带来的困境，干脆选择足不出户，这进一步加剧了他们的社会孤立感。

法国巴黎郊区的高层住宅区则呈现出另一种更为复杂的社会困境：阶层固化。

随着经济条件优越的中产阶级陆续向环境优美的低密度住宅区迁移，这些高层建筑逐渐沦为低收入群体的聚集地。

由于资源分配的不均衡，这些区域面临着有限的公共资源、较差的物业管理以及日益严重的社会歧视等问题，最终演变成了警察都不愿意轻易进入的"问题社区"。

而在经历了泡沫经济后的日本，城市高层公寓的问题则集中体现在建筑老化方面。

这些曾经光鲜亮丽的高层建筑，如今正面临着严峻的维护难题：电梯系统频繁故障、外墙渗水、管道老化等问题层出不穷，而维修成本却高得惊人。

更为棘手的是，随着日本社会老龄化程度的加深，人口结构的变化使得许多高层住宅区难以维持正常运转。

一些建筑甚至出现了"空巢化"现象，整栋楼只住着寥寥数户固执的老年居民，形成了"垂直的空城"。

反观我国的城市发展轨迹，不难发现我们似乎正在重复这些发达国家的老路。

特别是在一线和重点二线城市，随着房地产市场的分化，经济条件较好的家庭纷纷选择郊区别墅或者低密度住宅，追求更高品质的居住环境。

与此同时，城市中心的高层住宅则越来越多地被中低收入群体占据。

更令人忧心的是，我国在1990年代至2000年代密集建设的大量高层住宅，正在逐渐进入集中维修期。

高层建筑的困境

首当其冲的是建筑物本身的老化问题。

大多数上世纪90年代建造的高层住宅已经走过了20多个年头，建筑结构开始显现疲态。

墙体出现裂缝、渗水等问题，而维修这些看似简单的问题却需要投入巨额资金。

由于产权人众多，这笔费用的分摊往往陷入无休止的争议中。

更为棘手的是建筑内部管道和线路系统的老化。

在上海浦东的一处高层住宅区，地下管网多处锈蚀破裂，造成严重漏水。

但，更换整个管网系统的费用高达数百万元。

同时，由于管道分布在建筑物的各个角落，维修工程不得不影响居民的正常生活，有时甚至需要临时搬迁。

电梯系统的维护更新则是另一个让人头疼的问题。

作为高层建筑的"生命线"，电梯的安全至关重要。

可，一台电梯的大修费用动辄数十万元，更换新梯更是要花费上百万元。

这些高昂的花费让居民感到压力很大。

除了维护成本高昂的问题外，高层建筑的消防安全更是令人担忧。

2017年伦敦格伦费尔塔的惨烈火灾给全世界敲响了警钟。

许多国内高层建筑为了节能，在外墙贴装了保温层，这些材料往往具有易燃性，一旦着火，将形成可怕的"火焰墙"。

广州消防部门的统计显示，全市约有40%的高层建筑外墙保温材料存在安全隐患。

更令人担忧的是，许多高层建筑的消防设施与实际需求严重不符。

消防栓水压不足、喷淋系统失效、消防通道被占用等问题屡见不鲜。

2019年，某省会城市的一次高层建筑消防演练中发现，25层以上的楼层根本无法得到有效的外部救援，而内部的消防设施也难以满足灭火需求。

面对这些问题，有人表示将这些危险且需要维修的建筑拆除重建不就解决了。

可，拆除才是最大的挑战。

高层建筑的拆与留

一栋建筑的拆除，并不是采用最传统的爆破就能解决的。

现在的高层每栋之间的距离都比较近，小区和小区、商业街的距离也相对较近，如果直接用爆破的方法清除，会对旁边的建筑产生影响。

就算不会，大量的粉尘也会影响建筑的回收，并不是一个最好的方法。

为了解决这个问题，QB切割施工法等逐层拆除技术开始被广泛使用。

这种技术通过特制的大型机械设备，从顶层开始逐层切割、拆除，像削苹果皮一样将建筑物"削"掉。

而且，这种方法能够做到让建筑材料更完整的回收，还能抵掉一部分的拆除成本。

某建筑工程公司的数据显示，2020年他们拆除的一栋32层办公楼，材料回收收益达到了拆除总成本的45%。

可，这种方法付出的成本高、时间长，对于迫切需要居民区改造的民众来说并不是一个好方法。

但，如果选择不拆除，老旧高层建筑的维护问题则成为一个难解的困局。

所以，面对老旧房屋如何处置，出现了一个无解的难题。

从政府角度看，如果由财政承担所有维修或拆除费用，将是一笔天文数字。

以一个普通的省会城市为例，仅主城区需要维修的高层建筑就有数百栋，按每栋楼最基础的维修费用计算，所需资金就高达数十亿元。

而如果选择拆除重建，不仅面临着巨大的资金压力，还要解决成千上万居民的安置问题。

对开发商而言，参与旧楼改造的积极性不高。

由于土地价格攀升，加上拆迁补偿成本增加，很多改造项目难以实现盈利。

而对普通居民来说，无论是高额的维修费用，还是漫长的拆迁过程，都是难以承受的负担。

这个问题已经开始影响社会稳定，亟需国家层面制定系统性的解决方案。

或许，建立政府主导、市场运作、居民参与的多元化改造机制，才是破解这一难题的关键。

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